Recht → Miet- & Zivilrecht
Keine hälftige Teilung der Maklerprovision bei verspäteter Offenlegung angestrebter Nutzung
BGH erneut zum Erwerb eines Einfamilienhauses
07.09.2026 (GE 15/2026, S. 766) Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich erneut mit den Voraussetzungen für die Anwendung des in § 656c BGB geregelten Grundsatzes der hälftigen Teilung der Maklerprovision befasst, wenn der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eines Einfamilienhauses tätig wird. Der BGH entschied: Handelt es sich nach der objektiven Beschaffenheit nicht um ein Einfamilienhaus (hier: Als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung beantragt und abgenommen, aber an zwei Mietparteien vermietet), genügt es für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes nicht, wenn der Kaufinteressent die beabsichtigte Nutzung als Einfamilienhaus erst nach Abschluss des Maklervertrags offenlegt.
Der Fall: Der Kläger, ein Immobilienmakler, vermittelte dem Beklagten auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags ein Grundstück mit Haus. Die als vermietetes Zweifamilienhaus inserierte Immobilie besteht aus zwei Wohneinheiten, die im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an zwei Mietparteien vermietet waren. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie als Zweifamilienhaus bezeichnet. Beantragt und abgenommen wurde das Objekt seinerzeit als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Der beklagte Käufer informierte den Kläger erst nach Abschluss des Maklervertrags darüber, dass der Erwerb der Immobilie eigenen Wohnzwecken dienen soll. Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung der Maklerprovision stattgegeben. Weder die Berufung noch die Revision des Beklagten hatte Erfolg.
Das Urteil: Der Provisionsanspruch des Klägers besteht zu Recht. Der zwischen ihm und dem Beklagten geschlossene Maklervertrag ist nicht gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision unwirksam. Bei dem vom Kläger dem Beklagten vermittelten Objekt handelte es sich nicht um ein Einfamilienhaus.
Für die Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus im Sinne von § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist entscheidend, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Ein solcher Wohnzweck ergab sich vorliegend nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie, weil sich bei Abschluss des Maklervertrags zwei Wohneinheiten darin befanden, von denen keine eine untergeordnete Bedeutung hatte.
Wenn sich die Bestimmung eines Gebäudes, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen, nicht aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergibt, ist es Sache des Erwerbers, seinen hierauf gerichteten Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Im Prozess hat er dies darzulegen und zu beweisen. Anderenfalls gelangt der Halbteilungsgrundsatz nicht zur Anwendung. Dies entspricht den berechtigten Interessen des Maklers sowie dem allgemeinen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts anhand der im Zeitpunkt seiner Vornahme maßgeblichen Umstände beurteilt werden muss und grundsätzlich nicht durch nachträglich eingetretene Umstände wieder beseitigt werden kann.
Anmerkung: § 656c Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BGB regeln die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern: Wird ein Makler für beide Seiten (Käufer und Verkäufer) tätig, darf er von beiden Parteien nur eine Provision in genau gleicher Höhe fordern. Das nennt man „Halbteilungsgrundsatz“. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags und zum Verlust der Provision.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 743 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Der Provisionsanspruch des Klägers besteht zu Recht. Der zwischen ihm und dem Beklagten geschlossene Maklervertrag ist nicht gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision unwirksam. Bei dem vom Kläger dem Beklagten vermittelten Objekt handelte es sich nicht um ein Einfamilienhaus.
Für die Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus im Sinne von § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist entscheidend, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Ein solcher Wohnzweck ergab sich vorliegend nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie, weil sich bei Abschluss des Maklervertrags zwei Wohneinheiten darin befanden, von denen keine eine untergeordnete Bedeutung hatte.
Wenn sich die Bestimmung eines Gebäudes, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen, nicht aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergibt, ist es Sache des Erwerbers, seinen hierauf gerichteten Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Im Prozess hat er dies darzulegen und zu beweisen. Anderenfalls gelangt der Halbteilungsgrundsatz nicht zur Anwendung. Dies entspricht den berechtigten Interessen des Maklers sowie dem allgemeinen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts anhand der im Zeitpunkt seiner Vornahme maßgeblichen Umstände beurteilt werden muss und grundsätzlich nicht durch nachträglich eingetretene Umstände wieder beseitigt werden kann.
Anmerkung: § 656c Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BGB regeln die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern: Wird ein Makler für beide Seiten (Käufer und Verkäufer) tätig, darf er von beiden Parteien nur eine Provision in genau gleicher Höhe fordern. Das nennt man „Halbteilungsgrundsatz“. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags und zum Verlust der Provision.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 743 und in unserer Datenbank.
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