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Grundsteuer
Musterbrief Rücknahme des Aussetzungsantrags und Aufrechterhaltung des Einspruchs
20.10.2022 Der in GE [20] 2022, 1027 abgedruckte Musterbrief. Drei Textstellen in eckigen Klammern müssen vom Nutzer geändert, übernommen oder entfernt werden.
Anrede
Auf Ihre Ausführungen hin nehme ich den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung des Bescheids über die Feststellung des Grundsteuerwertes vom [DATUM] zurück.
Den Einspruch gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes vom [DATUM] halte ich jedoch aufrecht.
Ihren Rechtsausführungen kann ich leider nicht folgen.
Verschiedene Immobilienverbände haben bereits angekündigt, ein Musterfahren zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit des neuen Grundsteuergesetzes und insbesondere der betreffenden Vorschriften im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes durch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) durchführen zu wollen. Hierzu soll das Gutachten eines namhaften Verfassungsrechtlers eingeholt werden.
Mir ist es wichtig, dass der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes bis zur Entscheidung des BVerfG in vollem Umfang änderbar bleibt. Zwar gehe auch ich nicht davon aus, dass das BVerfG das neue Grundsteuergesetz für insgesamt verfassungswidrig erklären wird. Einer solchen Entscheidung stehen sowohl volkswirtschaftliche als auch politische Gründe entgegen. Denn es ist auch nach meiner Ansicht nicht hinnehmbar, dass den Gemeinden die Einnahmen aus der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 ersatzlos wegfallen. Entgegen Ihrer Ansicht halte ich es allerdings für sehr wahrscheinlich, dass das BVerfG in einigen Details eine „Nachbesserung“ des Gesetzes verlangen wird. Denn die gegenwärtige Ausformung des Gesetzes hat eine extreme Nivellierung der Grundsteuerwerte zur Folge. Zwar hat das BVerfG zugelassen, dass aus Gründen der Praktikabilität bei der Ermittlung der Grundsteuerwerte eine gewisse Typisierung stattfindet. Diese Grenzen einer zulässigen Typisierung sind aber m. E. überschritten, sodass die Wertunterschiede zwischen einzelnen Grundstücken nicht realitätsgerecht wiedergegeben werden. Dies betrifft insbesondere die Mietwerte und die Bodenrichtwerte. So war einer Berliner Tageszeitung bereits zu entnehmen, dass in Berlin teilweise fiktive Mietwerte angesetzt werden, die nach dem Mietrecht nicht vereinbart werden dürfen. Hier muss dem Eigentümer durch eine Art „Escape-Klausel“ die Möglichkeit eröffnet werden, nachzuweisen, dass die tatsächlichen Mieten niedriger sind, und dass die angesetzten Mieten mietrechtlich unzulässig sind. Darüber hinaus ist es fragwürdig, dass in Berlin im gesamten Stadtgebiet ohne jede Differenzierung dieselben Mieten angesetzt werden, obwohl erhebliche Unterschiede im Mietniveau bestehen.
Das Gleiche gilt für die Bodenrichtwerte. Nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG werden Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen nicht berücksichtigt. § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 ist nicht anzuwenden. Daher führen beispielsweise folgende wertbeeinflussende Merkmale zu keiner Anpassung des Bodenrichtwerts:
Grundstückstiefe, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sowie Geschossflächenzahl, Ecklage, Zuschnitt und Oberflächenbeschaffenheit (vgl. Bock in Grootens, Grundsteuergesetz, Bewertungsgesetz, Kommentar, § 247 BewG, Rz. 57 und 58). Dies überschreitet das Maß einer zulässigen Typisierung und stellt eine unzulässige Nivellierung dar.
Nach § 198 BewG hat der Steuerpflichtige im Rahmen der Schenkung- und Erbschaftsteuer die Möglichkeit, nachzuweisen, dass der Verkehrswert des Grundstücks niedriger ist als der vom Finanzamt festgestellte Wert. Im Rahmen der Grundsteuer wird ihm diese Möglichkeit abgeschnitten. Hintergrund ist sicherlich, dass der Grundsteuerwert ein stark typisierter Wert ist, der sich so weit von dem Verkehrswert entfernt, dass eine solche „Escape-Klausel“ keinen Sinn macht, weil wahrscheinlich sämtliche Grundsteuerwerte von dem Verkehrswert abweichen. Dies führt allerdings zu der Frage, ob das Grundsteuergesetz noch dem verfassungsrechtlichen Gebot der Folgerichtigkeit entspricht. Da das Grundsteuergesetz in seinem Bundesmodell erklärtermaßen den Wert des Grundstücks der Besteuerung zugrunde legen will, muss nach diesem Prinzip der Wert möglichst realistisch ermittelt werden. Jedenfalls dürfen aber die Wertunterschiede durch eine Typisierung nicht nivelliert werden, sondern müssen realitätsgerecht abgebildet werden.
Dem entspricht die geltende Fassung des Bundesmodells nicht.
Da der Grundsteuerwert nicht dem Verkehrswert entspricht, kann die erforderliche „Escape-Klausel“ nicht dahingehen, dass der Steuerpflichtige das Recht hat, nachzuweisen, dass der Verkehrswert des Grundstücks niedriger ist als der Grundsteuerwert. Stattdessen muss sich die verfassungsrechtlich gebotene „Escape-Klausel“ auf die einzelnen Parameter beziehen, auf deren Grundlage der Grundsteuerwert errechnet wurde.
Um die Vorgaben des Grundgesetzes zu wahren, hat das Land Baden-Württemberg in dem LGrStG-BW in § 38 Abs. 4 eine „Escape-Klausel“ eingeführt. Danach kann auf Antrag ein anderer Wert des Grundstücks angesetzt werden, wenn durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird, dass der tatsächliche Wert des Grund und Bodens um mehr als 30 % von dem Wert nach § 38 Abs. 1 oder 3 LGrStG-BW abweicht (vgl. Schmidt in Grootens, Grundsteuergesetz, Bewertungsgesetz, Kommentar, § 38 LGrStG-BW, Rz. 35 ff.).
Für das Bundesmodell muss deshalb eine entsprechende Möglichkeit eröffnet werden, durch ein Gutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Bodenwert des Grundstücks erheblich von dem – nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG unangepassten – Bodenrichtwert abweicht.
Das Gleiche muss z. B. für die nach der Anlage zu § 254 BewG angesetzten Mietwerte gelten. Auch hier muss die Möglichkeit eröffnet werden, nachzuweisen, dass die zulässigen Mieten für das betreffende Grundstück niedriger sind als die aufgrund der Anlage 39 zu § 254 BewG angesetzten Mietwerte.
Richtig ist, dass das Finanzamt an das geltende Recht gebunden ist und deshalb dem Einspruch derzeit nicht stattgeben kann. Sollte das BVerfG verschiedene Nachbesserungen des Gesetzes verlangen, hätte dies für die vorliegende Festsetzung des Grundsteuerwertes keine Auswirkungen, wenn der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes bestandskräftig geworden sein sollte. Denn gem. § 79 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG bleiben Bescheide, die nicht mehr anfechtbar sind, von einer Entscheidung des BVerfG nach § 78 BVerfGG unberührt. Lediglich die Vollstreckung aus diesem Bescheid ist nicht mehr zulässig. Wenn der Bescheid noch änderbar ist, wirkt sich eine Änderung des Gesetzes jedoch auch für die vorliegende Feststellung aus.
Mein Begehren geht deswegen dahin, dass der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes bis zu der zu erwartenden Entscheidung des BVerfG über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes änderbar bleibt. Ich wäre daher dankbar, wenn mein Einspruch bis zu dieser Entscheidung unbearbeitet bliebe. Sollten Sie dies mit der Verfahrensweise des Finanzamtes nicht vereinbaren können, beantrage ich, dass Sie den Bescheid unter den Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO stellen.
Sollten Sie den Einspruch durch Einspruchsentscheidung abweisen, wäre ich gezwungen, dagegen Klage beim Finanzgericht erheben. [Anderenfalls würde ich mich als Steuerberaterin Haftungsansprüchen meines Mandanten aussetzen, wenn das BVerfG vom Gesetzgeber Änderungen des Gesetzes zugunsten der Steuerpflichtigen fordert, mein Mandant davon aber nicht profitieren könnte, weil ich den Bescheid habe bestandskräftig werden lassen. Das Zivilgericht würde wahrscheinlich entscheiden, dass Steuerberater mit einer solchen Entwicklung rechnen müssten.]
Mit freundlichen Grüßen
Auf Ihre Ausführungen hin nehme ich den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung des Bescheids über die Feststellung des Grundsteuerwertes vom [DATUM] zurück.
Den Einspruch gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes vom [DATUM] halte ich jedoch aufrecht.
Ihren Rechtsausführungen kann ich leider nicht folgen.
Verschiedene Immobilienverbände haben bereits angekündigt, ein Musterfahren zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit des neuen Grundsteuergesetzes und insbesondere der betreffenden Vorschriften im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes durch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) durchführen zu wollen. Hierzu soll das Gutachten eines namhaften Verfassungsrechtlers eingeholt werden.
Mir ist es wichtig, dass der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes bis zur Entscheidung des BVerfG in vollem Umfang änderbar bleibt. Zwar gehe auch ich nicht davon aus, dass das BVerfG das neue Grundsteuergesetz für insgesamt verfassungswidrig erklären wird. Einer solchen Entscheidung stehen sowohl volkswirtschaftliche als auch politische Gründe entgegen. Denn es ist auch nach meiner Ansicht nicht hinnehmbar, dass den Gemeinden die Einnahmen aus der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 ersatzlos wegfallen. Entgegen Ihrer Ansicht halte ich es allerdings für sehr wahrscheinlich, dass das BVerfG in einigen Details eine „Nachbesserung“ des Gesetzes verlangen wird. Denn die gegenwärtige Ausformung des Gesetzes hat eine extreme Nivellierung der Grundsteuerwerte zur Folge. Zwar hat das BVerfG zugelassen, dass aus Gründen der Praktikabilität bei der Ermittlung der Grundsteuerwerte eine gewisse Typisierung stattfindet. Diese Grenzen einer zulässigen Typisierung sind aber m. E. überschritten, sodass die Wertunterschiede zwischen einzelnen Grundstücken nicht realitätsgerecht wiedergegeben werden. Dies betrifft insbesondere die Mietwerte und die Bodenrichtwerte. So war einer Berliner Tageszeitung bereits zu entnehmen, dass in Berlin teilweise fiktive Mietwerte angesetzt werden, die nach dem Mietrecht nicht vereinbart werden dürfen. Hier muss dem Eigentümer durch eine Art „Escape-Klausel“ die Möglichkeit eröffnet werden, nachzuweisen, dass die tatsächlichen Mieten niedriger sind, und dass die angesetzten Mieten mietrechtlich unzulässig sind. Darüber hinaus ist es fragwürdig, dass in Berlin im gesamten Stadtgebiet ohne jede Differenzierung dieselben Mieten angesetzt werden, obwohl erhebliche Unterschiede im Mietniveau bestehen.
Das Gleiche gilt für die Bodenrichtwerte. Nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG werden Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen nicht berücksichtigt. § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 ist nicht anzuwenden. Daher führen beispielsweise folgende wertbeeinflussende Merkmale zu keiner Anpassung des Bodenrichtwerts:
Grundstückstiefe, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sowie Geschossflächenzahl, Ecklage, Zuschnitt und Oberflächenbeschaffenheit (vgl. Bock in Grootens, Grundsteuergesetz, Bewertungsgesetz, Kommentar, § 247 BewG, Rz. 57 und 58). Dies überschreitet das Maß einer zulässigen Typisierung und stellt eine unzulässige Nivellierung dar.
Nach § 198 BewG hat der Steuerpflichtige im Rahmen der Schenkung- und Erbschaftsteuer die Möglichkeit, nachzuweisen, dass der Verkehrswert des Grundstücks niedriger ist als der vom Finanzamt festgestellte Wert. Im Rahmen der Grundsteuer wird ihm diese Möglichkeit abgeschnitten. Hintergrund ist sicherlich, dass der Grundsteuerwert ein stark typisierter Wert ist, der sich so weit von dem Verkehrswert entfernt, dass eine solche „Escape-Klausel“ keinen Sinn macht, weil wahrscheinlich sämtliche Grundsteuerwerte von dem Verkehrswert abweichen. Dies führt allerdings zu der Frage, ob das Grundsteuergesetz noch dem verfassungsrechtlichen Gebot der Folgerichtigkeit entspricht. Da das Grundsteuergesetz in seinem Bundesmodell erklärtermaßen den Wert des Grundstücks der Besteuerung zugrunde legen will, muss nach diesem Prinzip der Wert möglichst realistisch ermittelt werden. Jedenfalls dürfen aber die Wertunterschiede durch eine Typisierung nicht nivelliert werden, sondern müssen realitätsgerecht abgebildet werden.
Dem entspricht die geltende Fassung des Bundesmodells nicht.
Da der Grundsteuerwert nicht dem Verkehrswert entspricht, kann die erforderliche „Escape-Klausel“ nicht dahingehen, dass der Steuerpflichtige das Recht hat, nachzuweisen, dass der Verkehrswert des Grundstücks niedriger ist als der Grundsteuerwert. Stattdessen muss sich die verfassungsrechtlich gebotene „Escape-Klausel“ auf die einzelnen Parameter beziehen, auf deren Grundlage der Grundsteuerwert errechnet wurde.
Um die Vorgaben des Grundgesetzes zu wahren, hat das Land Baden-Württemberg in dem LGrStG-BW in § 38 Abs. 4 eine „Escape-Klausel“ eingeführt. Danach kann auf Antrag ein anderer Wert des Grundstücks angesetzt werden, wenn durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird, dass der tatsächliche Wert des Grund und Bodens um mehr als 30 % von dem Wert nach § 38 Abs. 1 oder 3 LGrStG-BW abweicht (vgl. Schmidt in Grootens, Grundsteuergesetz, Bewertungsgesetz, Kommentar, § 38 LGrStG-BW, Rz. 35 ff.).
Für das Bundesmodell muss deshalb eine entsprechende Möglichkeit eröffnet werden, durch ein Gutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Bodenwert des Grundstücks erheblich von dem – nach § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG unangepassten – Bodenrichtwert abweicht.
Das Gleiche muss z. B. für die nach der Anlage zu § 254 BewG angesetzten Mietwerte gelten. Auch hier muss die Möglichkeit eröffnet werden, nachzuweisen, dass die zulässigen Mieten für das betreffende Grundstück niedriger sind als die aufgrund der Anlage 39 zu § 254 BewG angesetzten Mietwerte.
Richtig ist, dass das Finanzamt an das geltende Recht gebunden ist und deshalb dem Einspruch derzeit nicht stattgeben kann. Sollte das BVerfG verschiedene Nachbesserungen des Gesetzes verlangen, hätte dies für die vorliegende Festsetzung des Grundsteuerwertes keine Auswirkungen, wenn der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes bestandskräftig geworden sein sollte. Denn gem. § 79 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG bleiben Bescheide, die nicht mehr anfechtbar sind, von einer Entscheidung des BVerfG nach § 78 BVerfGG unberührt. Lediglich die Vollstreckung aus diesem Bescheid ist nicht mehr zulässig. Wenn der Bescheid noch änderbar ist, wirkt sich eine Änderung des Gesetzes jedoch auch für die vorliegende Feststellung aus.
Mein Begehren geht deswegen dahin, dass der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes bis zu der zu erwartenden Entscheidung des BVerfG über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes änderbar bleibt. Ich wäre daher dankbar, wenn mein Einspruch bis zu dieser Entscheidung unbearbeitet bliebe. Sollten Sie dies mit der Verfahrensweise des Finanzamtes nicht vereinbaren können, beantrage ich, dass Sie den Bescheid unter den Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO stellen.
Sollten Sie den Einspruch durch Einspruchsentscheidung abweisen, wäre ich gezwungen, dagegen Klage beim Finanzgericht erheben. [Anderenfalls würde ich mich als Steuerberaterin Haftungsansprüchen meines Mandanten aussetzen, wenn das BVerfG vom Gesetzgeber Änderungen des Gesetzes zugunsten der Steuerpflichtigen fordert, mein Mandant davon aber nicht profitieren könnte, weil ich den Bescheid habe bestandskräftig werden lassen. Das Zivilgericht würde wahrscheinlich entscheiden, dass Steuerberater mit einer solchen Entwicklung rechnen müssten.]
Mit freundlichen Grüßen
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