Recht → Miet- & Zivilrecht
Gemeinsame Kündigung bei Getrenntlebenden
Ehegatten als Vermieter
16.06.2025 (GE 10/2025, S. 469) Wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses kann bei mehreren Vermietern eine Kündigung nur gemeinsam erfolgen, was ein Teilhaber aus wichtigem Grund von den anderen verlangen kann. Das OLG Celle hat das im Falle von getrenntlebenden Ehegatten für eine Eigenbedarfskündigung bejaht.
Der Fall: Die Ehegatten, die als Ärzte tätig sind, hatten mehrere Immobilien erworben, unter anderem ein Einfamilienhaus, das an die 1941 geborene Mutter der Ehefrau vermietet wurde. Nach Trennung machte der Ehemann Eigenbedarf geltend, weil er nach der Trennung nur übergangsweise bei Bekannten untergekommen sei. Das Amtsgericht wies den Antrag auf Verpflichtung der Ehefrau, eine gemeinsame Kündigung auszusprechen, zurück. Die Beschwerde war erfolgreich.
Der Beschluss: Das OLG Celle gab dem Antrag statt. Der Wohnraummietvertrag sei zwar nur von einem Ehegatten unterzeichnet worden; es sei jedoch unstreitig, dass beide als Vermieter gegenüber der Mutter der Antragsgegnerin aufgetreten seien, sodass im Zweifel von einer Stellvertretung ausgegangen werden könne.
Beide Vermieter seien auch nicht als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Ehegatteninnengesellschaft) aufgetreten mit der Folge, dass eine Kündigung nur einstimmig beschlossen werden könne. Es liege vielmehr eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB vor, bei der nach einer wesentlichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ein Miteigentümer eine Neuregelung nach § 745 Abs. 2 BGB verlangen könne.
Das sei hier zu bejahen, denn die Kündigung sei auch unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse nicht aussichtslos. Die Schwiegermutter des Antragstellers verfüge über erhebliche Einkünfte und könne auch von der Antragsgegnerin in der von ihr bewohnten Immobilie mit einer Wohnfläche von 350 m² und einer nicht genutzten Einliegerwohnung aufgenommen werden.
Anmerkung: Auch bei einer Innengesellschaft kann trotz des Gebots der Einstimmigkeit nach § 714 BGB ein Anspruch auf Mitwirkung an der Kündigung nach Treu und Glauben bestehen (BGH, NJW 1987, 952).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 487 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Das OLG Celle gab dem Antrag statt. Der Wohnraummietvertrag sei zwar nur von einem Ehegatten unterzeichnet worden; es sei jedoch unstreitig, dass beide als Vermieter gegenüber der Mutter der Antragsgegnerin aufgetreten seien, sodass im Zweifel von einer Stellvertretung ausgegangen werden könne.
Beide Vermieter seien auch nicht als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Ehegatteninnengesellschaft) aufgetreten mit der Folge, dass eine Kündigung nur einstimmig beschlossen werden könne. Es liege vielmehr eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB vor, bei der nach einer wesentlichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ein Miteigentümer eine Neuregelung nach § 745 Abs. 2 BGB verlangen könne.
Das sei hier zu bejahen, denn die Kündigung sei auch unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse nicht aussichtslos. Die Schwiegermutter des Antragstellers verfüge über erhebliche Einkünfte und könne auch von der Antragsgegnerin in der von ihr bewohnten Immobilie mit einer Wohnfläche von 350 m² und einer nicht genutzten Einliegerwohnung aufgenommen werden.
Anmerkung: Auch bei einer Innengesellschaft kann trotz des Gebots der Einstimmigkeit nach § 714 BGB ein Anspruch auf Mitwirkung an der Kündigung nach Treu und Glauben bestehen (BGH, NJW 1987, 952).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 487 und in unserer Datenbank.
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