Recht → Miet- & Zivilrecht
Haus zu teuer erworben: Differenzschaden muss ersetzt werden
Arglistiges Verhalten des Verkäufers
28.08.2026 (GE 14/2026, S. 694) Fügt jemand anderen arglistig einen Schaden zu, muss er ihn ersetzen. Beim Verkauf eines Hauses entspricht das dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers das Haus zu teuer erworben hat (Differenzschaden). Es kommt nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte.
Der Fall: Die Beklagten haben ihr in einem Wochenendhausgebiet belegenes Grundstück, wo keine Wohnnutzung zulässig ist, 2019 für 150.000 € gekauft. Ein Jahr später verkauften sie das lt. Maklerexposé „freistehende Einfamilienhaus“ mit einer Wohnfläche von 49,83 m2 nebst Anbau mit überdachtem Pkw-Stellplatz und 4,59 m2 großem Hauswirtschaftsraum für 325.000 € unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel an die Klägerin. Die verlangt von den Beklagten Schadensersatz in Höhe von 160.000 €. Das LG hat die Beklagten zur Zahlung von 72.000 € verurteilt, die Berufung beider war erfolglos.
Das Urteil: Wird ein Grundstück in einem Verkaufsexposé als „Einfamilienhaus“ beschrieben, darf der Käufer erwarten, dass das Gebäude zum dauerhaften Wohnen genutzt werden darf. Falls nicht, liegt ein Sachmangel vor. Zu maßgeblichen öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zählen auch Angaben in einem Maklerexposé, gleichgültig, ob es vom Verkäufer oder von seinem Makler erstellt wurde. Ein vereinbarter allgemeiner Haftungsausschluss erfasst zwar grundsätzlich auch Sachmängel. Anders ist es bei Arglist.
Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn dennoch verschweigt oder darüber täuscht. Objektive Arglist des Verkäufers lag durch die Bezeichnung des Objekts im Exposé als „Einfamilienhaus“ vor, die beim Käufer eine entsprechende Fehlvorstellung hervorrufen konnte und den Verkäufer verpflichtet hätte, darauf hinzuweisen, dass eine Nutzung zu Wohnzwecken rechtlich nicht zulässig war. Ob auch die notwendige subjektive Komponente für Arglist vorlag, hatten die Instanzgerichte nicht geprüft, was sie nun nachholen müssen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 714 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Wird ein Grundstück in einem Verkaufsexposé als „Einfamilienhaus“ beschrieben, darf der Käufer erwarten, dass das Gebäude zum dauerhaften Wohnen genutzt werden darf. Falls nicht, liegt ein Sachmangel vor. Zu maßgeblichen öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zählen auch Angaben in einem Maklerexposé, gleichgültig, ob es vom Verkäufer oder von seinem Makler erstellt wurde. Ein vereinbarter allgemeiner Haftungsausschluss erfasst zwar grundsätzlich auch Sachmängel. Anders ist es bei Arglist.
Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn dennoch verschweigt oder darüber täuscht. Objektive Arglist des Verkäufers lag durch die Bezeichnung des Objekts im Exposé als „Einfamilienhaus“ vor, die beim Käufer eine entsprechende Fehlvorstellung hervorrufen konnte und den Verkäufer verpflichtet hätte, darauf hinzuweisen, dass eine Nutzung zu Wohnzwecken rechtlich nicht zulässig war. Ob auch die notwendige subjektive Komponente für Arglist vorlag, hatten die Instanzgerichte nicht geprüft, was sie nun nachholen müssen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 714 und in unserer Datenbank.
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