Teilzahlungen auf die Gesamtbruttomiete ohne Tilgungsbestimmung

05.10.2026 (GE 17/2026, S. 840) Wenn bei einer wegen der Coronapandemie angeordneten Geschäftsschließung ein Umsatzrückgang eintritt, fragt es sich, ob alleine das zur Anpassung der Miete in einem bestimmten Umfang berechtigt oder ob noch weitere Umstände hinzukommen müssen. Und wenn dann Teilzahlungen auf die Gesamtmiete ohne Bestimmung geleistet werden, fragt es sich weiter, ob diese auf die Bruttokaltmiete oder zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlungen zu verrechnen sind. Hiermit befasst sich die auch im Anschluss an das Urteil vom 12. Januar 2022 (XII ZR 8/21 - GE 2022, 145) zur Vertragsanpassung ergangene Entscheidung des BGH.

Der Fall: Die vom beklagten Mieter für das von ihm betriebene Sportgeschäft an die Klägerin zu entrichtende monatliche Miete betrug zuletzt inklusive eines Betriebskostenvorschusses von 740 € netto insgesamt 11.659,51 € brutto. Wegen der Coronapandemie musste das Geschäft in der Zeit vom 17. März 2020 bis zum 19. April 2020 und vom 16. Dezember 2020 bis zum 7. März 2021 geschlossen werden; danach war bis Mai 2021 die Öffnung des Geschäfts nur im Rahmen der Betriebsformen „click and meet“ bzw. „click and collect“ möglich. Im Hinblick hierauf entrichtete der Beklagte in diesen Zeiträumen nur teilweise die vertraglich vereinbarte Miete, und zwar 5.829,76 € für April 2020, 4.473,21 € für Mai 2020, 2.914,88 € für Januar 2021 und für Februar bis Mai 2021 monatlich jeweils 5.829,75 €. Deshalb verlangt die Klägerin rückständige Miete in Höhe von 45.079,72 € nebst Zinsen. Das LG Osnabrück gab der Klage in vollem Umfang statt; auf die Berufung des Beklagten änderte das Oberlandesgericht Oldenburg unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das erstinstanzliche Urteil ab und verurteilte den Beklagten unter Hinweis darauf, dass die Miete wegen der Coronapandemie um die Hälfte gemindert und die geleisteten Zahlungen zunächst auf die Betriebskosten zu verrechnen gewesen seien, zur Zahlung von 12.743,02 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abrechnung der „Nebenkostenvorauszahlungen“.

Die Entscheidung: Auf die von ihm zugelassene Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das OLG zurück; zugleich wies der BGH die Anschlussrevision des Beklagten zurück.
Soweit es die Kürzung der Miete angehe, sei es zwar zutreffend, dass dem Beklagten über § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage zugestanden habe. Allerdings setze das neben den sog. realen und hypothetischen Elementen der Bestimmung auch das Vorliegen des sog. normativen Elements des § 313 Abs. 1 BGB voraus, weil die Störung der Geschäftsgrundlage für sich genommen noch nicht zu einer Vertragsanpassung berechtige; weitere Voraussetzung sei nämlich, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne und ein Festhalten an der vereinbarten Regelung deshalb für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen würde. Bei dieser vom Gericht in tatrichterlicher Verantwortung und unter Berücksichtigung des § 287 ZPO vorzunehmenden Abwägung dürfe es jedoch nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen, sodass grundsätzlich auch finanzielle Vorteile zu berücksichtigen seien, die der Mieter zum Ausgleich erlangt habe sowie durch die Nutzungsbeschränkung etwa ersparte Aufwendungen. Zu berücksichtigen sei auch, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen habe oder hätte ergreifen können, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Eine solche umfassende Abwägung habe das Berufungsgericht aber nicht vorgenommen, wobei es nicht allein von einem 50 %igen Umsatzrückgang habe ausgehen dürfen. Denn das Landgericht habe festgestellt, dass der Beklagte Leistungen aus einer Betriebsausfallversicherung erhalten und für seine Arbeitnehmer Kurzarbeit beantragt habe und Anhaltspunkte dafür vorgelegen hätten, dass Umsatzeinbußen durch Nachholeffekte jedenfalls teilweise ausgeglichen werden konnten. Weil insoweit eine umfassende Abwägung fehle, könne das OLG-Urteil keinen Bestand haben.
Soweit es die Anschlussrevision des Beklagten angehe, mit der dieser geltend mache, dass nur ein geringer Teil auf die Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen sei und weitere Beträge wegen der verstrichenen Abrechnungsfrist nicht mehr geltend gemacht werden könnten, übersehe er, dass § 366 Abs. 2 BGB eine Tilgungsreihenfolge bei Leistungen eines Schuldners, die für die Gesamtschuld nicht ausreichten, vorsehe. Zwar handele es sich nach der Rechtsprechung des BGH bei der Zahlung des Mieters um eine einheitliche, aus Miete und Betriebskosten bestehende, Leistung, sodass § 366 Abs. 2 BGB nicht direkt anwendbar sei. Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH wende jedoch die Bestimmung analog an; nichts anderes gelte für die Geschäftsraummiete, sodass Zahlungen des Mieters bei fehlender Tilgungsbestimmung zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen seien, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden könnten und deshalb weniger Sicherheit böten. Der Beklagte könne sich auch nicht auf eine aus der Höhe seiner Zahlungen ersichtliche Tilgungsbestimmung berufen; diese sei für die Klägerin jedenfalls nicht zweifelsfrei erkennbar gewesen.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 861 und in unserer Datenbank.

Autor: VRiKG a. D. Hans-Jürgen Bieber

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