Recht → Miet- & Zivilrecht
Erbbauberechtigter vernachlässigte Instandhaltung
Fortdauernde Vertragspflichtverletzung
17.01.2025 (GE 23/2024, S. 1179) Bei dem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die ihn nach dem Erbbaurechtsvertrag treffende Verpflichtung, das von ihm errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, handelt es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginnt daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert.
Der Fall: Die Kläger sind Miteigentümer eines Grundstücks, an dem für die Beklagte und einen Dritten seit dem Jahr 1992 ein je hälftiges Teilerbbaurecht bestellt ist. Auf dem Erbbaurechtsteil der Beklagten befindet sich eine von ihr errichtete Squash- und Freizeitanlage. In § 4 des Erbbaurechtsvertrages ist geregelt, dass die Erbbauberechtigten verpflichtet sind, die von ihnen jeweils errichteten Bauwerke in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen. Mit ihrer im Jahre 2021 erhobenen Klage verlangen die Kläger von der Beklagten die Beseitigung von Mängeln an dem Flachdach und an der Tür zum Technikraum des von ihr errichteten Gebäudes. Die Klage blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg. Nach Ansicht des Berufungsgerichts war der Anspruch auf Beseitigung der geltend gemachten Mängel verjährt, weil die Kläger schon Kenntnis von den Mängeln erlangt hätten, sodass Ende des Jahres 2020 Verjährung eingetreten sei. Bei Nichteinhaltung der Pflicht zur Instandhaltung entstehe ein konkreter Anspruch auf Vornahme einer konkret geschuldeten Maßnahme, der mit Mangelkenntnis fällig und durchsetzbar sei. Obgleich es sich bei dem Erbbaurechtsvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handele, sei der Anspruch nicht unverjährbar.
Der BGH sah das anders.
Das Urteil: Bei der Verletzung von erbbaurechtsvertraglichen Pflichten, wie allgemein bei der Verletzung vertraglicher Pflichten, sei hinsichtlich der Verjährung danach zu unterscheiden, ob eine abgeschlossene oder eine fortdauernde Handlung (oder Unterlassung) vorliegt. Bei einer abgeschlossenen Verletzungshandlung beginnt die Verjährungsfrist mit der Kenntnis des Grundstückseigentümers von dieser Pflichtverletzung. Der Umstand, dass der Eingriff noch fortbesteht, steht dem Beginn der Verjährung nicht entgegen.
Beruht die Vertragsverletzung auf wiederholten Handlungen, etwa einer fortdauernden vertragswidrigen Nutzung, löst jeder neue Verstoß eine neue Verjährungsfrist aus.
Handelt es sich dagegen um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit, kann die Verjährung des Heimfallanspruchs nicht eintreten, solange der Verstoß andauert.
Bei dem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die ihn nach dem Erbbaurechtsvertrag treffende Verpflichtung, das von ihm errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, handelt es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginnt daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert. Verschlechtert sich der Zustand des Gebäudes und werden Maßnahmen erforderlich, um dieses wieder in einen guten Zustand zu versetzen, dann handelt es sich bei der Pflicht des Erbbauberechtigten um eine gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung, die jedenfalls so lange nicht verjähren kann, wie der Verstoß andauert.
Anmerkung: Der BGH hat bereits für das Mietrecht entschieden, dass sich die Pflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht in einer einmaligen Handlung erschöpft, sondern eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung darstellt, die während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren kann. Sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen (vgl. BGH GE 2010, 479).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1196 und in unserer Datenbank.
Der BGH sah das anders.
Das Urteil: Bei der Verletzung von erbbaurechtsvertraglichen Pflichten, wie allgemein bei der Verletzung vertraglicher Pflichten, sei hinsichtlich der Verjährung danach zu unterscheiden, ob eine abgeschlossene oder eine fortdauernde Handlung (oder Unterlassung) vorliegt. Bei einer abgeschlossenen Verletzungshandlung beginnt die Verjährungsfrist mit der Kenntnis des Grundstückseigentümers von dieser Pflichtverletzung. Der Umstand, dass der Eingriff noch fortbesteht, steht dem Beginn der Verjährung nicht entgegen.
Beruht die Vertragsverletzung auf wiederholten Handlungen, etwa einer fortdauernden vertragswidrigen Nutzung, löst jeder neue Verstoß eine neue Verjährungsfrist aus.
Handelt es sich dagegen um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit, kann die Verjährung des Heimfallanspruchs nicht eintreten, solange der Verstoß andauert.
Bei dem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die ihn nach dem Erbbaurechtsvertrag treffende Verpflichtung, das von ihm errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, handelt es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginnt daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert. Verschlechtert sich der Zustand des Gebäudes und werden Maßnahmen erforderlich, um dieses wieder in einen guten Zustand zu versetzen, dann handelt es sich bei der Pflicht des Erbbauberechtigten um eine gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung, die jedenfalls so lange nicht verjähren kann, wie der Verstoß andauert.
Anmerkung: Der BGH hat bereits für das Mietrecht entschieden, dass sich die Pflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht in einer einmaligen Handlung erschöpft, sondern eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung darstellt, die während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren kann. Sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen (vgl. BGH GE 2010, 479).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1196 und in unserer Datenbank.
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