Grundeigentum-Verlag GmbH
grundeigentum-verlag
Verlag für private und unternehmerische Immobilien
Anzeige

News  →  Kurz notiert


Bevorzugte Citylage: Gute Erreichbarkeit mit Fahrrad oder den Öffentlichen reicht
„Besonders lärmbelastete Lage“ zielt auf Wohnumfeld
19.11.2018 (GE 20/2018, S. 1255) Als „bevorzugte Citylage“ definiert die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel eine Lage „nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten“. Was aber ist hier mit „nahe“ gemeint? Bislang tendierte die Berliner Rechtsprechung dazu, fußläufige Erreichbarkeit zu fordern (vgl. Scheidacker/Martini/Schuberth, Handbuch zum Berliner Mietspiegel 2017, 250 ff.). Das AG Charlottenburg (Abt. 210) meint (anders als Abt. 233), „bevorzugte Citylage“ sei auch gegeben, wenn die dafür charakteristischen Einrichtungen ohne Weiteres mit dem Fahrrad oder über nur sehr wenige Stationen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht werden könnten.
Der Fall: Im Rahmen einer Zustimmungsklage spielte für die Höhe der ortsüblichen Miete auf Basis des Berliner Mietspiegels 2017 eine entscheidende Rolle, ob die Merkmale „bevorzugte Citylage“ und „besonders lärmbelastete Lage“ vorlagen. Die Streitwohnung lag im 3. OG des Seitenflügels, das Gebäude selbst liegt 2,3 km entfernt von der Kreuzung Leibnizstraße/Kurfürstendamm und 3,6 km entfernt vom Wittenbergplatz sowie 3,8 km entfernt vom Zoologischen Garten und befindet sich nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2017 in einem verkehrslärmbelasteten Bereich. In der Wohnung der beklagten Mieterin ist jedoch selbst bei geöffnetem Fenster kein Straßenlärm zu hören.

Das Urteil: Beide Merkmale liegen nach Ansicht des Amtsgerichts vor. Auch wenn in der konkreten Wohnung kein Verkehrslärm zu hören ist, ist, wenn sich das Gebäude nach dem Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels in einer besonders lärmbelasteten Lage befindet, das negative Merkmal gegeben, weil es auch auf die Lärmwahrnehmung im Hof oder unmittelbar vor dem Haus ankomme. Die Lärmkennzeichnung im Straßenverzeichnis sei zwar nur ein Indiz für eine Lärmbelastung, doch sei dieses nicht dadurch widerlegt, dass in der Wohnung kein Lärm wahrnehmbar sei. Das Merkmal beziehe sich nämlich auf das Wohnumfeld. Damit komme es auch auf die Situation im Hof und vor dem Haus an.
Erfüllt sei auch das Merkmal der „bevorzugten Citylage“. Es reiche aus, wenn sich die Wohnung in der Nähe der Einrichtungen befinde, welche als charakterisierend aufgezählt seien (repräsentative, überregional ausstrahlende Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorte). Die Streitwohnung liege in hinreichender Nähe zur sogenannten „City-West“, nämlich lediglich 2,3 km entfernt von der Kreuzung Leibnizstraße/Kurfürstendamm und 3,6 km entfernt vom Wittenbergplatz sowie 3,8 km entfernt vom Zoologischen Garten; die beiden letzten stellten zwar nicht für jedermann fußläufige Entfernungen dar, doch sei die ausreichende Nähe auch dadurch gegeben, „dass diese Entfernungen ohne Weiteres mit dem Fahrrad zurückgelegt werden können, oder es nur sehr wenige Stationen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erfordert, um sie zu erreichen“.
Am Rande entschied das Gericht auch noch eine kleine weitere Fallgestaltung: Die Wohnung verfügte nicht über die Möglichkeit, eine Waschmaschine in die Küche oder das Bad zu stellen. Die Mieterin behalf sich damit, sie in der vorhandenen Speisekammer unterzubringen. Dass die Waschmaschine in der Speisekammer steht, führt nach Auffassung des Gerichts aber nunmehr nicht dazu, dass auch das (positive) Merkmal des Abstellraums wegfällt, weil die Speisekammer trotzdem noch Platz für andere Gegenstände bot.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1283 und in unserer Datenbank.


Links: