Recht → Miet- & Zivilrecht
Kein Indiz für kurzfristige Gebrauchsüberlassung
Anmietung zu Studienzwecken
15.01.2025 (GE 23/2024, S. 1175) Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch erfreuen sich großer Beliebtheit, weil für solche Mietverhältnisse deutlich weniger Mieterschutzvorschriften gelten. Beispielsweise gilt die Mietpreisbremse nicht. Die Rechtsprechung – vor allem die Berliner – engt den Anwendungsbereich dieser Vorschrift (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) erheblich ein. Ob eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vorliegt, hängt neben dem zeitlichen Moment (Kurzfristigkeit) maßgeblich vom vereinbarten Vertragszweck ab. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann als echter Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) verwirklicht werden, der nur in engen Grenzen zulässig ist.
Der Fall: Die Klägerin vermietete eine 34 m2 große möblierte 1-Zimmer-Wohnung zu einer Pauschalmiete von 1.030 € für ein halbes Jahr an die Beklagten. Die erklärten im Mietvertrag ausdrücklich, dass die Wohnung nicht zu ihrem dauernden Lebensmittelpunkt werden solle und sie nur eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung wünschten, weil sie zur Zeit studierten. Ihr Lebensmittelpunkt sei Indien.
Ein paar Monate später verlängerten die Mietvertragsparteien das Mietverhältnis um ein weiteres halbes Jahr. Wenige Wochen vor dem vereinbarten Vertragsende erklärten die Beklagten gegenüber der Klägerin, dass sie nicht zum vereinbarten Termin aus der Wohnung ausziehen würden, da es sich entgegen der vertraglichen Regelung um ein unbefristetes Mietverhältnis handele. Daraufhin bot die Klägerin den Beklagten den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags an, was diese ablehnten. In der Folge forderte die Klägerin die Beklagten erfolglos zur Räumung und Herausgabe auf. Die Beklagten beantworteten das mit einer Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse, verbunden mit der Aufforderung, darzustellen, wie sich die Pauschalmiete zusammensetze.
Die Klägerin klagte auf Räumung und Herausgabe und erklärte, nachdem die Beklagten zwischenzeitlich ausgezogen waren, Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache. Dem schlossen sich die Beklagten aber nicht an, sondern beantragen widerklagend, die Klägerin zu verurteilen, anhand der Vorlage von Abrechnungen und Nachweisen Auskunft zu erteilen über den Anteil der kalten Betriebskosten, Heizkosten und Stromkosten an der Gesamtmiete von 1.030 € zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie Auskunft zu erteilen über den Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung. Die Widerklage der Mieter hatte Erfolg, die Klage der Vermieterin nicht.
Das Urteil: Der Ausnahmetatbestand einer Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch liege nicht vor. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handele, sei neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, könne nur im Rahmen des § 575 BGB (Begrenzung auf Eigenbedarf, Abriss/grundlegende Instandsetzung, Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten) verwirklicht werden.
Voraussetzung für eine Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch sei zum einen, dass bei dem Mieter der Bedarf für die Anmietung des Wohnraums aus besonderem Anlass entstehe, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründe, und dass zum anderen das baldige Ende des Mietverhältnisses für beide Parteien von vornherein feststehe. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liege insofern typischerweise bei Hotelzimmern oder Ferienwohnungen vor. Allein die Befristung des Mietvertrags indiziere keinen derartigen Sonderanlass, auch nicht der Umstand, dass die Wohnung möbliert vermietet werde.
Auch eine Anmietung zu Studienzwecken stelle keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründe, weil ein Studium sich durchaus über mehrere Jahre erstrecken könne und deshalb insbesondere nicht mit einem Hotelaufenthalt als typischem Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vergleichbar sei.
Zudem spreche auch eine erste Befristung mit anschließender Verlängerung der Befristung gegen die Annahme einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung. Für eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung könnte es allerdings sprechen, wenn die Anmietung nur semesterweise erfolgen würde. Hierfür bestünden vorliegend jedoch keine Anhaltspunkte.
Die Mieter drangen mit ihren Auskunftsansprüchen durch. Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete sei unzulässig. Darüber hinaus habe der Mieter auch bei der zulässigen Vereinbarung einer Bruttokaltmiete als Inklusivmiete grundsätzlich das Recht zu erfahren, wie sich die Miete zusammensetze.
Der Mieter könne auch nur dann seine Rechte aus der Mietpreisbremse geltend machen, wenn er die Zusammensetzung der Miete und damit die Nettomiete kenne.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1205 und in unserer Datenbank.
Ein paar Monate später verlängerten die Mietvertragsparteien das Mietverhältnis um ein weiteres halbes Jahr. Wenige Wochen vor dem vereinbarten Vertragsende erklärten die Beklagten gegenüber der Klägerin, dass sie nicht zum vereinbarten Termin aus der Wohnung ausziehen würden, da es sich entgegen der vertraglichen Regelung um ein unbefristetes Mietverhältnis handele. Daraufhin bot die Klägerin den Beklagten den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags an, was diese ablehnten. In der Folge forderte die Klägerin die Beklagten erfolglos zur Räumung und Herausgabe auf. Die Beklagten beantworteten das mit einer Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse, verbunden mit der Aufforderung, darzustellen, wie sich die Pauschalmiete zusammensetze.
Die Klägerin klagte auf Räumung und Herausgabe und erklärte, nachdem die Beklagten zwischenzeitlich ausgezogen waren, Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache. Dem schlossen sich die Beklagten aber nicht an, sondern beantragen widerklagend, die Klägerin zu verurteilen, anhand der Vorlage von Abrechnungen und Nachweisen Auskunft zu erteilen über den Anteil der kalten Betriebskosten, Heizkosten und Stromkosten an der Gesamtmiete von 1.030 € zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie Auskunft zu erteilen über den Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung. Die Widerklage der Mieter hatte Erfolg, die Klage der Vermieterin nicht.
Das Urteil: Der Ausnahmetatbestand einer Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch liege nicht vor. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handele, sei neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, könne nur im Rahmen des § 575 BGB (Begrenzung auf Eigenbedarf, Abriss/grundlegende Instandsetzung, Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten) verwirklicht werden.
Voraussetzung für eine Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch sei zum einen, dass bei dem Mieter der Bedarf für die Anmietung des Wohnraums aus besonderem Anlass entstehe, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründe, und dass zum anderen das baldige Ende des Mietverhältnisses für beide Parteien von vornherein feststehe. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liege insofern typischerweise bei Hotelzimmern oder Ferienwohnungen vor. Allein die Befristung des Mietvertrags indiziere keinen derartigen Sonderanlass, auch nicht der Umstand, dass die Wohnung möbliert vermietet werde.
Auch eine Anmietung zu Studienzwecken stelle keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründe, weil ein Studium sich durchaus über mehrere Jahre erstrecken könne und deshalb insbesondere nicht mit einem Hotelaufenthalt als typischem Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vergleichbar sei.
Zudem spreche auch eine erste Befristung mit anschließender Verlängerung der Befristung gegen die Annahme einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung. Für eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung könnte es allerdings sprechen, wenn die Anmietung nur semesterweise erfolgen würde. Hierfür bestünden vorliegend jedoch keine Anhaltspunkte.
Die Mieter drangen mit ihren Auskunftsansprüchen durch. Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete sei unzulässig. Darüber hinaus habe der Mieter auch bei der zulässigen Vereinbarung einer Bruttokaltmiete als Inklusivmiete grundsätzlich das Recht zu erfahren, wie sich die Miete zusammensetze.
Der Mieter könne auch nur dann seine Rechte aus der Mietpreisbremse geltend machen, wenn er die Zusammensetzung der Miete und damit die Nettomiete kenne.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1205 und in unserer Datenbank.
Links:
