Recht → Miet- & Zivilrecht
Reicht nicht: Ankreuzen der Orientierungshilfe
Kein ausreichender Vortrag im Prozess
24.10.2024 (GE 18/2024, S. 881) Ein Mieterhöhungsverlangen kann – formal – ohne Weiteres bis zum Oberwert des Mietspiegels geltend gemacht werden. Kommt es allerdings zum Rechtsstreit (Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung), hat der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast zur Höhe der Einzelvertragsmiete, wofür er, wenn er sich auf den Berliner Mietspiegel beruft, auch entsprechenden Vortrag für das Vorliegen wohnwerterhöhender Merkmale machen muss. Die Bezugnahme auf eine Anlage reicht für das Amtsgericht Mitte nicht.
Der Fall: Die Vermieterin berief sich im Zustimmungsprozess auf wohnwerterhöhende Merkmale und verwies für die Merkmalgruppen Küche und Wohnung auf eine als Anlage beigefügte Tabelle mit angekreuzten Positionen. Das Amtsgericht Mitte hielt das für unzureichend.
Das Urteil: Die Klage wurde abgewiesen, weil die Vermieterin trotz gerichtlichen Hinweises nicht vorgetragen hatte, welche wohnwerterhöhenden Merkmale vorlagen. Die als Anlage beigefügte Tabelle mit vereinzelt gesetzten Kreuzen reiche nicht aus, weil Anlagen lediglich zur Erläuterung des schriftsätzlichen Vortrags dienen könnten.
Anmerkung: Die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des BGH - II ZR 111/05 - betrifft einen anderen Fall. Dort heißt es wörtlich, das Kammergericht war nicht gehalten, „von sich aus die vorgelegten umfangreichen Ordner auf für die Frage eines Treuhandverhältnisses möglicherweise erhebliche Tatsachen durchzusehen. Anlagen können lediglich zur Erläuterung des schriftsätzlichen Vortrags dienen, diesen aber nie ersetzen“.
Ähnlich die Entscheidung des BGH - V ZB 29/01 - mit folgendem Leitsatz: „Die Berufungsbegründung muss durch einen Schriftsatz erfolgen (§ 519 Abs. 1 ZPO). Die Vorlage eines Aktenordners mit Anlagen ändert hieran nichts. Anlagen können nur der Erläuterung des schriftsätzlichen Vorbringens oder dem urkundlichen Beweis von Behauptungen dienen (§ 131 ZPO). Ersetzen können Anlagen schriftsätzliches Vorbringen nicht.“
Das Gericht ist also nicht verpflichtet, sich aus umfangreichen Anlagen die einzelnen Punkte herauszusuchen, aus denen sich die Schlüssigkeit der Klage ergibt. Wenn nur ein wohnwerterhöhendes Merkmal in Betracht kommt wie etwa für den Dunstabzug in der Küche, kann der Vermieter nicht mehr vortragen als in der angekreuzten Tabelle. In einem solchen Fall muss also die Bezugnahme auf die Anlage ausreichend sein. Anders bei mehreren Merkmalen wie hochwertigen Fliesen, hochwertigem Linoleum usw., bei denen sich durch das Ankreuzen nicht ergibt, welches Ausstattungsmerkmal konkret vorliegt. Hier ist eine Klarstellung im Schriftsatz erforderlich. Vermieter tun jedenfalls gut daran, zumindest nach einem gerichtlichen Hinweis, den Klagevortrag zu ergänzen und nicht lediglich auf die Anlage zu verweisen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 899 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Die Klage wurde abgewiesen, weil die Vermieterin trotz gerichtlichen Hinweises nicht vorgetragen hatte, welche wohnwerterhöhenden Merkmale vorlagen. Die als Anlage beigefügte Tabelle mit vereinzelt gesetzten Kreuzen reiche nicht aus, weil Anlagen lediglich zur Erläuterung des schriftsätzlichen Vortrags dienen könnten.
Anmerkung: Die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des BGH - II ZR 111/05 - betrifft einen anderen Fall. Dort heißt es wörtlich, das Kammergericht war nicht gehalten, „von sich aus die vorgelegten umfangreichen Ordner auf für die Frage eines Treuhandverhältnisses möglicherweise erhebliche Tatsachen durchzusehen. Anlagen können lediglich zur Erläuterung des schriftsätzlichen Vortrags dienen, diesen aber nie ersetzen“.
Ähnlich die Entscheidung des BGH - V ZB 29/01 - mit folgendem Leitsatz: „Die Berufungsbegründung muss durch einen Schriftsatz erfolgen (§ 519 Abs. 1 ZPO). Die Vorlage eines Aktenordners mit Anlagen ändert hieran nichts. Anlagen können nur der Erläuterung des schriftsätzlichen Vorbringens oder dem urkundlichen Beweis von Behauptungen dienen (§ 131 ZPO). Ersetzen können Anlagen schriftsätzliches Vorbringen nicht.“
Das Gericht ist also nicht verpflichtet, sich aus umfangreichen Anlagen die einzelnen Punkte herauszusuchen, aus denen sich die Schlüssigkeit der Klage ergibt. Wenn nur ein wohnwerterhöhendes Merkmal in Betracht kommt wie etwa für den Dunstabzug in der Küche, kann der Vermieter nicht mehr vortragen als in der angekreuzten Tabelle. In einem solchen Fall muss also die Bezugnahme auf die Anlage ausreichend sein. Anders bei mehreren Merkmalen wie hochwertigen Fliesen, hochwertigem Linoleum usw., bei denen sich durch das Ankreuzen nicht ergibt, welches Ausstattungsmerkmal konkret vorliegt. Hier ist eine Klarstellung im Schriftsatz erforderlich. Vermieter tun jedenfalls gut daran, zumindest nach einem gerichtlichen Hinweis, den Klagevortrag zu ergänzen und nicht lediglich auf die Anlage zu verweisen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 899 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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