Recht → Wohnungseigentumsrecht
Kosten der Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum
Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren
04.09.2023 (GE 14/2023, S. 679) Nach der WEG-Reform besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer dahin, dass auch Instandsetzungskosten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Sondereigentümer (hier: zur Sondereigentumseinheit zählende Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren) jeweils diesen aufzuerlegen sind.
Der Fall: Angefochten hat die Klägerin einen Beschluss, wonach den Wohnungseigentümern künftig die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der zu ihrer Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren auferlegt werden.
Die Entscheidung: Das LG hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass beabsichtigt ist, die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat; dem ist die Klägerin dann nach- gekommen. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der Gesetzgeber hat bei der Neufassung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG aufgrund der Vielgestaltigkeit möglicher Beschlüsse über die Kostenverteilung bewusst auf inhaltliche Vorgaben verzichtet. Sowohl das Ob als auch das Wie der Änderung darf nur nicht willkürlich sein, was im vorliegenden Fall nicht gegeben ist. Bestimmte Bauteile, die sich üblicher- weise im Bereich des Sondereigentums der Eigentümer befinden, aber Gemeinschaftseigentum darstellen, sind nach der beschlossenen neuen Regelung auf Kosten derjenigen Wohnungseigentümer, zu deren Sondereigentumseinheit diese Einrichtungen zählen, zu erhalten und erneuern. Das entspricht dem, dass diese Bauteile der Einwirkung durch die Wohnungseigentümer in höherem Maße als das sonstige Gemeinschaftseigentum ausgesetzt sind und daher künftig auf deren Kosten zu erhalten und auszutauschen sind. Dass aufgrund der Lage der Wohnungen einzelne Gebäudeteile wie etwa Dachflächenfenster einer schnelleren Abnutzung unterliegen, als dies bei normalen Fenstern der Fall ist, welche nicht an der Wetterseite des Hauses befindlich sind, ist als ordnungsgemäße Entscheidung der Wohnungseigentümer hinzunehmen.
Anmerkung: Zu beachten ist, dass es nur um die künftige Kostentragung geht, wobei der Verwalter und damit die Gemeinschaft nach wie vor über die Instandsetzungsmaß-nahmen zu beschließen hat und der Verwalter diesen Beschluss auszuführen hat. Die konkreten Instandsetzungsbeschlüsse können deshalb im jeweiligen Fall gesondert angefochten werden. Eine Rückwirkung für bisherige Instandsetzungsmaßnahmen ist mit der Beschlussfassung nicht verbunden. Es spielt auch keine Rolle, dass in der Vergangenheit auf Gemeinschaftskosten ver- gleichbare Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Dass offenbar auch einzelne Wohnungseingangstüren, wie auch die der Klägerin, auf Gemeinschaftskosten ausgetauscht worden sind, genügt nicht für den Vorwurf der Willkür gegen die beschlossene Änderung der Kostenverteilung.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 708 und in unserer Datenbank.
Die Entscheidung: Das LG hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass beabsichtigt ist, die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat; dem ist die Klägerin dann nach- gekommen. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der Gesetzgeber hat bei der Neufassung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG aufgrund der Vielgestaltigkeit möglicher Beschlüsse über die Kostenverteilung bewusst auf inhaltliche Vorgaben verzichtet. Sowohl das Ob als auch das Wie der Änderung darf nur nicht willkürlich sein, was im vorliegenden Fall nicht gegeben ist. Bestimmte Bauteile, die sich üblicher- weise im Bereich des Sondereigentums der Eigentümer befinden, aber Gemeinschaftseigentum darstellen, sind nach der beschlossenen neuen Regelung auf Kosten derjenigen Wohnungseigentümer, zu deren Sondereigentumseinheit diese Einrichtungen zählen, zu erhalten und erneuern. Das entspricht dem, dass diese Bauteile der Einwirkung durch die Wohnungseigentümer in höherem Maße als das sonstige Gemeinschaftseigentum ausgesetzt sind und daher künftig auf deren Kosten zu erhalten und auszutauschen sind. Dass aufgrund der Lage der Wohnungen einzelne Gebäudeteile wie etwa Dachflächenfenster einer schnelleren Abnutzung unterliegen, als dies bei normalen Fenstern der Fall ist, welche nicht an der Wetterseite des Hauses befindlich sind, ist als ordnungsgemäße Entscheidung der Wohnungseigentümer hinzunehmen.
Anmerkung: Zu beachten ist, dass es nur um die künftige Kostentragung geht, wobei der Verwalter und damit die Gemeinschaft nach wie vor über die Instandsetzungsmaß-nahmen zu beschließen hat und der Verwalter diesen Beschluss auszuführen hat. Die konkreten Instandsetzungsbeschlüsse können deshalb im jeweiligen Fall gesondert angefochten werden. Eine Rückwirkung für bisherige Instandsetzungsmaßnahmen ist mit der Beschlussfassung nicht verbunden. Es spielt auch keine Rolle, dass in der Vergangenheit auf Gemeinschaftskosten ver- gleichbare Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Dass offenbar auch einzelne Wohnungseingangstüren, wie auch die der Klägerin, auf Gemeinschaftskosten ausgetauscht worden sind, genügt nicht für den Vorwurf der Willkür gegen die beschlossene Änderung der Kostenverteilung.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 708 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister
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