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Auch hier: Abrechnung von Betriebskosten nur nach tatsächlicher Fläche
Preisgebundener Wohnraum
02.04.2019 (GE 5/2018, S. 290) Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche ist – ebenso wie bei preisfreien Wohnungen – die tatsächliche Fläche maßgebend. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.
Der Fall: Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 120,05 m² vereinbart; weiter hieß es, dass die Wohnung preisgebunden sei. Zur Wohnung gehört eine Mansarde mit einer Deckenhöhe von 1,90 m. Später wandten sich die Mieter gegen eine Betriebskostennachforderung und machten eine Mietminderung geltend, weil die Grundfläche der Mansarde nicht anrechenbar sei und deshalb die Wohnfläche nur 103,10 m² betrage. Das Landgericht hielt die vereinbarte Wohnfläche für maßgeblich, ließ aber hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung die Revision zu.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof meinte, auch bei preisgebundenem Wohnraum sei eine Umlegung der Betriebskosten nach der tatsächlichen Wohnfläche vorgeschrieben; sowohl nach dem Wortlaut als auch nach dem Sinn und Zweck des Gesetzes komme es darauf an und nicht auf etwaige Flächenangaben oder Beschaffenheitsvereinbarungen im Mietvertrag. Die Grundfläche der Mansarde sei hier nach II. BV zur Hälfte anzurechnen, so dass sich für die Abrechnung eine tatsächliche Wohnfläche von 111,57 m² ergebe. Dabei komme es nicht darauf an, dass die Mansarde wegen ihrer geringen Höhe nach der Landesbauordnung nicht als Aufenthaltsraum dienen dürfe. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen seien jedoch nicht zu berücksichtigen, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden tatsächlich nicht eingeschränkt ist. Das gelte nicht nur nach ständiger Rechtsprechung des BGH für die Frage einer Mietminderung, sondern auch für die Abrechnung von Betriebskosten.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 313 und in unserer Datenbank.


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