Recht → Wohnungseigentumsrecht
Auch für unbewohnbare, aber beheizbare Räume?
Kostentragungspflicht
11.09.2026 (GE 15/2026, S. 746) Die Wohnungseigentümer haben sich gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG an den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu beteiligen. Hiervon können sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abweichen und z. B. einen Umlageschlüssel „Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen“ (= wie man es grundsätzlich im Mietrecht macht) bestimmen. Wenn bei der Berechnung der Wohnflächen auch solche Flächen einbezogen wurden, die man nicht bewohnen darf, mag man an diesem neuen Umlageschlüssel zweifeln.
Der Fall: Zur Wohnung von Wohnungseigentümer K gehört ein beheizbarer, nicht zum Wohnen gewidmeter Abstellraum im Dachgeschoss, der über eine schmale Holztreppe aus der Wohnung des K heraus erreichbar ist. Die Wohnungseigentümer bestimmen, dass dieser Raum zur Wohnfläche gezählt wird, nicht aber Balkone und Keller. Ferner bestimmen sie den Umlageschlüssel „Verhältnis der Wohnflächen“. Dagegen wendet sich Wohnungseigentümer K. Das Amtsgericht weist seine Anfechtungsklage ab.
Die Entscheidung: Das Landgericht meint, diese Entscheidung sei richtig! Der Beschluss widerspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Ein Umlageschlüssel, der sich nicht an dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern an dem der Wohn- und Nutzflächen orientiere, sei grundsätzlich nicht zu beanstanden. Bei der Berechnung der Flächen stehe den Wohnungseigentümern ein Ermessen zu, denn einen verbindlichen Maßstab zu ihrer Berechnung gebe es nicht. Die Berücksichtigung von Nutzflächen (= der Abstellraum des K) sei zulässig, üblich und sachgerecht, wenn diese Flächen einzelnen Eigentümern zugutekämen und nur über deren Sondereigentum erreichbar seien. Dass diese Flächen möglicherweise nicht bei einer Berechnung nach der WoFlV zu berücksichtigen wären, da es sich um Bodenräume nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe d) WoFlV handele, stehe dem nicht entgegen. Es stehe den Wohnungseigentümern frei, Räume in die Berechnung einzubeziehen, die sich zum Wohnen nicht eigneten. Die Wohnungseigentümer seien auch nicht verpflichtet eine Flächenberechnung zu wählen, die auf Mieter übertragbar sei. Es sei auch nicht zu beanstanden, dass Kellerflächen und Balkone nicht einbezogen worden seien. Kellerflächen seien nicht von vergleichbarem Nutzwert, da sie weder beheizbar noch exklusiv über eine Wohnung erreichbar seien. Balkone seien auch nicht vergleichbar, weil auch sie weder beheizbar noch von vergleichbarem Nutzungswert wie ein beheizbarer Raum seien. § 2 Abs. 2 WoFlV stehe dem nicht entgegen.
Anmerkung: Grundsätzlich spielt die Wohn- oder Nutzfläche im Wohnungseigentumsrecht jenseits der Kosten für Wärme und Warmwasser keine Rolle. Die Wohnungseigentümer können die Wohn- oder Nutzfläche, wie im Fall, durch Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG als Umlageschlüssel bestimmen. Die Wohnungseigentümer können dann im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit und in Orientierung an der WoFlV beschließen, welche Räume sie zur Wohn- oder Nutzfläche zählen wollen und wie die Grundflächen dieser Räume zu ermitteln und anzurechnen sind. Haben die Wohnungseigentümer allerdings keine ausdrücklichen Bestimmungen getroffen, kann nach h.M. die WoFlV entsprechend herangezogen werden. Die Entscheidung entspricht daher der h.M. und ihr sollte gefolgt werden, solange der Gesetzgeber oder Karlsruhe das Steuerruder nicht drehen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 775 und in unserer Datenbank.
Die Entscheidung: Das Landgericht meint, diese Entscheidung sei richtig! Der Beschluss widerspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Ein Umlageschlüssel, der sich nicht an dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern an dem der Wohn- und Nutzflächen orientiere, sei grundsätzlich nicht zu beanstanden. Bei der Berechnung der Flächen stehe den Wohnungseigentümern ein Ermessen zu, denn einen verbindlichen Maßstab zu ihrer Berechnung gebe es nicht. Die Berücksichtigung von Nutzflächen (= der Abstellraum des K) sei zulässig, üblich und sachgerecht, wenn diese Flächen einzelnen Eigentümern zugutekämen und nur über deren Sondereigentum erreichbar seien. Dass diese Flächen möglicherweise nicht bei einer Berechnung nach der WoFlV zu berücksichtigen wären, da es sich um Bodenräume nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe d) WoFlV handele, stehe dem nicht entgegen. Es stehe den Wohnungseigentümern frei, Räume in die Berechnung einzubeziehen, die sich zum Wohnen nicht eigneten. Die Wohnungseigentümer seien auch nicht verpflichtet eine Flächenberechnung zu wählen, die auf Mieter übertragbar sei. Es sei auch nicht zu beanstanden, dass Kellerflächen und Balkone nicht einbezogen worden seien. Kellerflächen seien nicht von vergleichbarem Nutzwert, da sie weder beheizbar noch exklusiv über eine Wohnung erreichbar seien. Balkone seien auch nicht vergleichbar, weil auch sie weder beheizbar noch von vergleichbarem Nutzungswert wie ein beheizbarer Raum seien. § 2 Abs. 2 WoFlV stehe dem nicht entgegen.
Anmerkung: Grundsätzlich spielt die Wohn- oder Nutzfläche im Wohnungseigentumsrecht jenseits der Kosten für Wärme und Warmwasser keine Rolle. Die Wohnungseigentümer können die Wohn- oder Nutzfläche, wie im Fall, durch Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG als Umlageschlüssel bestimmen. Die Wohnungseigentümer können dann im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit und in Orientierung an der WoFlV beschließen, welche Räume sie zur Wohn- oder Nutzfläche zählen wollen und wie die Grundflächen dieser Räume zu ermitteln und anzurechnen sind. Haben die Wohnungseigentümer allerdings keine ausdrücklichen Bestimmungen getroffen, kann nach h.M. die WoFlV entsprechend herangezogen werden. Die Entscheidung entspricht daher der h.M. und ihr sollte gefolgt werden, solange der Gesetzgeber oder Karlsruhe das Steuerruder nicht drehen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 775 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG Dr. Oliver Elzer
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