Zur Gunstmiete vermietet

12.06.2025 (GE 10/2025, S. 468) Der Geschäftsführer hatte die Wohnung für weniger als die halbe Miete vermietet; das Landgericht Berlin sah darin ein unerlaubtes Zusammenwirken mit der Folge der Nichtigkeit (GE 2023, 901). Das wurde vom Bundesgerichtshof korrigiert.

Der Fall: Der Geschäftsführer der GmbH hatte die 5-Zimmerwohnung für 600 € netto (mehr als 60 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete) vermietet. Für mögliche Renovierungsarbeiten sollte die Miete erst neun Monate später fällig werden. Nach Ablösung des Geschäftsführers verlangte die GmbH Räumung und berief sich auf ein kollusives Zusammenwirken. Der Lebenspartner der Mieterin habe gewusst, dass der damalige Geschäftsführer keine Vertretungsmacht zur Vermietung gehabt habe, noch dazu, zu derart auffälligen günstigen Bedingungen.

Das Urteil: Der BGH verwies die Sache an das LG zurück. Das LG habe nicht hinreichend zwischen Sittenwidrigkeit und Treuwidrigkeit differenziert. Dass die Mieterin bewusst und zum Nachteil der GmbH mit dem damaligen Geschäftsführer zusammengewirkt habe, sei nicht festgestellt. Die Kenntnis oder die grobfahrlässige Unkenntnis des Lebensgefährten reiche dafür jedenfalls nicht. Selbst wenn dieser von der pflichtwidrigen Ausübung der Vertretungsmacht durch den damaligen Geschäftsführer Kenntnis gehabt habe, sei diese Kenntnis nicht ohne konkrete Anhaltspunkte der Mieterin zuzurechnen. Davon könne nicht allein wegen der persönlichen Nähe der beiden Beklagten ausgegangen werden.
Für den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung setze eine auf massiven Verdachtsmomenten beruhende objektive Evidenz des Missbrauchs der Vertretungsmacht voraus. Dies habe sich für die Mieterin trotz der günstigen Bedingungen nicht ohne Weiteres aufdrängen müssen, sodass noch eine eingehende Prüfung durch das Berufungsgericht erforderlich sei.

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