Recht → Miet- & Zivilrecht
Mehr als eine Monatsmiete ist nicht immer ausreichend
Kündigung wegen Zahlungsverzugs
08.07.2024 (GE 12/2024, S. 577) Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann eine ordentliche Kündigung auf eine „erhebliche“ Pflichtverletzung des Wohnraummieters gestützt werden. Dafür reichen auch geringere Rückstände als für eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB, für die ein Rückstand für zwei aufeinander folgende Termine mit der kompletten Miete bzw. eines nicht unerheblichen Teils der Miete oder ein Rückstand über mehr als zwei Termine mit mindestens zwei Monatsmieten erforderlich ist. Für die auf erhebliche Pflichtverletzung gestützte ordentliche Kündigung reicht ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete ohne weitere Umstände nicht aus.
Der Fall: Der Vermieter hatte wegen Verzugs mit mehr als einer Monatsmiete fristgerecht ordentlich gekündigt, und das Amtsgericht verurteilte die Mieterin zur Räumung. Für die beabsichtigte Berufung beantragte die Mieterin Prozesskostenhilfe im Räumungsprozess, die zunächst verweigert wurde.
Der Beschluss: Das Landgericht Berlin gewährte die Prozesskostenhilfe mit der Begründung auf die Erfolgsaussicht der Berufung. Die Kündigung sei jedenfalls nicht zweifelsfrei begründet, sondern es müsse auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abgestellt werden, auch wenn der Betrag von einer Monatsmiete überschritten sei.
Anmerkung: Dass es auf sämtliche Umstände des Einzelfalls ankomme, wird in den (knappen) Gründen des Beschlusses nicht dargelegt, sondern lediglich im amtlichen Leitsatz. Die Kammer betont damit die Ablehnung einer schematischen Beurteilung, wonach für die fristgerechte Kündigung ein Verzug mit einer Monatsmiete und einem geringfügigen zusätzlichen Betrag ausreichend ist (so etwa Schmidt-Futterer, Rn. 29 zu § 573). Die in Bezug genommene Entscheidung des BGH (GE 2012, 1629) ist allerdings verklausuliert. Nach dem Leitsatz mit mehrfacher Verneinung liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung nicht vor, wenn der Betrag einer Monatsmiete nicht überstiegen wird. Ob bei einem Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete die fristgerechte Kündigung immer begründet ist, wird damit nicht klar gesagt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 598 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Das Landgericht Berlin gewährte die Prozesskostenhilfe mit der Begründung auf die Erfolgsaussicht der Berufung. Die Kündigung sei jedenfalls nicht zweifelsfrei begründet, sondern es müsse auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abgestellt werden, auch wenn der Betrag von einer Monatsmiete überschritten sei.
Anmerkung: Dass es auf sämtliche Umstände des Einzelfalls ankomme, wird in den (knappen) Gründen des Beschlusses nicht dargelegt, sondern lediglich im amtlichen Leitsatz. Die Kammer betont damit die Ablehnung einer schematischen Beurteilung, wonach für die fristgerechte Kündigung ein Verzug mit einer Monatsmiete und einem geringfügigen zusätzlichen Betrag ausreichend ist (so etwa Schmidt-Futterer, Rn. 29 zu § 573). Die in Bezug genommene Entscheidung des BGH (GE 2012, 1629) ist allerdings verklausuliert. Nach dem Leitsatz mit mehrfacher Verneinung liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung nicht vor, wenn der Betrag einer Monatsmiete nicht überstiegen wird. Ob bei einem Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete die fristgerechte Kündigung immer begründet ist, wird damit nicht klar gesagt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 598 und in unserer Datenbank.
Links:
