Recht → Wohnungseigentumsrecht
Prioritätsprinzip „first in, first out“ gilt nicht stets!
Grundbucheintragungen
12.10.2026 (GE 17/2026, S. 846) Werden mehrere Grundbucheintragungen beantragt, die dasselbe Recht betreffen (hier: ein Wohnungseigentum), darf die später beantragte Eintragung gem. § 17 der Grundbuchordnung (GBO) grundsätzlich nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen. Das gilt nicht im Verhältnis zwischen einem Antrag auf Änderung der Teilungserklärung (= davon sind sämtliche Wohnungsgrundbücher betroffen) und der Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks in ein einzelnes Wohnungsgrundbuch.
Der Fall: Ein Wohnungseigentum steht im Eigentum von vier Personen. Ein Vollstreckungsgericht beantragt Ende Dezember 2025 beim Grundbuchamt (GA), in das entsprechende Wohnungsgrundbuch einen Zwangsversteigerungsvermerk eintragen zu lassen. Durch die Zwangsversteigerung soll die Gemeinschaft am Wohnungseigentum aufgehoben werden (§ 180 ZVG). Fraglich ist, ob vorher ein noch unerledigter Antrag aus dem Jahr 2019, die Teilungserklärung zu ändern, erledigt werden muss. Das GA sieht das im Hinblick auf § 17 GBO so.
Die Entscheidung: Das KG sieht es anders! Der seit dem Jahr 2019 anhängige Antrag auf Eintragung von Änderungen der Teilungserklärung stehe der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks nicht entgegen. Denn die Anordnung der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, § 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), bewirke kein Veräußerungsverbot nach § 23 ZVG. Das gelte unabhängig davon, wer die Teilungsversteigerung veranlasst habe. Es sei daher auch egal, ob durch den Vollzug der geänderten Teilungserklärung im Grundbuch Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums überhaupt betroffen werden würden.
Anmerkung: Ein Wohnungseigentum kann mehrere Eigentümer haben. Diese sind dann Teilhaber und bilden nach § 741 ff. BGB eine Gemeinschaft. Soll diese zwangsweise aufgehoben werden, ist auf § 180 ZVG zu sehen, der das Verfahren regelt. § 17 ZVG will das materiellrechtliche Rangsystem, §§ 879 bis 882 BGB, verfahrensrechtlich absichern. Bei Ersuchen um Eintragung von Zwangsversteigerungsvermerken ist das eigentlich nicht erforderlich, da ihnen kein Rang zukommt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 870 und in unserer Datenbank.
Die Entscheidung: Das KG sieht es anders! Der seit dem Jahr 2019 anhängige Antrag auf Eintragung von Änderungen der Teilungserklärung stehe der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks nicht entgegen. Denn die Anordnung der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, § 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), bewirke kein Veräußerungsverbot nach § 23 ZVG. Das gelte unabhängig davon, wer die Teilungsversteigerung veranlasst habe. Es sei daher auch egal, ob durch den Vollzug der geänderten Teilungserklärung im Grundbuch Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums überhaupt betroffen werden würden.
Anmerkung: Ein Wohnungseigentum kann mehrere Eigentümer haben. Diese sind dann Teilhaber und bilden nach § 741 ff. BGB eine Gemeinschaft. Soll diese zwangsweise aufgehoben werden, ist auf § 180 ZVG zu sehen, der das Verfahren regelt. § 17 ZVG will das materiellrechtliche Rangsystem, §§ 879 bis 882 BGB, verfahrensrechtlich absichern. Bei Ersuchen um Eintragung von Zwangsversteigerungsvermerken ist das eigentlich nicht erforderlich, da ihnen kein Rang zukommt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 870 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG Dr. Oliver Elzer
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