Recht → Wohnungseigentumsrecht
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss abdichten
Haus ohne Dach
01.06.2026 (GE 6/2026, S. 277) Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg darf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eines Gebäudes ohne Dach auch im Wege des einstweiligen Verfahrens dazu verpflichten, das Dach einstweilen mit einer Folie abzudichten, um das Eindringen von Wasser auszuschließen. Dies gilt auch dann, wenn ein das Dachgeschoss ausbauender Sondereigentümer die Havarie verursacht hat. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden.
Der Fall: Die Antragstellerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eines Mehrfamilienhauses in Berlin-Schöneberg. Das Eigentum an den verschiedenen Einheiten des Hauses ist aufgeteilt.
Im Laufe des Jahres 2023 begann die Sondereigentümerin des Dachgeschosses, dieses zu Wohnzwecken umzubauen. Dazu entfernte sie die bisherige Dachabdeckung vollständig. Das Haus hat seitdem kein Dach mehr.
Spätestens im Herbst 2023 kam es erstmals zu Regenwassereintritten auch in die unterhalb der Dachgeschossebene liegenden Wohnungen. Der Sondereigentümerin des Dachgeschosses gelang es durch Anbringung und gelegentliche Auswechslung und Ertüchtigung von Planen nicht, das Gebäude für mehr als nur vorübergehende Zeit vollständig nach oben hin abzudichten. Das Bauvorhaben ist mittlerweile steckengeblieben; Baumaßnahmen erfolgen nicht mehr.
Im Oktober 2025 ordnete das Bezirksamt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an, das Haus fachkundig wetterhaft zu schützen und verpflichtete sie dazu, insbesondere den Dachraum mit einer dafür geeigneten, robusten Folie abzudichten, um das Eindringen von Wasser auszuschließen. Außerdem habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Wetterschutz täglich – auch an Wochenenden und Feiertagen – zu kontrollieren.
Neben der Abdichtung des Daches müsse sie zudem auch die Fassaden, insbesondere die Fensterrahmungen, regelmäßig auf Regenwasserdurchbrüche und Mängel bei der Ableitung von Regenwasser prüfen. Gegen die Anordnung suchte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um gerichtlichen Eilrechtsschutz nach. Nicht sie habe das Dach abzudichten, sondern die Sondereigentümerin des Dachgeschosses.
Die Entscheidung: Das Verwaltungsgericht Berlin hat den Antrag zurückgewiesen. Das Bezirksamt habe die Verpflichtung zur Abdichtung und zu deren Kontrolle zu Recht ausgesprochen. Häuser seien ordnungsgemäß abzudecken und mit Dachrinnen und Fallrohren auszustatten, um Regen abzuführen. Für den Zeitraum, in dem ein neues Dach hergestellt werde, müssten Vorkehrungen zum Schutz vor Feuchtigkeit getroffen werden. Die fehlende Abdichtung des Hauses nach oben sei nicht nur für das Dachgeschoss, sondern für das Gebäude insgesamt wesentlich.
Das Bezirksamt habe auch nicht vorrangig die Sondereigentümerin des Dachgeschosses in die Pflicht nehmen müssen. Diese habe zwar verursacht, dass das Haus derzeit weder ein Dach noch eine funktionsfähige Abdeckung habe. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei aber als Eigentümerin des Daches für dessen Zustand verantwortlich und könne daher zur Abdichtung herangezogen werden.
VG Berlin, Beschluss vom 23. Februar 2026 - VG 19 L 554/25 -
Im Laufe des Jahres 2023 begann die Sondereigentümerin des Dachgeschosses, dieses zu Wohnzwecken umzubauen. Dazu entfernte sie die bisherige Dachabdeckung vollständig. Das Haus hat seitdem kein Dach mehr.
Spätestens im Herbst 2023 kam es erstmals zu Regenwassereintritten auch in die unterhalb der Dachgeschossebene liegenden Wohnungen. Der Sondereigentümerin des Dachgeschosses gelang es durch Anbringung und gelegentliche Auswechslung und Ertüchtigung von Planen nicht, das Gebäude für mehr als nur vorübergehende Zeit vollständig nach oben hin abzudichten. Das Bauvorhaben ist mittlerweile steckengeblieben; Baumaßnahmen erfolgen nicht mehr.
Im Oktober 2025 ordnete das Bezirksamt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an, das Haus fachkundig wetterhaft zu schützen und verpflichtete sie dazu, insbesondere den Dachraum mit einer dafür geeigneten, robusten Folie abzudichten, um das Eindringen von Wasser auszuschließen. Außerdem habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Wetterschutz täglich – auch an Wochenenden und Feiertagen – zu kontrollieren.
Neben der Abdichtung des Daches müsse sie zudem auch die Fassaden, insbesondere die Fensterrahmungen, regelmäßig auf Regenwasserdurchbrüche und Mängel bei der Ableitung von Regenwasser prüfen. Gegen die Anordnung suchte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um gerichtlichen Eilrechtsschutz nach. Nicht sie habe das Dach abzudichten, sondern die Sondereigentümerin des Dachgeschosses.
Die Entscheidung: Das Verwaltungsgericht Berlin hat den Antrag zurückgewiesen. Das Bezirksamt habe die Verpflichtung zur Abdichtung und zu deren Kontrolle zu Recht ausgesprochen. Häuser seien ordnungsgemäß abzudecken und mit Dachrinnen und Fallrohren auszustatten, um Regen abzuführen. Für den Zeitraum, in dem ein neues Dach hergestellt werde, müssten Vorkehrungen zum Schutz vor Feuchtigkeit getroffen werden. Die fehlende Abdichtung des Hauses nach oben sei nicht nur für das Dachgeschoss, sondern für das Gebäude insgesamt wesentlich.
Das Bezirksamt habe auch nicht vorrangig die Sondereigentümerin des Dachgeschosses in die Pflicht nehmen müssen. Diese habe zwar verursacht, dass das Haus derzeit weder ein Dach noch eine funktionsfähige Abdeckung habe. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei aber als Eigentümerin des Daches für dessen Zustand verantwortlich und könne daher zur Abdichtung herangezogen werden.
VG Berlin, Beschluss vom 23. Februar 2026 - VG 19 L 554/25 -
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