Recht → Wohnungseigentumsrecht
Entmodernisierende Erhaltung: In der Sauna Warmwasser entfernt – ordnungsmäßig?
Muss ein Eigentümer eine Verschlechterung durch Reparatur hinnehmen?
13.04.2026 (GE 3/2026, S. 126) Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG insbesondere die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Wohnungseigentümer müssen also das gemeinschaftliche Eigentum warten und es reparieren, wenn es Schaden genommen hat oder er droht. In der Regel wird bei der Reparatur der Zustand hergestellt, der vor dem Mangel bestand. Die Wohnungseigentümer können sich aber auch dazu entscheiden, einen besseren Zustand herzustellen. Das nennt man eine modernisierende Erhaltung. In Frankfurt a.M. war jetzt streitig, ob man sich nach § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG auch dafür entscheiden kann, den bisherigen Zustand zu verschlechtern.
Der Fall: In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es einen Bereich mit Sauna, Dusche und Toilette. Die Mischbatterie für warmes und kaltes Wasser der Dusche ist defekt. Wohnungseigentümer K beantragt daher in einer Versammlung, eine neue Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung einbauen zu lassen. Das lehnen die anderen Wohnungseigentümer ab. Sie entscheiden sich für den Einbau einer Kaltwasserdusche. Dagegen wendet sich Wohnungseigentümer K.
Das Urteil: Das LG meint, K könne auch kalt duschen. Außerdem sei eine Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung nicht zwingend.
Anmerkung: Man möchte meinen, hier sei ein zu „kurzer“ Prozess gemacht worden. Irgendwie erkennt das Gericht nicht die dogmatische Frage einer „Entmodernisierung“. Zwar konnte die Anfechtung des Negativbeschlusses nur Erfolg haben, wenn allein der Antrag des K – Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung – einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen hätte (das dürfte eine modernisierende Erhaltung sein, die ein Wohnungseigentümer sowieso nicht verlangen kann). Denn dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gab (BGH, NZM 2023, 724 Rn. 21; BGH, GE 2017, 1027 Rn. 17).
Es ist aber grundsätzlich nicht richtig, dass ein Wohnungseigentümer einen schlechteren Erhaltungszustand hinnehmen muss, als er vor Mangeleintritt bestand. Eine Warmwasserdusche im Saunabereich ist zwar keine zwingende Voraussetzung für die Nutzbarkeit des Saunabereichs. Gab es eine Warmwasserdusche, entspricht es aber grundsätzlich allein ordnungsmäßiger Verwaltung, wieder warm duschen zu können. Eine „Entmodernisierung“ muss ein Wohnungseigentümer nicht hinnehmen. Die Frankfurter Richter teilen auch nicht mit, warum es anders sein sollte und wann dies so ist.
K monierte im Übrigen weiter, dass für die Hausreinigung ein Auslaufventil mit Rücklaufverhinderer und Belüftung zur Abnahme von Warmwasser eingebaut werden soll. Hier verstand das Gericht nicht, was K gegenüber dieser Maßnahme eigentlich rügen wollte.
Schließlich klagte K, weil der Schließzylinder für die Heiz- und Technikraumtüren getauscht werden und jedenfalls er keinen Schlüssel erhalten soll. Hier meinte man in Hessen, der Austausch diene doch einem vernünftigen Zweck und es sei geregelt, wie K an Schlüssel komme. Das kann man so hinnehmen, obwohl jeder Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG, den das LG nicht erwähnt, nach Maßgabe des § 14 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt ist. Man kann aber zum Gebrauch nach § 19 Abs. 1 Fall 2 WEG Beschlüsse fassen. Der Beschluss, einen bislang frei zugänglichen Raum abzuschließen, ist als Gebrauchsregelung zulässig, sofern diese Regelung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und keine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer bewirkt. Grundsätzlich muss dann aber jeder Wohnungseigentümer einen Schlüssel erhalten (s. nur BGH, NZM 2023, 724 Rn. 30).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 152 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das LG meint, K könne auch kalt duschen. Außerdem sei eine Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung nicht zwingend.
Anmerkung: Man möchte meinen, hier sei ein zu „kurzer“ Prozess gemacht worden. Irgendwie erkennt das Gericht nicht die dogmatische Frage einer „Entmodernisierung“. Zwar konnte die Anfechtung des Negativbeschlusses nur Erfolg haben, wenn allein der Antrag des K – Duscharmatur mit automatischer Spüleinrichtung – einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen hätte (das dürfte eine modernisierende Erhaltung sein, die ein Wohnungseigentümer sowieso nicht verlangen kann). Denn dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gab (BGH, NZM 2023, 724 Rn. 21; BGH, GE 2017, 1027 Rn. 17).
Es ist aber grundsätzlich nicht richtig, dass ein Wohnungseigentümer einen schlechteren Erhaltungszustand hinnehmen muss, als er vor Mangeleintritt bestand. Eine Warmwasserdusche im Saunabereich ist zwar keine zwingende Voraussetzung für die Nutzbarkeit des Saunabereichs. Gab es eine Warmwasserdusche, entspricht es aber grundsätzlich allein ordnungsmäßiger Verwaltung, wieder warm duschen zu können. Eine „Entmodernisierung“ muss ein Wohnungseigentümer nicht hinnehmen. Die Frankfurter Richter teilen auch nicht mit, warum es anders sein sollte und wann dies so ist.
K monierte im Übrigen weiter, dass für die Hausreinigung ein Auslaufventil mit Rücklaufverhinderer und Belüftung zur Abnahme von Warmwasser eingebaut werden soll. Hier verstand das Gericht nicht, was K gegenüber dieser Maßnahme eigentlich rügen wollte.
Schließlich klagte K, weil der Schließzylinder für die Heiz- und Technikraumtüren getauscht werden und jedenfalls er keinen Schlüssel erhalten soll. Hier meinte man in Hessen, der Austausch diene doch einem vernünftigen Zweck und es sei geregelt, wie K an Schlüssel komme. Das kann man so hinnehmen, obwohl jeder Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG, den das LG nicht erwähnt, nach Maßgabe des § 14 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt ist. Man kann aber zum Gebrauch nach § 19 Abs. 1 Fall 2 WEG Beschlüsse fassen. Der Beschluss, einen bislang frei zugänglichen Raum abzuschließen, ist als Gebrauchsregelung zulässig, sofern diese Regelung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und keine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer bewirkt. Grundsätzlich muss dann aber jeder Wohnungseigentümer einen Schlüssel erhalten (s. nur BGH, NZM 2023, 724 Rn. 30).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 152 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG Dr. Oliver Elzer
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