News → Kurz notiert
WEG-Sondernutzungsrecht: Rückübertragung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich?
Objektstimmrecht: Stimmverbot trifft alle Stimmen des Mehrfacheigentümers
24.05.2019 (GE 8/2019, S. 498) Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Dies gilt beim Objektstimmrecht. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Objekte, so erstreckt sich das Stimmverbot auch dann auf sämtliche ihm zustehenden Stimmrechte, wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine von mehreren Sondereigentumseinheiten bezieht. In einem Satz: Ein vom Stimmrecht ausgeschlossener Wohnungseigentümer ist beim Objektstimmrecht für alle seine Wohneinheiten ausgeschlossen.
Der Fall: Die Kläger wenden sich im Wege der Anfechtung gegen die am 23. Dezember 2016 zu TOP 7a) bis 7d) gefassten Beschlüsse. Der erstgenannte Beschluss sieht vor, dass die Eigentümergemeinschaft von der Beklagten zu 2) zwei Sondernutzungsrechte in Form von Stellplätzen gegen Zahlung von insgesamt 56.000 € erwirbt; die übrigen Beschlüsse regeln die weitere Abwicklung dieses Erwerbsgeschäfts. Das LG hat die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt und zur Begründung ausgeführt, die Beschlüsse seien nicht ordnungsmäßig, weil eine Wohnungseigentümergemeinschaft selbst kein Sondernutzungsrecht erwerben könne. Mit der Berufung verfolgen die Beklagten die Klageabweisung weiter.
Das Urteil: Ohne Erfolg! Die Beschlussfassung zu TOP 7a) ist jedenfalls deshalb für ungültig zu erklären, weil sie nicht mit der erforderlichen Mehrheit getroffen worden ist. Der Beklagte zu 2), dessen Stimmenmehrheit diesen Beschluss trägt, war bei der Abstimmung über den Beschluss zu TOP 7a) nicht stimmberechtigt. Denn die Beschlussfassung betrifft die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit dem Beklagten zu 2). Der Beschluss zielt auf den Erwerb der Sondernutzungsrechte an zwei Stellplätzen vom Beklagten zu 2) durch die Eigentümergemeinschaft und betrifft somit das gemeinschaftliche Eigentum. Der Beklagte zu 2) kann sich auch nicht darauf berufen, dass ihm die Sondernutzungsrechte lediglich in Bezug auf die Wohnungseinheit Nr. 12 eingeräumt waren und der Beklagte zu 2) nur insoweit nicht mit abgestimmt hat. Das Gesetz differenziert nicht danach, welche Wohneinheiten betroffen sind, sondern stellt schlicht auf die Person des Eigentümers ab. Ohne Berücksichtigung der weiteren Objektstimmen des Beklagten zu 2) hätten sich erheblich weniger Ja-Stimmen als Nein-Stimmen ergeben. Mit dem Beschluss zu TOP 7a) sind auch die übrigen Beschlüsse zu b) bis d) für ungültig zu erklären. Die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts hat im Zweifel die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts zur Folge.
Anmerkung: Da nicht entscheidungserheblich, lässt das LG zwei Fragen offen: Einmal, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen erwerben kann. Zum anderen, ob dies deshalb nicht vielleicht schon im Ansatz fehlgeschlagen ist, weil sich der Teilungserklärung aus dem Jahre 1994 nicht hinreichend klar und eindeutig entnehmen lässt, auf welche Teilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums sich die Sondernutzungsrechte konkret beziehen sollen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 543 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Ohne Erfolg! Die Beschlussfassung zu TOP 7a) ist jedenfalls deshalb für ungültig zu erklären, weil sie nicht mit der erforderlichen Mehrheit getroffen worden ist. Der Beklagte zu 2), dessen Stimmenmehrheit diesen Beschluss trägt, war bei der Abstimmung über den Beschluss zu TOP 7a) nicht stimmberechtigt. Denn die Beschlussfassung betrifft die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit dem Beklagten zu 2). Der Beschluss zielt auf den Erwerb der Sondernutzungsrechte an zwei Stellplätzen vom Beklagten zu 2) durch die Eigentümergemeinschaft und betrifft somit das gemeinschaftliche Eigentum. Der Beklagte zu 2) kann sich auch nicht darauf berufen, dass ihm die Sondernutzungsrechte lediglich in Bezug auf die Wohnungseinheit Nr. 12 eingeräumt waren und der Beklagte zu 2) nur insoweit nicht mit abgestimmt hat. Das Gesetz differenziert nicht danach, welche Wohneinheiten betroffen sind, sondern stellt schlicht auf die Person des Eigentümers ab. Ohne Berücksichtigung der weiteren Objektstimmen des Beklagten zu 2) hätten sich erheblich weniger Ja-Stimmen als Nein-Stimmen ergeben. Mit dem Beschluss zu TOP 7a) sind auch die übrigen Beschlüsse zu b) bis d) für ungültig zu erklären. Die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts hat im Zweifel die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts zur Folge.
Anmerkung: Da nicht entscheidungserheblich, lässt das LG zwei Fragen offen: Einmal, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen erwerben kann. Zum anderen, ob dies deshalb nicht vielleicht schon im Ansatz fehlgeschlagen ist, weil sich der Teilungserklärung aus dem Jahre 1994 nicht hinreichend klar und eindeutig entnehmen lässt, auf welche Teilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums sich die Sondernutzungsrechte konkret beziehen sollen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 543 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Anwaltskanzlei Dittert
Links:
