Recht → Wohnungseigentumsrecht
Fehler im Wirtschaftsplan nur erheblich bei Auswirkungen auf die Abrechnungsspitze
Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse
27.11.2024 (GE 20/2024, S. 994) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Fehler der einem solchen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt, so der Bundesgerichtshof.
Der Fall: Ein vorsteuerabzugsberechtigter Wohnungseigentümer klagte gegen einen Beschluss über die sich aus den Jahreseinzelabrechnungen für das Kalenderjahr 2020 ergebenden Nachzahlungen bzw. Guthaben. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hatte bereits 2009 beschlossen, dass die GdWE bei allen Lieferungen und Leistungen, die sie im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums an die zum Vorsteuerabzug berechtigten Eigentümer erbringt, auf ihre
Umsatzsteuerfreiheit verzichtet und die Hausverwaltung bei allen Buchungsvorgängen die Umsatzsteuer zu erfassen und in den Abrechnungen jeweils auszuweisen hat.
Die beschlossenen Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2020 sahen eine monatliche Wohngeldvorauszahlung des Klägers auf der Grundlage einer Umsatzsteuer von 19 % vor. Aufgrund des Corona-Hilfegesetzes wurde die Umsatzsteuer jedoch für das 2. Halbjahr 2020 auf 16 % gesenkt. Die Verwaltung passte die Vorauszahlungen und die Beschlussformulierung nicht an. Aus der Einzelabrechnung für den Kläger ergab sich eine Nachzahlung von 172,72 €. Die negative Abrechnungsspitze wurde dergestalt ermittelt, dass die Netto-Abrechnungssumme und der Rücklagenbeitrag addiert und hiervon das netto geschuldete Hausgeldsoll und der Sollbeitrag zu der Instandhaltungsrücklage abgezogen wurden. Auf den Differenzbetrag von 148,90 € wurde ein Umsatzsteuerbetrag von 16 % (= 23,82 €) aufgeschlagen.
Die gegen diesen Beschluss erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht den Beschluss für ungültig erklärt – nicht so der BGH.
Das Urteil: Der BGH hielt den Beschluss über die Nachzahlungsverpflichtungen für wirksam. Aus dem Beschluss ergebe sich zunächst eindeutig, dass – entsprechend dem Beschluss aus dem Jahr 2009 – auf alle Lieferungen und Leistungen Umsatzsteuer erhoben werden soll. Folgerichtig werde im Wirtschaftsplan auch nicht zwischen einzelnen Leistungen differenziert, sondern auf sämtliche Positionen die Umsatzsteuer in Ansatz gebracht. Darüber hinaus ergebe sich aus dem Beschluss nächstliegend, dass für alle Leistungen der GdWE an ihre Mitglieder der gleiche, nicht ermäßigte Umsatzsteuersatz (Regelsteuersatz) gelte.
Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer bei der Festsetzung des Hausgeld-Solls von einem Regelsteuersatz von 19 % für alle Leistungen ausgegangen seien, bedeute jedoch nicht, dass dieser Steuersatz auch dann gelten solle, wenn er sich – wie hier – während des Wirtschaftsjahres ändere. Vielmehr ist es nächstliegend, den Beschluss dahingehend auszulegen, dass der jeweils gesetzlich gültige (Regel-) Umsatzsteuersatz von den optierenden Wohnungseigentümern geschuldet sei.
Aufgrund des nach neuem Recht reduzierten Beschlussgegenstandes widerspreche ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er betragsrelevante Mängel
aufweise. Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung könnten nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirke.
Hieraus folge, dass der Kläger laut Wirtschaftsplan für den Zeitraum Januar bis 30. Juni 2020 auf die Nettoumsätze einen Umsatzsteuerbetrag i.H.v. 19 % schulde und – anders als das Berufungsgericht meint – für die Zeit vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2020 einen ermäßigten Regelsteuersatz von nur 16 %. Von diesem nächstliegenden Verständnis des Beschlusses über den Wirtschaftsplan sei der Verwalter zutreffend ausgegangen und habe dem Kläger für die zweite Jahreshälfte des Jahres 2020 die Umsatzsteuer mit dem reduzierten Regelsteuersatz von 16 % in Rechnung gestellt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1018 und in unserer Datenbank.
Umsatzsteuerfreiheit verzichtet und die Hausverwaltung bei allen Buchungsvorgängen die Umsatzsteuer zu erfassen und in den Abrechnungen jeweils auszuweisen hat.
Die beschlossenen Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2020 sahen eine monatliche Wohngeldvorauszahlung des Klägers auf der Grundlage einer Umsatzsteuer von 19 % vor. Aufgrund des Corona-Hilfegesetzes wurde die Umsatzsteuer jedoch für das 2. Halbjahr 2020 auf 16 % gesenkt. Die Verwaltung passte die Vorauszahlungen und die Beschlussformulierung nicht an. Aus der Einzelabrechnung für den Kläger ergab sich eine Nachzahlung von 172,72 €. Die negative Abrechnungsspitze wurde dergestalt ermittelt, dass die Netto-Abrechnungssumme und der Rücklagenbeitrag addiert und hiervon das netto geschuldete Hausgeldsoll und der Sollbeitrag zu der Instandhaltungsrücklage abgezogen wurden. Auf den Differenzbetrag von 148,90 € wurde ein Umsatzsteuerbetrag von 16 % (= 23,82 €) aufgeschlagen.
Die gegen diesen Beschluss erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht den Beschluss für ungültig erklärt – nicht so der BGH.
Das Urteil: Der BGH hielt den Beschluss über die Nachzahlungsverpflichtungen für wirksam. Aus dem Beschluss ergebe sich zunächst eindeutig, dass – entsprechend dem Beschluss aus dem Jahr 2009 – auf alle Lieferungen und Leistungen Umsatzsteuer erhoben werden soll. Folgerichtig werde im Wirtschaftsplan auch nicht zwischen einzelnen Leistungen differenziert, sondern auf sämtliche Positionen die Umsatzsteuer in Ansatz gebracht. Darüber hinaus ergebe sich aus dem Beschluss nächstliegend, dass für alle Leistungen der GdWE an ihre Mitglieder der gleiche, nicht ermäßigte Umsatzsteuersatz (Regelsteuersatz) gelte.
Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer bei der Festsetzung des Hausgeld-Solls von einem Regelsteuersatz von 19 % für alle Leistungen ausgegangen seien, bedeute jedoch nicht, dass dieser Steuersatz auch dann gelten solle, wenn er sich – wie hier – während des Wirtschaftsjahres ändere. Vielmehr ist es nächstliegend, den Beschluss dahingehend auszulegen, dass der jeweils gesetzlich gültige (Regel-) Umsatzsteuersatz von den optierenden Wohnungseigentümern geschuldet sei.
Aufgrund des nach neuem Recht reduzierten Beschlussgegenstandes widerspreche ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er betragsrelevante Mängel
aufweise. Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung könnten nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirke.
Hieraus folge, dass der Kläger laut Wirtschaftsplan für den Zeitraum Januar bis 30. Juni 2020 auf die Nettoumsätze einen Umsatzsteuerbetrag i.H.v. 19 % schulde und – anders als das Berufungsgericht meint – für die Zeit vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2020 einen ermäßigten Regelsteuersatz von nur 16 %. Von diesem nächstliegenden Verständnis des Beschlusses über den Wirtschaftsplan sei der Verwalter zutreffend ausgegangen und habe dem Kläger für die zweite Jahreshälfte des Jahres 2020 die Umsatzsteuer mit dem reduzierten Regelsteuersatz von 16 % in Rechnung gestellt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1018 und in unserer Datenbank.
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