Recht → Miet- & Zivilrecht
Erlaubnis zur Untervermietung nach Auszug nur bei einem konkretem Rückkehrwillen
Mieter wollte nur in „Notfällen“ die bisherige Wohnung weiter nutzen
13.05.2025 (GE 7/2025, S. 319) Nach § 553 BGB kann ein Wohnraummieter bei neu entstandenem berechtigten Interesse die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen. Keinen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung hat er allerdings, wenn er seinen Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort begründet hat und ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich ist. Das ist dann anzunehmen, wenn er selbst erklärt, das bisherige Wohnumfeld sei sozial schwierig und er behalte sich die Wohnung „ggf.“ für Notfälle vor.
Der Fall: Die Mieterin der Zweizimmerwohnung in der Nähe des Nollendorfplatzes hatte zwei Untermieter in ihrer Wohnung aufgenommen; sie selbst war nach Zehlendorf umgezogen. Nach Abmahnung durch die Vermieterin beantragte sie Gestattung der Untervermietung eines Zimmers und verlangte Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen. Sie behauptete, die Wohnung noch am Wochenende zu nutzen und habe Möbel und persönliche Gegenstände in der Wohnung; nach Ablauf des befristeten Mietverhältnisses werde sie notfalls in die Wohnung zurückziehen.
Die Entscheidungen: Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage wegen fehlenden Rückkehrwillens ab. Die Klägerin habe selbst erklärt, nur in Notfällen wieder zurückzuziehen. Die Tochter werde in der bisherigen Wohnung weiter Belästigungen ausgesetzt sein, zumal es sich um eine sozial schwierige Gegend handele. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin teilte diese Einschätzung; der Wunsch, sich die Wohnung vorzubehalten, reiche nicht zur Annahme eines berechtigten Interesses. Es komme deshalb nicht mehr darauf an, dass erhebliche Zweifel am Rückkehrwillen auch deshalb bestünden, weil die Klägerin zwischenzeitlich beide Zimmer an Dritte überlassen und dadurch den Gewahrsam an der Wohnung aufgegeben hatte.
Anmerkung: Ein Anspruch auf Genehmigung besteht jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter mit der Untervermietung Gewinn erzielen will, indem er die Räume unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vermietet (LG Berlin, GE 2023, 1150). Ein berechtigtes Interesse ist anzunehmen, wenn der Mieter aus humanitären Gründen einen Flüchtling (aus der Ukraine) aufnehmen will (LG Berlin, GE 2023, 956). War das Interesse an der Untervermietung schon bei Abschluss des Mietvertrages „latent“, weil schon vorher der Mieter sich längere Zeit im Ausland aufgehalten hatte, ist das berechtigte Interesse nicht neu entstanden und ein Anspruch auf Genehmigung besteht nicht (LG Berlin, GE 2022, 739). Auch eine Einzimmerwohnung kann teilweise vermietet werden, wenn der Mieter Gegenstände in der Wohnung belässt und den Wohnungsschlüssel behält (LG Berlin, GE 2022, 582). Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Genehmigung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn er konkret angibt, welchen Teil der Wohnung er überlassen will (LG Berlin, GE 2021, 945: „plausibles Teilnutzungskonzept“).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 346 und in unserer Datenbank.
Die Entscheidungen: Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage wegen fehlenden Rückkehrwillens ab. Die Klägerin habe selbst erklärt, nur in Notfällen wieder zurückzuziehen. Die Tochter werde in der bisherigen Wohnung weiter Belästigungen ausgesetzt sein, zumal es sich um eine sozial schwierige Gegend handele. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin teilte diese Einschätzung; der Wunsch, sich die Wohnung vorzubehalten, reiche nicht zur Annahme eines berechtigten Interesses. Es komme deshalb nicht mehr darauf an, dass erhebliche Zweifel am Rückkehrwillen auch deshalb bestünden, weil die Klägerin zwischenzeitlich beide Zimmer an Dritte überlassen und dadurch den Gewahrsam an der Wohnung aufgegeben hatte.
Anmerkung: Ein Anspruch auf Genehmigung besteht jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter mit der Untervermietung Gewinn erzielen will, indem er die Räume unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vermietet (LG Berlin, GE 2023, 1150). Ein berechtigtes Interesse ist anzunehmen, wenn der Mieter aus humanitären Gründen einen Flüchtling (aus der Ukraine) aufnehmen will (LG Berlin, GE 2023, 956). War das Interesse an der Untervermietung schon bei Abschluss des Mietvertrages „latent“, weil schon vorher der Mieter sich längere Zeit im Ausland aufgehalten hatte, ist das berechtigte Interesse nicht neu entstanden und ein Anspruch auf Genehmigung besteht nicht (LG Berlin, GE 2022, 739). Auch eine Einzimmerwohnung kann teilweise vermietet werden, wenn der Mieter Gegenstände in der Wohnung belässt und den Wohnungsschlüssel behält (LG Berlin, GE 2022, 582). Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Genehmigung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn er konkret angibt, welchen Teil der Wohnung er überlassen will (LG Berlin, GE 2021, 945: „plausibles Teilnutzungskonzept“).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 346 und in unserer Datenbank.
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