Recht → Miet- & Zivilrecht
Verschmutzung rechtfertigt keine Kündigung
Gemietete Photovoltaikanlage
01.10.2025 (GE 15/2025, S. 744) Die unterlassene Reinigung einer gemieteten Photovoltaikanlage rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags.
Der Fall: Die Kläger mieteten von der Beklagten 2017 eine Photovoltaikanlage für ihr Dach. Vertraglich war ein durch die Beklagte auszuführendes Wartungsintervall von vier Jahren vereinbart. Die Vertragslaufzeit wurde auf 20 Jahre vereinbart, wobei das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen wurde. Die Kläger forderten die Beklagte 2023 vergeblich zur Reinigung der Module auf und kündigten schließlich im Januar 2024 den Vertrag außerordentlich. Sie behaupteten, ihnen sei bei Vertragsschluss eine regelmäßige Reinigung der Module zugesagt worden. Die Kläger verlangten von der Beklagten Abbau der PV-Anlage und Zurückversetzung des Daches in den Ursprungszustand. Die Beklagte machte widerklagend rückständige Monatsmieten geltend. Das AG München wies die Klage ab und gab der Widerklage statt.
Das Urteil: Die außerordentliche Kündigung sei unwirksam, denn die Solaranlage weise keinen Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) auf. Eine Verschmutzung der Paneele an sich begründe jedenfalls dann keinen Sachmangel, solange die Anlage insgesamt die nach dem Vertrag erwartete Leistung erbringe. Die tatsächliche Leistung entspreche aber unstreitig der prognostizierten Leistung. Allein eine in einer Verschmutzung liegende optische Beeinträchtigung begründe keinen Mangel der Mietsache.
Die fristlose Kündigung könne auch nicht auf die nicht erfolgte Reinigung der Solarpaneele gestützt werden. Das Gericht unterstellte zugunsten der Kläger, dass ihnen bei der Erläuterung des Vertrages erklärt wurde, dass die Beklagte die regelmäßige Reinigung der Solarpaneele vornehmen werde. Hierin liege aber keine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, sondern eine unzutreffende Aussage über den Vertragsinhalt oder die unterlassene Weitergabe dieses Wunsches der Kläger an die Beklagte. Diese Zusage zur Reinigung müsse sich die Beklagte allerdings haftungsrechtlich zurechnen lassen.
Die Kläger könnten aus der (unterstellten) Pflichtverletzung der Beklagten bei Vertragsschluss weder einen Schadensersatzanspruch noch einen wichtigen Kündigungsgrund ableiten. Eine (fahrlässige) falsche Angabe zu den Leistungen der Beklagten bei der Wartung stelle eine vorvertragliche Pflichtverletzung der Beklagten dar. Aus dem Vortrag der Kläger vermochte das Gericht aber nicht zu entnehmen, dass im Falle einer zutreffenden Aussage der Mietvertrag nicht abgeschlossen worden wäre; die – hier unterstellte – Falschinformation sei mithin für den Abschluss des Vertrages nicht ursächlich geworden. Der mit der Reinigung verbundene wirtschaftliche Vorteil für den Mieter sei minimal, die Kläger hätten auch nicht zu erkennen gegeben, dass ihnen besonders an der Reinigung an sich gelegen und dies ein für den Vertragsschluss wesentlicher Gesichtspunkt gewesen war.
Anmerkung: Bei Solarenergie.de lesen wir: „Ausnahmslos sollten Solaranlagen regelmäßig gereinigt werden, wenn sie in einem Neigungswinkel von weniger als 12 Grad montiert wurden. Durch die verminderte Neigung können Schmutz und Staub schwerer durch Regen und Schnee abgewaschen werden. Allgemein gilt, dass erst bei Neigungen ab 12 Grad die Selbstreinigung der Module beginnt.
Solarmodule sind 24 Stunden am Tag Witterungs- und Umwelteinflüssen ausgesetzt. Dabei wirken nicht nur Regen, Schnee, Wind und Sonne auf die Module ein. Manche Verschmutzungen hängen auch von den individuellen Gegebenheiten vor Ort ab. Befinden sich beispielsweise produzierende Gewerbe in der Nachbarschaft, können sich feine Staubpartikel in der Luft mit Niederschlägen zu einem klebrigen, hartnäckigen Brei verbinden, der Solarmodulen stark zusetzt. Weil die verschmutzten Stellen oft dunkler sind, heizen sie sich während des Betriebs stärker auf und Ablagerungen brennen sich förmlich ein.
Ebenso sind Land- und Viehwirtschaft Ursache von Verschmutzungen. Gerade die Tierhaltung setzt als Ausdünstung von Kühen, Schweinen und Geflügel viel Ammoniak frei. Der verbindet sich mit Stäuben in der Luft, setzt sich auf PV-Modulen ab und zieht vorbeifliegenden Staub förmlich an.
Aber auch Laub oder Nadeln von Bäumen sowie Kot von Vögeln, Mäusen und Mardern können Ursache von Verschmutzungen auf Solaranlagen sein.“
Empfohlen wird ein Reinigungsrhythmus von mindestens sechs bis acht Jahren. Im Schnitt büßt man bis zu 20 % Energieerzeugung aufgrund verunreinigter Solarzellen ein.
AG München, Urteil vom 28.November 2024 - 191 C 12116/24
Das Urteil: Die außerordentliche Kündigung sei unwirksam, denn die Solaranlage weise keinen Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) auf. Eine Verschmutzung der Paneele an sich begründe jedenfalls dann keinen Sachmangel, solange die Anlage insgesamt die nach dem Vertrag erwartete Leistung erbringe. Die tatsächliche Leistung entspreche aber unstreitig der prognostizierten Leistung. Allein eine in einer Verschmutzung liegende optische Beeinträchtigung begründe keinen Mangel der Mietsache.
Die fristlose Kündigung könne auch nicht auf die nicht erfolgte Reinigung der Solarpaneele gestützt werden. Das Gericht unterstellte zugunsten der Kläger, dass ihnen bei der Erläuterung des Vertrages erklärt wurde, dass die Beklagte die regelmäßige Reinigung der Solarpaneele vornehmen werde. Hierin liege aber keine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, sondern eine unzutreffende Aussage über den Vertragsinhalt oder die unterlassene Weitergabe dieses Wunsches der Kläger an die Beklagte. Diese Zusage zur Reinigung müsse sich die Beklagte allerdings haftungsrechtlich zurechnen lassen.
Die Kläger könnten aus der (unterstellten) Pflichtverletzung der Beklagten bei Vertragsschluss weder einen Schadensersatzanspruch noch einen wichtigen Kündigungsgrund ableiten. Eine (fahrlässige) falsche Angabe zu den Leistungen der Beklagten bei der Wartung stelle eine vorvertragliche Pflichtverletzung der Beklagten dar. Aus dem Vortrag der Kläger vermochte das Gericht aber nicht zu entnehmen, dass im Falle einer zutreffenden Aussage der Mietvertrag nicht abgeschlossen worden wäre; die – hier unterstellte – Falschinformation sei mithin für den Abschluss des Vertrages nicht ursächlich geworden. Der mit der Reinigung verbundene wirtschaftliche Vorteil für den Mieter sei minimal, die Kläger hätten auch nicht zu erkennen gegeben, dass ihnen besonders an der Reinigung an sich gelegen und dies ein für den Vertragsschluss wesentlicher Gesichtspunkt gewesen war.
Anmerkung: Bei Solarenergie.de lesen wir: „Ausnahmslos sollten Solaranlagen regelmäßig gereinigt werden, wenn sie in einem Neigungswinkel von weniger als 12 Grad montiert wurden. Durch die verminderte Neigung können Schmutz und Staub schwerer durch Regen und Schnee abgewaschen werden. Allgemein gilt, dass erst bei Neigungen ab 12 Grad die Selbstreinigung der Module beginnt.
Solarmodule sind 24 Stunden am Tag Witterungs- und Umwelteinflüssen ausgesetzt. Dabei wirken nicht nur Regen, Schnee, Wind und Sonne auf die Module ein. Manche Verschmutzungen hängen auch von den individuellen Gegebenheiten vor Ort ab. Befinden sich beispielsweise produzierende Gewerbe in der Nachbarschaft, können sich feine Staubpartikel in der Luft mit Niederschlägen zu einem klebrigen, hartnäckigen Brei verbinden, der Solarmodulen stark zusetzt. Weil die verschmutzten Stellen oft dunkler sind, heizen sie sich während des Betriebs stärker auf und Ablagerungen brennen sich förmlich ein.
Ebenso sind Land- und Viehwirtschaft Ursache von Verschmutzungen. Gerade die Tierhaltung setzt als Ausdünstung von Kühen, Schweinen und Geflügel viel Ammoniak frei. Der verbindet sich mit Stäuben in der Luft, setzt sich auf PV-Modulen ab und zieht vorbeifliegenden Staub förmlich an.
Aber auch Laub oder Nadeln von Bäumen sowie Kot von Vögeln, Mäusen und Mardern können Ursache von Verschmutzungen auf Solaranlagen sein.“
Empfohlen wird ein Reinigungsrhythmus von mindestens sechs bis acht Jahren. Im Schnitt büßt man bis zu 20 % Energieerzeugung aufgrund verunreinigter Solarzellen ein.
AG München, Urteil vom 28.November 2024 - 191 C 12116/24
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