Recht → Wohnungseigentumsrecht
Bildung einer Rücklage für die Liquidität in einer Mehrfamilienhausanlage
Bei getrennten Abrechnungseinheiten
02.09.2026 (GE 14/2026, S. 698) Die Wohnungseigentümer können, was § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG herausstreicht, grundsätzlich für jeden Zweck Rücklagen bilden. Dies gilt auch für eine Rücklage, welche die Liquidität sicherstellen soll. Es kann bei der Beschlussfassung aber Probleme geben, wenn es sich um eine Mehrhausanlage mit zwei Häusern handelt und die Wohnungseigentümer vereinbart haben, für beide Häuser getrennte Abrechnungseinheiten mit eigenen Buchungskonten zu bilden und jede „Abrechnungseinheit“ die Kosten grundsätzlich getrennt für sich tragen soll.
Der Fall: Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss:
„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) beschließt die Bildung einer Liquiditätsrücklage mit dem Hintergrund, dass sich aufgrund von derzeit nicht erkennbaren Umständen (z. B. plötzliche Kostensteigerung, unvorhersehbare Ausgaben) ein Finanzierungsbedarf der GdWE ergeben kann, der nicht von den im Rahmen des Wirtschaftsplanes beschlossenen Vorschüsse gedeckt ist. Diese Rücklage dient ferner zur Sicherung der Liquidität der GdWE, wenn aufgrund der Fälligkeiten der Vorschüsse im Rahmen des Wirtschaftsplanes die auf dem Konto der GdWE eingegangenen Zahlungen die zur Bezahlung von Verbindlichkeiten erforderliche Höhe noch nicht erreicht haben. Der Verwalter wird angewiesen und ermächtigt, im Falle eines Liquiditätsengpasses auf diese Rücklage zur Bezahlung von Verbindlichkeiten der GdWE zurückzugreifen. Die Höhe der Rücklage beträgt 4.000 €.“
Fraglich ist, ob der Beschluss wegen der „Abrechnungseinheiten“ und der Kostentrennung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht.
Die Entscheidung: Das Landgericht sieht es so! Zwar gebe es eine Beschlusskompetenz, eine Liquiditätsrücklage anzusammeln. Der Beschluss enthalte auch die erforderlichen Angaben dazu, wann auf die Rücklage zurückgegriffen werden könne. Es müsste aber auch sichergestellt werden, dass „die Ausgabe“ nach dem gültigen Umlageschlüssel verteilt werde. Dies erfordere es, dass die Rücklage im Abrechnungszeitraum wieder auf den Anfangsbestand zurückgeführt werde.
Diese Anforderung sei nicht sichergestellt. Idealerweise sollte die Rückführung erfolgen, sobald der GdWE freie Mittel zur Auffüllung zur Verfügung stünden. Jedenfalls müsse dies im Abrechnungszeitraum erfolgen. Nur dann sei der Zugriff auf die Liquiditätsrücklage nicht verteilungsrelevant und es komme zu keiner Belastung der Wohnungseigentümer mit Kosten, die sie nach geltendem Umlageschlüssel nicht zu tragen hätten.
Anmerkung: Das Landgericht bestätigt, dass die Wohnungseigentümer eine Liquiditätsrücklage ansammeln können. Es sieht aber Probleme. Und die gibt es. Denn es wäre allein richtig gewesen, buchhalterisch zwei Liquiditätsrücklagen anzulegen (das geht jederzeit), die nur von den Wohnungseigentümern für „ihr Haus“ angespart werden. Die LG-Überlegung einer unterjährigen Wiederauffüllung, wohl durch weiteren Vorschuss nur der Wohnungseigentümer, deren Haus die Ausgabe zugutekam, scheint mir der deutlich schlechtere Weg.
Es kann im Übrigen sein, dass eine Ausgabe gar nicht zu trennen ist. Denn es geht ja ausdrücklich um eine Liquiditätsrücklage für die GdWE, nicht um eine Rücklage für eines der Häuser. Um auch hier „sauber“ zu arbeiten, wären wohl sogar drei Liquiditätsrücklagen der richtige Weg.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 716 und in unserer Datenbank.
„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) beschließt die Bildung einer Liquiditätsrücklage mit dem Hintergrund, dass sich aufgrund von derzeit nicht erkennbaren Umständen (z. B. plötzliche Kostensteigerung, unvorhersehbare Ausgaben) ein Finanzierungsbedarf der GdWE ergeben kann, der nicht von den im Rahmen des Wirtschaftsplanes beschlossenen Vorschüsse gedeckt ist. Diese Rücklage dient ferner zur Sicherung der Liquidität der GdWE, wenn aufgrund der Fälligkeiten der Vorschüsse im Rahmen des Wirtschaftsplanes die auf dem Konto der GdWE eingegangenen Zahlungen die zur Bezahlung von Verbindlichkeiten erforderliche Höhe noch nicht erreicht haben. Der Verwalter wird angewiesen und ermächtigt, im Falle eines Liquiditätsengpasses auf diese Rücklage zur Bezahlung von Verbindlichkeiten der GdWE zurückzugreifen. Die Höhe der Rücklage beträgt 4.000 €.“
Fraglich ist, ob der Beschluss wegen der „Abrechnungseinheiten“ und der Kostentrennung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht.
Die Entscheidung: Das Landgericht sieht es so! Zwar gebe es eine Beschlusskompetenz, eine Liquiditätsrücklage anzusammeln. Der Beschluss enthalte auch die erforderlichen Angaben dazu, wann auf die Rücklage zurückgegriffen werden könne. Es müsste aber auch sichergestellt werden, dass „die Ausgabe“ nach dem gültigen Umlageschlüssel verteilt werde. Dies erfordere es, dass die Rücklage im Abrechnungszeitraum wieder auf den Anfangsbestand zurückgeführt werde.
Diese Anforderung sei nicht sichergestellt. Idealerweise sollte die Rückführung erfolgen, sobald der GdWE freie Mittel zur Auffüllung zur Verfügung stünden. Jedenfalls müsse dies im Abrechnungszeitraum erfolgen. Nur dann sei der Zugriff auf die Liquiditätsrücklage nicht verteilungsrelevant und es komme zu keiner Belastung der Wohnungseigentümer mit Kosten, die sie nach geltendem Umlageschlüssel nicht zu tragen hätten.
Anmerkung: Das Landgericht bestätigt, dass die Wohnungseigentümer eine Liquiditätsrücklage ansammeln können. Es sieht aber Probleme. Und die gibt es. Denn es wäre allein richtig gewesen, buchhalterisch zwei Liquiditätsrücklagen anzulegen (das geht jederzeit), die nur von den Wohnungseigentümern für „ihr Haus“ angespart werden. Die LG-Überlegung einer unterjährigen Wiederauffüllung, wohl durch weiteren Vorschuss nur der Wohnungseigentümer, deren Haus die Ausgabe zugutekam, scheint mir der deutlich schlechtere Weg.
Es kann im Übrigen sein, dass eine Ausgabe gar nicht zu trennen ist. Denn es geht ja ausdrücklich um eine Liquiditätsrücklage für die GdWE, nicht um eine Rücklage für eines der Häuser. Um auch hier „sauber“ zu arbeiten, wären wohl sogar drei Liquiditätsrücklagen der richtige Weg.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 716 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG Dr. Oliver Elzer
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