Recht → Miet- & Zivilrecht
Regelungen zur Mietpreisbremse nicht anzuwenden bei dinglichem Wohnungsrecht mit Nutzungsentgelt
Umgehungsgeschäft oder doch zulässig?
02.06.2025 (GE 9/2025, S. 419) Die Vorschriften zur Mietpreisbremse gelten nicht für ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Wohnungsrecht, auch wenn der Nutzer wie ein Mieter regelmäßige Entgeltzahlungen schuldet. Ausnahmsweise kann ein Umgehungsgeschäft vorliegen, was vom Nutzer darzulegen und zu beweisen ist.
Der Fall: Die Parteien streiten um Ansprüche auf Auskunft und Zahlung aus abgetretenem Recht aus der sogenannten Mietpreisbremse. Für die Nutzer war ein dingliches Wohnungsrecht an einer Eigentumswohnung bestellt worden. In der notariellen Urkunde hieß es, dass das Wohnungsrecht am 1. Mai 2021 beginnt und mit Ablauf des 31. Dezember 2028 oder bei Verzug mit mehr als drei Monatszahlungen erlischt.
Ebenso sollte das dingliche Wohnungsrecht drei Monate nach Eingang einer schriftlichen Erklärung des Berechtigten beim Eigentümer, dass er die Aufhebung des Wohnungsrechts wünsche und eine Löschungsbewilligung vorlege, erlöschen. Weiterhin war die Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts von 990 €, das sich zum 1. Mai 2022 auf 1.010 € und dann jährlich weiter erhöhen sollte, vereinbart. Die Klägerin machte im Auftrag der Nutzer einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend und klagte u. a. auf Auskunft.
Das Urteil: Das Amtsgericht Pankow wies die Klage ab, weil auf ein dingliches Wohnungsrecht das Mietrecht grundsätzlich keine Anwendung findet. Im Einzelfall könne zwar ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegen, wofür jedoch die Klägerin die Darlegungs- und Beweislast trage. Auch wenn es sich bei den Nutzern um ausländische Staatsangehörige gehandelt habe, die möglicherweise mit dem deutschen Rechtssystem nicht vertraut gewesen seien, könne daraus nicht auf ein unzulässiges Umgehungsgeschäft geschlossen werden.
Anmerkung: Wann in der Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts eine Umgehung der Mieterschutzbestimmungen zu sehen ist, wird auch in der vom Gericht zitierten Kommentarstelle nicht näher dargelegt. Die dort zitierten Entscheidungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus Rn. 24 zu § 556d Fn. 134) betreffen alle schuldrechtlichen Mietvertragsregelungen, die als Umgehungsgeschäft angesehen wurden.
Dass Vermieter, die eine unzulässige höhere Miete vereinbaren wollen, nunmehr ein dingliches Wohnungsrecht bestellen werden, ist auch kaum anzunehmen, denn die Unterschiede (und Nachteile für den Vermieter) sind beträchtlich.
Ein dingliches Wohnungsrecht ist nicht kündbar und es bleibt bis zur Löschung im Grundbuch eingetragen. Für die Löschung ist nach § 19 Grundbuchordnung die Bewilligung des Berechtigten erforderlich, es sei denn, die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen. Auch bei einer auflösenden Bedingung wie im Fall des Amtsgerichts Pankow (Verzug mit mehr als drei Monatszahlungen) müsste der Eintritt der Bedingung urkundlich nachgewiesen werden. Die Alternative wäre allein die Klage auf Bewilligung der Löschung (OLG München, Beschluss vom 30. Juli 2024 - 34 Wx 134/24 e). Bis dahin könnte sich der Nutzer gegen ein Herausgabeverlangen auf sein Besitzrecht berufen. Bei einer Wegzugsklausel (etwa für den Fall, dass der Nutzungsberechtigte in ein Pflegeheim zieht), reicht die Meldebescheinigung nicht als Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs (OLG München).
Dazu kommt, dass alle Regelungen zum vertragsgemäßen Gebrauch (z. B. Untermiete) und Nutzungsentgelt (z. B. Betriebskosten, Modernisierung) aus dem Mietrecht auf das Wohnungsrecht nicht übertragen werden können. Das Urteil des Amtsgerichts Pankow bleibt daher ein Einzelfall.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 443 und in unserer Datenbank.
Ebenso sollte das dingliche Wohnungsrecht drei Monate nach Eingang einer schriftlichen Erklärung des Berechtigten beim Eigentümer, dass er die Aufhebung des Wohnungsrechts wünsche und eine Löschungsbewilligung vorlege, erlöschen. Weiterhin war die Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts von 990 €, das sich zum 1. Mai 2022 auf 1.010 € und dann jährlich weiter erhöhen sollte, vereinbart. Die Klägerin machte im Auftrag der Nutzer einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend und klagte u. a. auf Auskunft.
Das Urteil: Das Amtsgericht Pankow wies die Klage ab, weil auf ein dingliches Wohnungsrecht das Mietrecht grundsätzlich keine Anwendung findet. Im Einzelfall könne zwar ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegen, wofür jedoch die Klägerin die Darlegungs- und Beweislast trage. Auch wenn es sich bei den Nutzern um ausländische Staatsangehörige gehandelt habe, die möglicherweise mit dem deutschen Rechtssystem nicht vertraut gewesen seien, könne daraus nicht auf ein unzulässiges Umgehungsgeschäft geschlossen werden.
Anmerkung: Wann in der Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts eine Umgehung der Mieterschutzbestimmungen zu sehen ist, wird auch in der vom Gericht zitierten Kommentarstelle nicht näher dargelegt. Die dort zitierten Entscheidungen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus Rn. 24 zu § 556d Fn. 134) betreffen alle schuldrechtlichen Mietvertragsregelungen, die als Umgehungsgeschäft angesehen wurden.
Dass Vermieter, die eine unzulässige höhere Miete vereinbaren wollen, nunmehr ein dingliches Wohnungsrecht bestellen werden, ist auch kaum anzunehmen, denn die Unterschiede (und Nachteile für den Vermieter) sind beträchtlich.
Ein dingliches Wohnungsrecht ist nicht kündbar und es bleibt bis zur Löschung im Grundbuch eingetragen. Für die Löschung ist nach § 19 Grundbuchordnung die Bewilligung des Berechtigten erforderlich, es sei denn, die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen. Auch bei einer auflösenden Bedingung wie im Fall des Amtsgerichts Pankow (Verzug mit mehr als drei Monatszahlungen) müsste der Eintritt der Bedingung urkundlich nachgewiesen werden. Die Alternative wäre allein die Klage auf Bewilligung der Löschung (OLG München, Beschluss vom 30. Juli 2024 - 34 Wx 134/24 e). Bis dahin könnte sich der Nutzer gegen ein Herausgabeverlangen auf sein Besitzrecht berufen. Bei einer Wegzugsklausel (etwa für den Fall, dass der Nutzungsberechtigte in ein Pflegeheim zieht), reicht die Meldebescheinigung nicht als Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs (OLG München).
Dazu kommt, dass alle Regelungen zum vertragsgemäßen Gebrauch (z. B. Untermiete) und Nutzungsentgelt (z. B. Betriebskosten, Modernisierung) aus dem Mietrecht auf das Wohnungsrecht nicht übertragen werden können. Das Urteil des Amtsgerichts Pankow bleibt daher ein Einzelfall.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 443 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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