Recht → Wohnungseigentumsrecht
Anspruch auf Durchführung von Versammlungen der Eigentümer nur noch gegenüber der Gemeinschaft
Nach der WEG-Reform bleibt der Verwalter außen vor
04.02.2022 (GE 1/2022, S. 28) Ansprüche der Eigentümer auf Durchführung einer Eigentümerversammlung bestehen nach der WEG-Reform nur gegenüber dem rechtsfähigen Verband, und nicht (mehr) gegenüber dem Verwalter. Klagen auf Einberufung der Versammlung sind deshalb nur noch gegen die Gemeinschaft zulässig, für die dann der Verwalter handeln muss.
Der Fall: Die anwaltlich nicht vertretenen Antragsteller sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft und begehren mit einem Antrag auf einstweilige Verfügung gegen den Verwalter die Durchführung einer Eigentümerversammlung zur Verwalterabberufung. Das AG hat den Antrag zurückgewiesen, weil es jedenfalls keinen Verfügungsgrund gesehen hat, da sämtliche Eigentümer stets gemeinsam zu einer Eigentümerversammlung einberufen können.
Hiergegen die sofortige Beschwerde der Antragsteller mit dem Argument, dass ein Wohnungseigentümer, der auch nicht unter den Antragstellern sei, zu einer Einberufung nicht bereit sei. Im Übrigen sei der Verwalter nicht mehr erreichbar, es müsse aber eine Jahresabrechnung im Hinblick auf die vermieteten Wohnungen vorbereitet werden, was nur durch einen neuen Verwalter geschehen könne. Die sofortige Beschwerde hatte keinen Erfolg.
Der Beschluss: Soweit der Antrag dahin geht, dass die Antragsteller vom Verwalter ermächtigt werden, zu einer Versammlung einzuladen, scheitert dieses Anliegen bereits daran, dass eine derartige Ermächtigung nicht der Verwalter erteilen kann. Denn nach der neuen Rechtslage (§ 24 Abs. 3 WEG) besteht nunmehr eine Kompetenz durch Beschluss der Eigentümerversammlung, einen Eigentümer zur Einberufung zu ermächtigen. Geschieht dies nicht, ist die entsprechende Klage zu dieser Ermächtigung als Beschlussersetzungsklage (§ 44 WEG) gegen die WEG zu richten. Der Verwalter hätte bereits keine Vertretungsmacht im Innenverhältnis, durch eine Willenserklärung einen erforderlichen Beschluss der Eigentümer zu ersetzen.
Soweit der Antrag interessengerecht dahin auszulegen ist, dass der Verwalter durch eine einstweilige Verfügung angehalten werden soll, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, liegt auch insoweit kein Verfügungsanspruch vor, denn die Antragsteller haben keinen Direktanspruch gegen den Verwalter mehr. Dies sah nur bis zum 1. Dezember 2020 das bis dahin geltende Recht vor. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt jetzt nicht mehr wie früher den Wohnungseigentümern gemeinsam, sondern nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft, weshalb auch der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nur noch gegenüber dem Verband begründet ist. Damit ist es auch Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, wozu auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen gehört.
Auch wenn diese Tätigkeit letztlich durch den Verwalter ausgeübt werden muss, ist dieser insoweit lediglich als Organ der Gemeinschaft tätig. Leistungsansprüche gegen den Verwalter als Organ der Gemeinschaft sind damit nach dem neuen Recht in jedem Fall ausgeschlossen. Demzufolge sind auch Klagen wegen der Durchführung oder Nichtdurchführung einer Eigentümerversammlung nach neuem Recht gegen die Gemeinschaft zu richten.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 47 und in unserer Datenbank.
Hiergegen die sofortige Beschwerde der Antragsteller mit dem Argument, dass ein Wohnungseigentümer, der auch nicht unter den Antragstellern sei, zu einer Einberufung nicht bereit sei. Im Übrigen sei der Verwalter nicht mehr erreichbar, es müsse aber eine Jahresabrechnung im Hinblick auf die vermieteten Wohnungen vorbereitet werden, was nur durch einen neuen Verwalter geschehen könne. Die sofortige Beschwerde hatte keinen Erfolg.
Der Beschluss: Soweit der Antrag dahin geht, dass die Antragsteller vom Verwalter ermächtigt werden, zu einer Versammlung einzuladen, scheitert dieses Anliegen bereits daran, dass eine derartige Ermächtigung nicht der Verwalter erteilen kann. Denn nach der neuen Rechtslage (§ 24 Abs. 3 WEG) besteht nunmehr eine Kompetenz durch Beschluss der Eigentümerversammlung, einen Eigentümer zur Einberufung zu ermächtigen. Geschieht dies nicht, ist die entsprechende Klage zu dieser Ermächtigung als Beschlussersetzungsklage (§ 44 WEG) gegen die WEG zu richten. Der Verwalter hätte bereits keine Vertretungsmacht im Innenverhältnis, durch eine Willenserklärung einen erforderlichen Beschluss der Eigentümer zu ersetzen.
Soweit der Antrag interessengerecht dahin auszulegen ist, dass der Verwalter durch eine einstweilige Verfügung angehalten werden soll, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, liegt auch insoweit kein Verfügungsanspruch vor, denn die Antragsteller haben keinen Direktanspruch gegen den Verwalter mehr. Dies sah nur bis zum 1. Dezember 2020 das bis dahin geltende Recht vor. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt jetzt nicht mehr wie früher den Wohnungseigentümern gemeinsam, sondern nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft, weshalb auch der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nur noch gegenüber dem Verband begründet ist. Damit ist es auch Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, wozu auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen gehört.
Auch wenn diese Tätigkeit letztlich durch den Verwalter ausgeübt werden muss, ist dieser insoweit lediglich als Organ der Gemeinschaft tätig. Leistungsansprüche gegen den Verwalter als Organ der Gemeinschaft sind damit nach dem neuen Recht in jedem Fall ausgeschlossen. Demzufolge sind auch Klagen wegen der Durchführung oder Nichtdurchführung einer Eigentümerversammlung nach neuem Recht gegen die Gemeinschaft zu richten.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 47 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister
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