Recht → Miet- & Zivilrecht
Nachweis des Vorzustands notwendig zur Ermittlung des Aufwands für Instandhaltung
Mietpreisbremse und umfassende Modernisierung
29.11.2024 (GE 21/2024, S. 1044) Bei einer Rückforderungsklage wegen Verletzung der Mietpreisbremse kann sich der Vermieter auch bei offensichtlich erfolgter umfassender Modernisierung nicht auf diesen Ausnahmefall berufen, wenn er keine hinreichenden Angaben zum Zustand der Wohnung macht, da ohne Kenntnis des Vorzustands der Instandsetzungsanteil der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht ermittelt werden kann.
Der Fall: Das AG hat die Beklagte wegen Überschreitung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete zur Rückzahlung von überzahlter Miete verurteilt. Die Beklagte moniert mit der Berufung, dass das AG sich nicht hinreichend damit auseinandergesetzt habe, dass der Ausnahmefall der umfassenden Modernisierung vorliege. Sie habe Lichtbilder der Fassade vor und nach der Modernisierung vorgelegt, zum Zustand der Wohnung vorgetragen, auch anhand von Fotos, und Rechnungen der durchgeführten Arbeiten vorgelegt. Damit könne ein Sachverständiger eine umfassende Modernisierung darlegen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.
Das Urteil: Dass eine umfassende Modernisierung vorliege, sei nicht dargelegt. In die Berechnung des für eine umfassende Modernisierung notwendigen wesentlichen Bauaufwands dürften lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen aber nicht. Deshalb sei bei der erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein Abzug der angefallenen Kosten vorzunehmen, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer abgenutzt seien, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden. Vorliegend könne dieser Abzug jedoch nicht berechnet werden, weil die Beklagte trotz der Hinweise des Amtsgerichts keine Angaben zum Ausgangszustand der Wohnung vor den Maßnahmen gemacht habe.
Die Einreichung von Fotos oder Rechnungen für die vorgenommenen Baumaßnahmen könnten nicht den Sachvortrag der Partei ersetzen. Aus Fotos könne weder die Art noch das Baualter oder der Abnutzungsgrad der ausgetauschten Bauteile und Einrichtungen festgestellt werden.
Sowohl der jetzige Zustand als auch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen könnten zwar als zutreffend unterstellt werden. Hieraus ergäben sich aber ohne weiteren Vortrag der Beklagten keine Anhaltspunkte für den Zustand der Wohnung vor der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens hätte eine unzulässige Ausforschung dargestellt.
Ohne Kenntnis des davor bestehenden Zustandes könne der lnstandsetzungsanteil aber nicht bemessen werden, auch eine Schätzung komme nicht in Betracht, weil sie völlig in der Luft schwebte.
Mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, welche die nach der Mietpreisbremse höchstzulässige Miete überstieg, habe die Beklagte vorvertragliche Pflichten gegenüber den Mietern verletzt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1099 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Dass eine umfassende Modernisierung vorliege, sei nicht dargelegt. In die Berechnung des für eine umfassende Modernisierung notwendigen wesentlichen Bauaufwands dürften lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen aber nicht. Deshalb sei bei der erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein Abzug der angefallenen Kosten vorzunehmen, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer abgenutzt seien, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden. Vorliegend könne dieser Abzug jedoch nicht berechnet werden, weil die Beklagte trotz der Hinweise des Amtsgerichts keine Angaben zum Ausgangszustand der Wohnung vor den Maßnahmen gemacht habe.
Die Einreichung von Fotos oder Rechnungen für die vorgenommenen Baumaßnahmen könnten nicht den Sachvortrag der Partei ersetzen. Aus Fotos könne weder die Art noch das Baualter oder der Abnutzungsgrad der ausgetauschten Bauteile und Einrichtungen festgestellt werden.
Sowohl der jetzige Zustand als auch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen könnten zwar als zutreffend unterstellt werden. Hieraus ergäben sich aber ohne weiteren Vortrag der Beklagten keine Anhaltspunkte für den Zustand der Wohnung vor der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens hätte eine unzulässige Ausforschung dargestellt.
Ohne Kenntnis des davor bestehenden Zustandes könne der lnstandsetzungsanteil aber nicht bemessen werden, auch eine Schätzung komme nicht in Betracht, weil sie völlig in der Luft schwebte.
Mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, welche die nach der Mietpreisbremse höchstzulässige Miete überstieg, habe die Beklagte vorvertragliche Pflichten gegenüber den Mietern verletzt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1099 und in unserer Datenbank.
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