Recht → Wohnungseigentumsrecht
Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen
Zweiergemeinschaft ohne Verwalter
01.07.2024 (GE 11/2024, S. 533) Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche (hier: Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung) nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Die verwalterlose Zweiergemeinschaft wird bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen, die sich auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen der Wohnungseigentümer beziehen, von dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten; einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung vor Klageerhebung bedarf es insoweit nicht.
Der Fall: Die beiden Parteien des Rechtsstreits sind die einzigen Mitglieder einer aus zwei Einheiten bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, für die jedenfalls in den Vorinstanzen kein Verwalter bestellt war.
Den Beklagten steht Sonder- und Teileigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohn- und Gewerberäumen i.V.m. 60/100 Miteigentumsanteilen zu. Die Räume im EG werden beschrieben als Wohn- und Gewerberäume, bestehend aus Küche, Ladenstube, Kühlraum, Flur, Büro, Wasch- und Bügelraum, Lagerraum, Schlachthaus, Wurstküche, WC und Dusche.
Diese Gewerberäume im EG, die früher als Metzgerei mit Schlachthaus genutzt wurden, stehen seit einigen Jahren leer. Mit ihrer im Jahr 2021 erhobenen Klage wollen die Kläger gegen die Absicht der Beklagten vorgehen, die Gewerberäume einer Wohnnutzung zuzuführen.
Das AG hat die auf Unterlassung gerichtete Klage als unbegründet abgewiesen. Das LG hat die Berufung mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird, weil den Klägern die Prozessführungsbefugnis fehle. Ob die beabsichtigte Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung weniger störe als die gewerbliche Nutzung, könne daher offenbleiben. Das LG hat jedoch die Revision zugelassen.
Das Urteil: Die Revision hat keinen Erfolg. Die Kläger können aus Rechtsgründen die Einhaltung der Vorgaben in der Teilungserklärung nicht selbst geltend machen, vielmehr müssten sie den Anspruch in Vertretung der verwalterlosen Gemeinschaft prozessual verfolgen.
Die Gemeinschaft ist Anspruchsinhaberin und damit allein prozessführungsbefugt. Aus revisionsrechtlichen Gründen ist davon auszugehen, dass die durch die Beklagten beabsichtigte Nutzungsänderung den Bestimmungen in der Teilungserklärung widerspricht. Die Unterlassung einer solchen beabsichtigten zweckwidrigen Nutzung kann aber nur die verwalterlose Gemeinschaft selbst, vertreten durch die Kläger, geltend machen. Die Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen wird dadurch auch nicht unzumutbar erschwert, was gerade bei einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft gilt.
Anmerkung: Der größere Teil der Urteilsbegründung setzt sich damit auseinander, ob bei derartigen Ansprüchen in Zweiergemeinschaften die im sonstigen Gesellschaftsrecht anwendbare Rechtsfigur der „actio pro socio“ (wenn ein Gesellschafter im Wege der Einzelklage einen Anspruch der Gesellschaft auf Leistung im eigenen Namen geltend macht) herangezogen werden kann, was aber entschieden verneint wird, weil dadurch weitere rechtliche Schwierigkeiten durch das Fehlen des Verwalters entstehen würden. Hier müsste ggf. die Mitwirkung klageunwilliger Wohnungseigentümer ihrerseits erst im Klagewege durchgesetzt werden, da die frühere Regelung des § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG in der alten Fassung, die die mehrheitliche Ermächtigung eines einzelnen Wohnungseigentümers zur Vertretung der Gemeinschaft genügen ließ, entfallen ist.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 553 und in unserer Datenbank.
Den Beklagten steht Sonder- und Teileigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohn- und Gewerberäumen i.V.m. 60/100 Miteigentumsanteilen zu. Die Räume im EG werden beschrieben als Wohn- und Gewerberäume, bestehend aus Küche, Ladenstube, Kühlraum, Flur, Büro, Wasch- und Bügelraum, Lagerraum, Schlachthaus, Wurstküche, WC und Dusche.
Diese Gewerberäume im EG, die früher als Metzgerei mit Schlachthaus genutzt wurden, stehen seit einigen Jahren leer. Mit ihrer im Jahr 2021 erhobenen Klage wollen die Kläger gegen die Absicht der Beklagten vorgehen, die Gewerberäume einer Wohnnutzung zuzuführen.
Das AG hat die auf Unterlassung gerichtete Klage als unbegründet abgewiesen. Das LG hat die Berufung mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird, weil den Klägern die Prozessführungsbefugnis fehle. Ob die beabsichtigte Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung weniger störe als die gewerbliche Nutzung, könne daher offenbleiben. Das LG hat jedoch die Revision zugelassen.
Das Urteil: Die Revision hat keinen Erfolg. Die Kläger können aus Rechtsgründen die Einhaltung der Vorgaben in der Teilungserklärung nicht selbst geltend machen, vielmehr müssten sie den Anspruch in Vertretung der verwalterlosen Gemeinschaft prozessual verfolgen.
Die Gemeinschaft ist Anspruchsinhaberin und damit allein prozessführungsbefugt. Aus revisionsrechtlichen Gründen ist davon auszugehen, dass die durch die Beklagten beabsichtigte Nutzungsänderung den Bestimmungen in der Teilungserklärung widerspricht. Die Unterlassung einer solchen beabsichtigten zweckwidrigen Nutzung kann aber nur die verwalterlose Gemeinschaft selbst, vertreten durch die Kläger, geltend machen. Die Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen wird dadurch auch nicht unzumutbar erschwert, was gerade bei einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft gilt.
Anmerkung: Der größere Teil der Urteilsbegründung setzt sich damit auseinander, ob bei derartigen Ansprüchen in Zweiergemeinschaften die im sonstigen Gesellschaftsrecht anwendbare Rechtsfigur der „actio pro socio“ (wenn ein Gesellschafter im Wege der Einzelklage einen Anspruch der Gesellschaft auf Leistung im eigenen Namen geltend macht) herangezogen werden kann, was aber entschieden verneint wird, weil dadurch weitere rechtliche Schwierigkeiten durch das Fehlen des Verwalters entstehen würden. Hier müsste ggf. die Mitwirkung klageunwilliger Wohnungseigentümer ihrerseits erst im Klagewege durchgesetzt werden, da die frühere Regelung des § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG in der alten Fassung, die die mehrheitliche Ermächtigung eines einzelnen Wohnungseigentümers zur Vertretung der Gemeinschaft genügen ließ, entfallen ist.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 553 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister
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