Recht → Miet- & Zivilrecht
Räumungsfrist von nur drei Monaten für Mieter
Baurechtswidrigkeit
17.03.2025 (GE 4/2025, S. 169) Ist ein Gebäude baurechtswidrig, kann die Ordnungsbehörde nicht nur eine Beseitigungsverfügung, sondern auch eine Nutzungsuntersagung aussprechen. In Berlin befürchteten deshalb viele Mieter an der Kantstraße wegen des fehlenden zweiten Rettungswegs nach Einrichtung des „Pop-Up-Radwegs“ den Verlust der Wohnungen (GE 2024, 969). In Niedersachsen wurde das Wirklichkeit.
Der Fall: Das Wohngebäude wurde ab Juni 2022 giebelständig zur südlichen Grundstücksgrenze errichtet, wobei der Mindestgrenzabstand um bis zu 45 cm unterschritten wurde. Nach einer Anfrage des Grundstücksnachbarn stellte die Behörde Ende 2022 den Verstoß fest und untersagte nach vergeblichen Einigungsversuchen mit Bescheid vom Oktober 2024 zwei Mietern die Nutzung ihrer Wohnungen. Die Anträge auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Widersprüche gegen diese Verfügungen wurden vom Verwaltungsgericht abgelehnt. Die Beschwerde war erfolglos.
Der Beschluss: Das OVG Lüneburg verwies darauf, dass das Gebäude formell und materiell baurechtswidrig sei. Auf etwaige Abwehrrechte des Nachbarn komme es nicht an, denn die Grenzabstandsvorschriften bestünden auch im öffentlichen Interesse. Dies führe zur Baurechtswidrigkeit des gesamten Gebäudes. Die Nutzungsuntersagungen seien nicht unverhältnismäßig, denn es komme nicht auf die behaupteten Kosten für Abbruch und Neubau des Gesamtgebäudes an, sondern nur auf die Abwägung zwischen dem Interesse der Mieter an der Weiternutzung und dem öffentlichen Interesse, gegen baurechtswidrige Zustände einzuschreiten. Die Mieter könnten sich auch nicht darauf berufen, dass die Bauaufsichtsbehörde nach Kenntnis der Baurechtswidrigkeit zwei Jahre lang untätig geblieben sei. Unzumutbar sei auch nicht die eingeräumte Räumungsfrist von drei Monaten, die der gesetzlichen Kündigungsfrist entspreche. Darauf müssten sich Mieter regelmäßig einstellen; ihr Vortrag zu Investitionen in den Wohnungen und zu einem geringen Wohnungsangebot betreffe lediglich die üblichen Schwierigkeiten, die mit dem Ende eines Mietverhältnisses verbunden sind.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 198 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Das OVG Lüneburg verwies darauf, dass das Gebäude formell und materiell baurechtswidrig sei. Auf etwaige Abwehrrechte des Nachbarn komme es nicht an, denn die Grenzabstandsvorschriften bestünden auch im öffentlichen Interesse. Dies führe zur Baurechtswidrigkeit des gesamten Gebäudes. Die Nutzungsuntersagungen seien nicht unverhältnismäßig, denn es komme nicht auf die behaupteten Kosten für Abbruch und Neubau des Gesamtgebäudes an, sondern nur auf die Abwägung zwischen dem Interesse der Mieter an der Weiternutzung und dem öffentlichen Interesse, gegen baurechtswidrige Zustände einzuschreiten. Die Mieter könnten sich auch nicht darauf berufen, dass die Bauaufsichtsbehörde nach Kenntnis der Baurechtswidrigkeit zwei Jahre lang untätig geblieben sei. Unzumutbar sei auch nicht die eingeräumte Räumungsfrist von drei Monaten, die der gesetzlichen Kündigungsfrist entspreche. Darauf müssten sich Mieter regelmäßig einstellen; ihr Vortrag zu Investitionen in den Wohnungen und zu einem geringen Wohnungsangebot betreffe lediglich die üblichen Schwierigkeiten, die mit dem Ende eines Mietverhältnisses verbunden sind.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 198 und in unserer Datenbank.
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