Recht → Miet- & Zivilrecht
Instandhaltungsumlage mit Kostenobergrenze bleibt wirksam
Unwirksame Wartungskostenumlage
08.06.2026 (GE 8/2026, S. 377) Dem Geschäftsraummieter dürfen für gemeinschaftlich genutzte Flächen in der Nebenkostenabrechnung auch die Instandhaltungskosten auferlegt werden, sofern eine Kostenobergrenze vereinbart ist. Das trifft grundsätzlich auch auf Wartungskosten zu.
Der Fall: Die Geschäftsraummieterin hatte nach dem Formularvertrag umfangreiche Nebenkosten zu tragen, u. a. auch Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen. Hierfür war eine Kostenobergrenze vereinbart, nicht jedoch für die vereinbarte Umlage von Wartungskosten.
Nach mehreren Abrechnungsperioden verlangte die Mieterin die gezahlten Nebenkostenvorschüsse zurück unter Berufung darauf, dass die Nebenkostenvereinbarung unwirksam sei. Das Landgericht gab der Klage auf Rückzahlung von mehr als 37.000 € statt. Eine Kostenobergrenze sei hier nur für die Instandhaltungskosten, aber nicht für die Wartungskosten vereinbart worden. Auch die Instandhaltungskosten seien deshalb nicht umlegungsfähig, weil die Klausel nicht trennbar sei. Die Berufung der Vermieterin hatte teilweise Erfolg.
Das Urteil: Das OLG München bestätigte allerdings die Auffassung des Landgerichts, dass auch für die Wartungskosten eine Kostenobergrenze notwendig gewesen wäre. Denn auch Wartungskosten seien nicht klar eingrenzbar und kalkulierbar, so dass eine vollständige Umlegung dieser Kosten für Gemeinschaftsflächen auf den einzelnen Mieter unbillig wäre. Die Klägerin könne deshalb die dafür gezahlten Mietanteile zurückverlangen.
Das treffe jedoch nicht auf die Beträge für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu. Wegen der hierfür vereinbarten Kostenobergrenze sei die Vereinbarung wirksam; das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, wonach die Regelung insgesamt nichtig ist, greife nicht. Wegen der ausführlichen Aufzählung der einzelnen Arten der Wartung sei eine Trennung der Kosten hier möglich. Wegen der divergierenden obergerichtlichen Rechtsprechung dazu hat das OLG München aber die Revision zugelassen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 398 und in unserer Datenbank.
Nach mehreren Abrechnungsperioden verlangte die Mieterin die gezahlten Nebenkostenvorschüsse zurück unter Berufung darauf, dass die Nebenkostenvereinbarung unwirksam sei. Das Landgericht gab der Klage auf Rückzahlung von mehr als 37.000 € statt. Eine Kostenobergrenze sei hier nur für die Instandhaltungskosten, aber nicht für die Wartungskosten vereinbart worden. Auch die Instandhaltungskosten seien deshalb nicht umlegungsfähig, weil die Klausel nicht trennbar sei. Die Berufung der Vermieterin hatte teilweise Erfolg.
Das Urteil: Das OLG München bestätigte allerdings die Auffassung des Landgerichts, dass auch für die Wartungskosten eine Kostenobergrenze notwendig gewesen wäre. Denn auch Wartungskosten seien nicht klar eingrenzbar und kalkulierbar, so dass eine vollständige Umlegung dieser Kosten für Gemeinschaftsflächen auf den einzelnen Mieter unbillig wäre. Die Klägerin könne deshalb die dafür gezahlten Mietanteile zurückverlangen.
Das treffe jedoch nicht auf die Beträge für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu. Wegen der hierfür vereinbarten Kostenobergrenze sei die Vereinbarung wirksam; das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, wonach die Regelung insgesamt nichtig ist, greife nicht. Wegen der ausführlichen Aufzählung der einzelnen Arten der Wartung sei eine Trennung der Kosten hier möglich. Wegen der divergierenden obergerichtlichen Rechtsprechung dazu hat das OLG München aber die Revision zugelassen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 398 und in unserer Datenbank.
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