Recht → Miet- & Zivilrecht
Querlüftung für Mieter zumutbar
Verantwortlichkeit für Schimmelbildung
14.03.2025 (GE 4/2025, S. 167) Bei Schimmelbefall in der Mietwohnung wird oft über die Ursache gestritten. Das Landgericht Landshut meint, es komme nicht auf einen Baumangel an, wenn der Vermieter nach dem Einbau neuer Fenster den Mieter darauf hingewiesen habe, dass vermehrtes richtiges Lüften erforderlich sei und das fehlerhafte Lüftungsverhalten des Mieters zum Schimmelbefall geführt habe; eine Mietminderung scheide dann aus.
Der Fall: In der im Jahre 1970 errichteten Wohnung wurden im Jahr 2001 neue Fenster eingebaut. Einige Jahre später kam es zur Schimmelbildung und die Vermieterin wies die Mieterin darauf hin, dass die Luftfeuchtigkeit zu reduzieren sei durch „vermehrtes, richtiges Lüften“. Nachdem im Jahr 2019 erneut Schimmel im Bad und im Kinderzimmer aufgetreten waren, verlangte die Mieterin Minderung und Mangelbeseitigung. Das Amtsgericht gab nach Einholung eines Gutachtens der Klage nur hinsichtlich des Kinderzimmers statt, weil die Schimmelbildung im Bad durch falsches Nutzungsverhalten entstanden sei. Die Berufung der Vermieterin war erfolgreich.
Das Urteil: Das Landgericht Landshut wies die Klage nach Einholung eines weiteren Gutachtens ab, weil die Mieterin den Mangel zu vertreten habe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme wäre bei zweimaliger Querlüftung am Tag der Schimmel nicht entstanden. Die Vermieterin habe schon beim erstmaligen Auftreten von Schimmel die Mieterin darauf hingewiesen, sodass nach der Verkehrssitte die Mieterin verpflichtet gewesen sei, das bisherige Lüftungsverhalten kritisch zu hinterfragen und dem sozialüblichen anzupassen. Ob Baumängel vorhanden seien, könne dahinstehen, da der Schimmel durch das nicht der Verkehrssitte entsprechende Mieterverhalten verursacht worden sei.
Anmerkung: Das Urteil weicht in einem entscheidenden Punkt von der einhelligen Rechtsprechung ab, wonach bei Mängeln, die sowohl auf die Bausubstanz als auch auf vertragswidrigen Gebrauch des Mieters zurückgeführt werden können, zunächst der Vermieter sich zu entlasten hat (BGH, GE 2005, 125), etwa LG Hanau, Beschluss vom 13. Juli 2022 - 2 S 2/21: „Es obliegt zunächst dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache für die Schimmelbildung nicht in seinem Einfluss-und Verantwortungsbereich liegt“; ähnlich LG Berlin GE 2022, 523. Der Bundesgerichtshof (GE 2019, 116) verneint einen Sachmangel, wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes die geltenden Bauvorschriften und technischen Normen eingehalten waren. Dagegen heißt es in dem Urteil des Landgerichts Landshut, es könne dahinstehen, ob Baumängel vorhanden sind, was zumindest missverständlich ist. Die Kammer hätte zunächst ein Gutachten darüber einholen müssen, ob die technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses und zum Zeitpunkt des Einbaus der neuen Fenster eingehalten wurden. Sie hätte dann auch statt des umgangssprachlichen Begriffs der Kältebrücken die korrekte Bezeichnung Wärmebrücken (wie auch der BGH) verwandt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 191 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Landgericht Landshut wies die Klage nach Einholung eines weiteren Gutachtens ab, weil die Mieterin den Mangel zu vertreten habe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme wäre bei zweimaliger Querlüftung am Tag der Schimmel nicht entstanden. Die Vermieterin habe schon beim erstmaligen Auftreten von Schimmel die Mieterin darauf hingewiesen, sodass nach der Verkehrssitte die Mieterin verpflichtet gewesen sei, das bisherige Lüftungsverhalten kritisch zu hinterfragen und dem sozialüblichen anzupassen. Ob Baumängel vorhanden seien, könne dahinstehen, da der Schimmel durch das nicht der Verkehrssitte entsprechende Mieterverhalten verursacht worden sei.
Anmerkung: Das Urteil weicht in einem entscheidenden Punkt von der einhelligen Rechtsprechung ab, wonach bei Mängeln, die sowohl auf die Bausubstanz als auch auf vertragswidrigen Gebrauch des Mieters zurückgeführt werden können, zunächst der Vermieter sich zu entlasten hat (BGH, GE 2005, 125), etwa LG Hanau, Beschluss vom 13. Juli 2022 - 2 S 2/21: „Es obliegt zunächst dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache für die Schimmelbildung nicht in seinem Einfluss-und Verantwortungsbereich liegt“; ähnlich LG Berlin GE 2022, 523. Der Bundesgerichtshof (GE 2019, 116) verneint einen Sachmangel, wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes die geltenden Bauvorschriften und technischen Normen eingehalten waren. Dagegen heißt es in dem Urteil des Landgerichts Landshut, es könne dahinstehen, ob Baumängel vorhanden sind, was zumindest missverständlich ist. Die Kammer hätte zunächst ein Gutachten darüber einholen müssen, ob die technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses und zum Zeitpunkt des Einbaus der neuen Fenster eingehalten wurden. Sie hätte dann auch statt des umgangssprachlichen Begriffs der Kältebrücken die korrekte Bezeichnung Wärmebrücken (wie auch der BGH) verwandt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 191 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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