Recht → Wohnungseigentumsrecht
Notwendige Dachreparatur
Getrennte Eigentümerbeschlüsse über Sanierung und deren Finanzierung
27.01.2025 (GE 24/2024, S. 1231) Mit der erfolgreichen Anfechtung eines Sanierungsbeschlusses wird nicht automatisch auch der parallel dazu gefasste Finanzierungsbeschluss hinfällig.
Der Fall: Kläger und Beklagte zu 1 und 2 waren die einzigen Wohnungseigentümer der Beklagten zu 3, der GdWE. Die Kläger haben während der vorangegangenen Gerichtsverfahren ihr Eigentum veräußert. Auf einer Eigentümerversammlung am 19. November 2019 wurde zu TOP 1 die Sanierung der Dacheindeckung und unter TOP 2 die Finanzierung dieser Maßnahme durch eine Sonderumlage von 100.000 € und deren Fälligkeit zum 31. Dezember 2019 beschlossen. Mit dem rechtskräftigen Urteil vom 15. Juli 2021 verurteilte das LG die Kläger, als Gesamtschuldner an die GdWE (Beklagte zu 3) 49.970 € nebst Zinsen zu zahlen. Die Kläger hatten nur den Beschluss zu TOP 1 angefochten, der durch das rechtskräftige Urteil vom 20. November 2022 für ungültig erklärt wurde. Die Kläger zahlten die im Urteil des LG vom 15. Juli 2021 titulierte Forderung unter Vorbehalt der Rückforderung an die GdWE. Diese gab aufgrund des Vorbehalts den Vollstreckungstitel an die Kläger nicht heraus. Die Kläger meinen, dass mit der rechtskräftigen Ungültigerklärung des TOP 1 die Grundlage für den TOP 2 weggefallen sei und dies im Wege der Vollstreckungsgegenklage nach § 767 Abs. 1 ZPO geltend gemacht werden könne. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil der Beschluss über eine Dachsanierung keine unmittelbare Auswirkung auf den Beschluss zur Erhebung der Sonderumlage zur Finanzierung der Dachsanierung habe.
Das Urteil: Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Hinsichtlich der Beklagten zu 1) und 2) ist die Klage bereits unzulässig, da alleinige Vollstreckungsgläubigerin die Beklagte zu 3) als Gemeinschaft ist. Bezüglich der Beklagten zu 3) ist die Klage aber unbegründet. Die Zahlung erfolgte auf der Grundlage des Beschlusses über die Sonderumlage, der von den Klägern nicht angefochten und damit auch nicht für ungültig erklärt wurde. So bleibt der Beschluss bestandskräftig und die Zahlungspflicht besteht fort. Daran ändert sich insbesondere nicht dadurch etwas, dass der Beschluss über die Baumaßnahme rechtskräftig für ungültig erklärt wurde. Die Entscheidung darüber bezieht sich nur auf den Beschluss über die Maßnahme und nicht auf den Beschluss über die Sonderumlage. Ein Beschluss über die Finanzierung einer Maßnahme kann isoliert angefochten werden. Gleiches gilt auch umgekehrt für die Anfechtung des Beschlusses über die Maßnahme. Ein Kläger kann etwa mit der beauftragten Firma nicht einverstanden sein, sich aber gegen die Maßnahme als solche nicht wehren und muss daher auch die Finanzierung hinnehmen. Die Beschlüsse über die Baumaßnahmen einerseits und die Finanzierung andererseits können demgemäß unterschiedliche Entwicklungen nehmen. Allerdings mag es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, eine Finanzierung durch einen Zweitbeschluss aufzuheben, wenn der Finanzierungsbedarf entfallen ist. Andererseits mag eine beschlossene Finanzierung auch der Rücklage zugeführt werden, um die ausstehende Baumaßnahme durch neue Beschlussfassung zu bestätigen und zu finanzieren. Fassen die Eigentümer den von dem Kläger gewünschten aufhebenden Beschluss nicht, kann hiergegen Beschlussanfechtungsklage erhoben werden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1255 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Hinsichtlich der Beklagten zu 1) und 2) ist die Klage bereits unzulässig, da alleinige Vollstreckungsgläubigerin die Beklagte zu 3) als Gemeinschaft ist. Bezüglich der Beklagten zu 3) ist die Klage aber unbegründet. Die Zahlung erfolgte auf der Grundlage des Beschlusses über die Sonderumlage, der von den Klägern nicht angefochten und damit auch nicht für ungültig erklärt wurde. So bleibt der Beschluss bestandskräftig und die Zahlungspflicht besteht fort. Daran ändert sich insbesondere nicht dadurch etwas, dass der Beschluss über die Baumaßnahme rechtskräftig für ungültig erklärt wurde. Die Entscheidung darüber bezieht sich nur auf den Beschluss über die Maßnahme und nicht auf den Beschluss über die Sonderumlage. Ein Beschluss über die Finanzierung einer Maßnahme kann isoliert angefochten werden. Gleiches gilt auch umgekehrt für die Anfechtung des Beschlusses über die Maßnahme. Ein Kläger kann etwa mit der beauftragten Firma nicht einverstanden sein, sich aber gegen die Maßnahme als solche nicht wehren und muss daher auch die Finanzierung hinnehmen. Die Beschlüsse über die Baumaßnahmen einerseits und die Finanzierung andererseits können demgemäß unterschiedliche Entwicklungen nehmen. Allerdings mag es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, eine Finanzierung durch einen Zweitbeschluss aufzuheben, wenn der Finanzierungsbedarf entfallen ist. Andererseits mag eine beschlossene Finanzierung auch der Rücklage zugeführt werden, um die ausstehende Baumaßnahme durch neue Beschlussfassung zu bestätigen und zu finanzieren. Fassen die Eigentümer den von dem Kläger gewünschten aufhebenden Beschluss nicht, kann hiergegen Beschlussanfechtungsklage erhoben werden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1255 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister
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