Recht → Miet- & Zivilrecht
Kürzliche Mietsenkung unbeachtlich – wirklich?
Mietpreisbremse – Bestandsschutz für Vormiete
06.08.2026 (GE 12/2026, S. 593) Die Mietpreisbremse gilt nur für Vereinbarungen anlässlich des Abschlusses eines Mietvertrages, nicht aber für Mieterhöhungen „im Bestand“. Aus § 557 BGB folgt, dass jede Vereinbarung während der Mietzeit nicht der Mietbegrenzung nach § 556d BGB unterliegt und somit auch eine Mietsenkung wirksam ist (BGH GE 2026, 85). Das Landgericht Berlin meint, eine im letzten Jahr des Vormietverhältnisses vereinbarungsgemäß gesenkte Vormiete genieße bei der Weitervermietung keinen Bestandsschutz.
Der Fall
Im Mietvertrag der Kläger vom 20. Dezember 2021war eine Nettokaltmiete von 891 € vereinbart mit Hinweis auf die Vormiete in gleicher Höhe. Die Vermieterin hatte mit Schreiben vom 9. März 2021 den Vormietern eine rückwirkende Senkung der Miete von 1.078,50 € auf 891 € zum 1. Oktober 2020 angeboten. Die Vormieter zahlten daraufhin bis zum Ende des Vormietverhältnisses jeweils die abgesenkte Miete.
Im Jahre 2024 rügten die Kläger einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten u. a. Rückzahlung. Das Amtsgericht Neukölln meinte, die Vormietvereinbarung genieße Bestandsschutz, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger sei. Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin folgte dem jedoch nicht.
Das Urteil
Das Landgericht Berlin verwies auf den Zweck der Ausnahmeregelung in § 556e BGB, wonach Mietminderungen und kürzliche Mieterhöhungen im Vormietverhältnis nicht zu berücksichtigen seien. Nach dem Wortlaut des Gesetzes treffe das zwar auf eine Mietsenkung nicht zu. Aus den Gesetzesmaterialien folge jedoch, dass diese beiden Ausnahmen nur beispielhaft und nicht abschließend gemeint seien. Vereinbarungen mit dem Vormieter, die sich letztlich nur zu Lasten des nachfolgenden Mieters auswirkten, sollten keinen Bestandsschutz genießen. Das treffe auch auf eine Mietsenkungsvereinbarung zu, die einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse heilen sollte.
Anmerkung
Die Kammer schließt damit für den Fall der Wiedervermietung den „Fluchtweg für Vermieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse“ (Witte/Grützmacher GE 2026, 78). Allerdings treffen die kritischen Bemerkungen des Landgerichts zu der Entscheidung des BGH GE 2026, 85 („Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – wohl über den Wortlaut des § 557 Abs. 1 BGB ‚Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz‘ hinaus auch für eine – hier – vereinbarte Mietsenkung“) auch für die Entscheidung selbst zu, die entgegen dem Wortlaut des Gesetzes auch eine Mietsenkung wie eine Mietminderung oder Mieterhöhung behandelt. Zwar soll § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung verhindern (kritisch Schmidt-Futterer Rn. 32 zu § 556e). Die umfangreiche Rechtsprechung zu Umgehungsgeschäften zur Mietpreisbremse (LG Berlin WuM 2018, 418; AG Neukölln WuM 2017, 714; AG Kreuzberg WuM 2022, 617; AG Pankow GE 2025, 443; LG Berlin GE 2023, 399) wird nicht erwähnt. Hier sind noch konkretisierende Maßstäbe für die Anwendung des § 242 BGB (Rechtsmissbrauch) zu entwickeln.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 613 und in unserer Datenbank.
Im Mietvertrag der Kläger vom 20. Dezember 2021war eine Nettokaltmiete von 891 € vereinbart mit Hinweis auf die Vormiete in gleicher Höhe. Die Vermieterin hatte mit Schreiben vom 9. März 2021 den Vormietern eine rückwirkende Senkung der Miete von 1.078,50 € auf 891 € zum 1. Oktober 2020 angeboten. Die Vormieter zahlten daraufhin bis zum Ende des Vormietverhältnisses jeweils die abgesenkte Miete.
Im Jahre 2024 rügten die Kläger einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten u. a. Rückzahlung. Das Amtsgericht Neukölln meinte, die Vormietvereinbarung genieße Bestandsschutz, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger sei. Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin folgte dem jedoch nicht.
Das Urteil
Das Landgericht Berlin verwies auf den Zweck der Ausnahmeregelung in § 556e BGB, wonach Mietminderungen und kürzliche Mieterhöhungen im Vormietverhältnis nicht zu berücksichtigen seien. Nach dem Wortlaut des Gesetzes treffe das zwar auf eine Mietsenkung nicht zu. Aus den Gesetzesmaterialien folge jedoch, dass diese beiden Ausnahmen nur beispielhaft und nicht abschließend gemeint seien. Vereinbarungen mit dem Vormieter, die sich letztlich nur zu Lasten des nachfolgenden Mieters auswirkten, sollten keinen Bestandsschutz genießen. Das treffe auch auf eine Mietsenkungsvereinbarung zu, die einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse heilen sollte.
Anmerkung
Die Kammer schließt damit für den Fall der Wiedervermietung den „Fluchtweg für Vermieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse“ (Witte/Grützmacher GE 2026, 78). Allerdings treffen die kritischen Bemerkungen des Landgerichts zu der Entscheidung des BGH GE 2026, 85 („Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – wohl über den Wortlaut des § 557 Abs. 1 BGB ‚Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz‘ hinaus auch für eine – hier – vereinbarte Mietsenkung“) auch für die Entscheidung selbst zu, die entgegen dem Wortlaut des Gesetzes auch eine Mietsenkung wie eine Mietminderung oder Mieterhöhung behandelt. Zwar soll § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung verhindern (kritisch Schmidt-Futterer Rn. 32 zu § 556e). Die umfangreiche Rechtsprechung zu Umgehungsgeschäften zur Mietpreisbremse (LG Berlin WuM 2018, 418; AG Neukölln WuM 2017, 714; AG Kreuzberg WuM 2022, 617; AG Pankow GE 2025, 443; LG Berlin GE 2023, 399) wird nicht erwähnt. Hier sind noch konkretisierende Maßstäbe für die Anwendung des § 242 BGB (Rechtsmissbrauch) zu entwickeln.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 613 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
Links:
