Recht → Miet- & Zivilrecht
Wenn der Hauptmieter einer Wohnung dem Untermieter wegen Eigenbedarfs kündigt
Wenn gleich starke/gleich schwache Positionen aufeinander treffen, ist abzuwägen
30.03.2026 (GE 3/2026, S. 119) Bei der Kündigung eines Untermieters wegen Eigenbedarfs konkurriert nicht das starke Recht des Eigentümers mit dem schwächeren Besitzrecht des Mieters, sondern es stehen zwei gleich starke/schwache Positionen gleichrangig einander gegenüber. In diesem Fall ist abzuwägen, wer die Wohnung mehr bedarf: Die Bedarfsperson, die noch bei der (Unter-)Vermieterin wohnt, oder der Untermieter, der von der Obdachlosigkeit bedroht ist.
Der Fall: Die Klägerin bewohnt mit ihrem Ehemann und ihrem 18-jährigen Kind eine etwa 103 m2 große Wohnung in Berlin-Steglitz. Sie ist zugleich Mieterin einer weiteren, etwa 52 bis 53 m2 großen Wohnung in Berlin-Mitte, die sie durch Untermietvertrag vom 25. Februar 2017 erlaubterweise dem Beklagten überließ. Nachdem die Klägerin die untervermietete Wohnung gerne ihrem Kind überlassen wollte, übermittelte sie dem Beklagten diverse alternative Wohnungsangebote, allerdings ohne Erfolg. Daraufhin erklärte sie die ordentliche Kündigung des Untermietverhältnisses wegen eines Eigenbedarfs; von der Eigentümerin der untervermieteten Wohnung erhielt sie die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung an ihr Kind.
Die Klägerin begründete ihre Eigenbedarfskündigung damit, dass ihr Transgender-Kind als Künstler eine Ausbildung als Bühnenplastiker an der Komischen Oper machen und deshalb in das international bekannte Künstlerviertel ziehen wolle, wo viele Expats lebten und arbeiteten und ihr bilinguales Kind in der dortigen Szene mit offenen Armen aufgenommen werden könne.
Ihr Kind sei schüchtern und fühle sich vom Umfeld der Wohnung angezogen, möchte ein buntes Wohnumfeld haben, in dem sich Minderheiten wohlfühlen können, und spreche überwiegend englisch, was dort – anders als im gutbürgerlichen Steglitz – gang und gäbe sei.
Dass ihr Kind noch keinen Ausbildungsplatz habe und sich auch noch nicht um einen solchen beworben habe, stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, denn die Absicht, die Wohnung später ihrem Kind zu überlassen, habe die Klägerin dem Beklagten bereits bei der Anmietung der Wohnung mitgeteilt. Außerdem wolle sie die Wohnung auch selbst als festen Übungsplatz zum Spielen ihrer Harfe nutzen.
Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen.
Das Urteil: Es liegt kein hinreichender Grund für eine Eigenbedarfskündigung vor.
Grundsätzlich ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch im Verhältnis eines Mieters zum Untermieter möglich, weil nur vorausgesetzt ist, dass der Kündigende im Verhältnis zum anderen Vertragsteil formal der Vermieter ist, er muss nicht der Eigentümer der Wohnung sein.
Für die Kündigung muss aber ein berechtigtes Interesse vorhanden sein. Der Kündigende oder seine Angehörigen müssen zwar nicht auf die Nutzung der Wohnung angewiesen sein, weil bereits ein ernsthafter, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, für eine Eigenbedarfskündigung ausreicht.
Normalerweise stünden bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs das Eigentumsrechts des Vermieters dem nach Art. 14 GG ebenso geschützten Besitzrecht des Mieters konkurrierend gegenüber, was eine Abwägung der gegenläufigen Interessen erfordere.
Vorliegend stehe nicht das starke Recht des Eigentümers dem schwächeren Besitzrecht des Mieters gegenüber, sondern zwei gleich starke/gleich schwache Positionen konkurrierten gleichrangig miteinander. Die müsse bei der Abwägung beachtet werden. Und die gehe hier zum Vorteil des Untermieters aus.
Der Wohnbedarf des Kindes der Klägerin sei aktuell gedeckt und auch künftig gesichert, wobei angesichts der Größe der derzeit zusammen mit seinen Eltern genutzten Wohnung (ca. 103 m2) auch nicht von beengten Wohnverhältnissen auszugehen sei. Die Eigenbedarfskündigung diene mithin lediglich zu einer graduellen Verbesserung der Wohnumstände des Kindes.
In diesem Zusammenhang sei auch zu beachten, dass sich die angestrebten Ausbildungspläne auch fast 1 ½ Jahre nach dem Ausspruch der Kündigung noch nicht so verfestigt hätten, dass der Beginn einer entsprechenden Ausbildung absehbar sei.
Demgegenüber gehe es für den Beklagten um den Erhalt seiner Wohnmöglichkeit an sich. Ihm drohe eine massive Verschlechterung seiner Wohnsituation bis hin zum Verlust des Daches über seinem Kopf.
Dem Beklagten sei für das Verfahren Prozesskostenhilfe gewährt worden, weil er in angespannten finanziellen Verhältnissen lebe, was es ihm zusätzlich erschwere, eine vergleichbare Alternativwohnung zu finden. Die angestrebte Verbesserung der Wohnsituation des Kindes der Klägerin stehe nicht im Verhältnis zu den deutlich stärkeren Nachteilen, die dem Beklagten drohten.
Daran ändere auch nichts, dass die Klägerin dem Beklagten diverse alternative Wohnungsangebote übermittelt habe, denn es ist nicht ersichtlich, warum der Beklagte gezwungen sein sollte, diese alternativen Anmietungsoptionen zu nutzen, obwohl das Kind der Klägerin diese auch selbst hätte nutzen können.
Hier bestehe eine Parallele zu den Fällen, in denen von einer unwirksamen Kündigung ausgegangen werde, weil dem Eigentümer eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung stehe, durch die der Bedarf gedeckt werden könne.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 151 und in unserer Datenbank.
Die Klägerin begründete ihre Eigenbedarfskündigung damit, dass ihr Transgender-Kind als Künstler eine Ausbildung als Bühnenplastiker an der Komischen Oper machen und deshalb in das international bekannte Künstlerviertel ziehen wolle, wo viele Expats lebten und arbeiteten und ihr bilinguales Kind in der dortigen Szene mit offenen Armen aufgenommen werden könne.
Ihr Kind sei schüchtern und fühle sich vom Umfeld der Wohnung angezogen, möchte ein buntes Wohnumfeld haben, in dem sich Minderheiten wohlfühlen können, und spreche überwiegend englisch, was dort – anders als im gutbürgerlichen Steglitz – gang und gäbe sei.
Dass ihr Kind noch keinen Ausbildungsplatz habe und sich auch noch nicht um einen solchen beworben habe, stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, denn die Absicht, die Wohnung später ihrem Kind zu überlassen, habe die Klägerin dem Beklagten bereits bei der Anmietung der Wohnung mitgeteilt. Außerdem wolle sie die Wohnung auch selbst als festen Übungsplatz zum Spielen ihrer Harfe nutzen.
Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen.
Das Urteil: Es liegt kein hinreichender Grund für eine Eigenbedarfskündigung vor.
Grundsätzlich ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch im Verhältnis eines Mieters zum Untermieter möglich, weil nur vorausgesetzt ist, dass der Kündigende im Verhältnis zum anderen Vertragsteil formal der Vermieter ist, er muss nicht der Eigentümer der Wohnung sein.
Für die Kündigung muss aber ein berechtigtes Interesse vorhanden sein. Der Kündigende oder seine Angehörigen müssen zwar nicht auf die Nutzung der Wohnung angewiesen sein, weil bereits ein ernsthafter, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, für eine Eigenbedarfskündigung ausreicht.
Normalerweise stünden bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs das Eigentumsrechts des Vermieters dem nach Art. 14 GG ebenso geschützten Besitzrecht des Mieters konkurrierend gegenüber, was eine Abwägung der gegenläufigen Interessen erfordere.
Vorliegend stehe nicht das starke Recht des Eigentümers dem schwächeren Besitzrecht des Mieters gegenüber, sondern zwei gleich starke/gleich schwache Positionen konkurrierten gleichrangig miteinander. Die müsse bei der Abwägung beachtet werden. Und die gehe hier zum Vorteil des Untermieters aus.
Der Wohnbedarf des Kindes der Klägerin sei aktuell gedeckt und auch künftig gesichert, wobei angesichts der Größe der derzeit zusammen mit seinen Eltern genutzten Wohnung (ca. 103 m2) auch nicht von beengten Wohnverhältnissen auszugehen sei. Die Eigenbedarfskündigung diene mithin lediglich zu einer graduellen Verbesserung der Wohnumstände des Kindes.
In diesem Zusammenhang sei auch zu beachten, dass sich die angestrebten Ausbildungspläne auch fast 1 ½ Jahre nach dem Ausspruch der Kündigung noch nicht so verfestigt hätten, dass der Beginn einer entsprechenden Ausbildung absehbar sei.
Demgegenüber gehe es für den Beklagten um den Erhalt seiner Wohnmöglichkeit an sich. Ihm drohe eine massive Verschlechterung seiner Wohnsituation bis hin zum Verlust des Daches über seinem Kopf.
Dem Beklagten sei für das Verfahren Prozesskostenhilfe gewährt worden, weil er in angespannten finanziellen Verhältnissen lebe, was es ihm zusätzlich erschwere, eine vergleichbare Alternativwohnung zu finden. Die angestrebte Verbesserung der Wohnsituation des Kindes der Klägerin stehe nicht im Verhältnis zu den deutlich stärkeren Nachteilen, die dem Beklagten drohten.
Daran ändere auch nichts, dass die Klägerin dem Beklagten diverse alternative Wohnungsangebote übermittelt habe, denn es ist nicht ersichtlich, warum der Beklagte gezwungen sein sollte, diese alternativen Anmietungsoptionen zu nutzen, obwohl das Kind der Klägerin diese auch selbst hätte nutzen können.
Hier bestehe eine Parallele zu den Fällen, in denen von einer unwirksamen Kündigung ausgegangen werde, weil dem Eigentümer eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung stehe, durch die der Bedarf gedeckt werden könne.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 151 und in unserer Datenbank.
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