Auch bei Vermietung nur einer Teilfläche

20.11.2024 (GE 20/2024, S. 989) Im Rahmen der Haftung des Untermieters wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war. Für den Schadensersatzanspruch kann auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden. Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt.

Der Fall: Die Hauptmieterin hatte einen Teil der Gewerbefläche – ungenehmigt – an den Beklagten untervermietet. Die Klägerin (Vermieterin) kündigte das Hauptmietverhältnis wegen ausbleibender Mietzahlungen. Die Hauptmieterin wurde durch Anerkenntnisurteil zur Räumung und Herausgabe verpflichtet; das Räumungsurteil konnte nur gegen die Mieterin vollstreckt werden, während der Beklagte zunächst die Herausgabe der von ihm genutzten Teilfläche verweigerte und stattdessen anbot, ein Mietverhältnis über die von ihm genutzte Teilfläche oder über die Gesamtfläche zu begründen. Beides lehnte die Klägerin ab. Weil der Beklagte weiterhin nicht zur Räumung bereit war, klagte die Klägerin erfolgreich auf Räumung der vom Beklagten genutzten Teilflächen. Vorliegend verlangt die Klägerin Nutzungsentschädigung bis zur Räumung durch den Untermieter in Höhe der Gesamtmiete, weil ihr eine anderweitige isolierte Vermietung der Flächen nicht möglich gewesen sei.

Das Urteil: Das OLG Hamburg bestätigte die Auffassung des Landgerichts, dass der Schadensersatzanspruch der Klägerin die gesamte Mietfläche umfasse, da eine isolierte Vermietung der restlichen Fläche ohne die vom Untermieter genutzte Teilfläche nicht möglich war. Der Untermieter habe spätestens aufgrund der versuchten Räumungsvollstreckung Kenntnis vom Mangel seines eigenen Besitzrechts erlangt und sei auch nach den Aufforderungen zur Räumung der Teilfläche im Schuldnerverzug.
Der Mietausfallschaden bestehe in Höhe der Nettokaltmiete und der Betriebskostenvorauszahlungen. Diese beträfen bei der Geschäftsraummiete nur die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, über die zwar abzurechnen sei. Hier habe die Klägerin jedoch vorgetragen, dass die erforderlichen Unterlagen noch nicht vorliegen und deshalb keine Abrechnungsreife eingetreten sei.

Anmerkung: Die Kenntnis des Untermieters vom Ende des Hauptmietverhältnisses reicht (wohl) nicht aus, um den Schadensersatzanspruch zu begründen. Nötig ist vielmehr eine Rückforderungserklärung des Eigentümers (LG Köln, NJW-RR 1990, 1231; Schmidt-Futterer, Rn. 108 Fn. 630 zu § 546 BGB).

Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 1011 und in unserer Datenbank.

Links: