Recht → Miet- & Zivilrecht
Halbteilung der Provision für ein Einfamilienhaus
Objektive Gesichtspunkte maßgeblich
15.05.2024 (GE 8/2024, S. 382) Wird ein Makler für beide Parteien beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses tätig, entsteht ein Provisionsanspruch gegen beide je zur Hälfte. Ein davon abweichender Maklervertrag ist unwirksam. Fraglich ist, ob für die Einstufung als Einfamilienhaus die bisherige oder die geplante Nutzung ist.
Der Fall: Die Maklerin hatte beim Verkauf eines Hauses mit zwei Wohnungen und einem Ladengeschäft mitgewirkt; die Käuferin, eine Rechtsanwältin, zahlte die Maklerprovision nicht, da sie von Anfang an geplant habe, das gesamte Haus privat mit ihrer Familie zu bewohnen. Es handele sich daher um ein Einfamilienhaus, und die Provisionsvereinbarung sei wegen Verstoßes gegen das Halbteilungsprinzip unwirksam. Im Kaufvertrag war die Immobilie als „bebaut mit einem Mehrfamilienhaus und einem Geschäftsgebäude“ angegeben.
Das Urteil: Das LG Wuppertal gab der Zahlungsklage der Maklerin statt. Die Halbteilungsregelung des § 656c BGB stehe dem nicht entgegen. Der Kaufvertrag sei nicht über ein Einfamilienhaus abgeschlossen worden; die subjektive Vorstellung des Erwerbers über die künftige Nutzung sei nicht maßgeblich, sondern die tatsächliche Nutzung bei Abschluss des Maklervertrages. Dazu komme, dass zum Objekt auch fremd vermietete Gewerberäume gehörten.
Anmerkung: Nach Auffassung des LG Frankfurt/Main (Urteil vom 22. März 2023, 2-15 O 26/22) ist die übliche Verkehrsauffassung für die Einordnung als Einfamilienhaus maßgeblich, wobei objektive Gesichtspunkte wie die Zahl der Stockwerke oder das Vorhandensein selbständiger Eingänge maßgeblich sind. Während das LG Wuppertal auf die tatsächliche Nutzung bei Abschluss des Maklervertrages abstellt, nimmt das LG Kiel (Urteil vom 2. März 2023, 6 O 249/22) einen späteren Zeitpunkt an. Bei Abschluss des Maklervertrages war die Immobilie ein Zweifamilienhaus und wurde später in zwei Wohnungen mit zwei Käufern aufgeteilt. Das LG Kiel meinte, hier gelte der Halbteilungsgrundsatz.
Bis zu einer obergerichtlichen Klärung bleibt offen, nach welchen Maßstäben die Einordnung vorzunehmen ist und welcher Zeitpunkt (Maklervertrag oder Kaufvertrag) dafür gilt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 401 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das LG Wuppertal gab der Zahlungsklage der Maklerin statt. Die Halbteilungsregelung des § 656c BGB stehe dem nicht entgegen. Der Kaufvertrag sei nicht über ein Einfamilienhaus abgeschlossen worden; die subjektive Vorstellung des Erwerbers über die künftige Nutzung sei nicht maßgeblich, sondern die tatsächliche Nutzung bei Abschluss des Maklervertrages. Dazu komme, dass zum Objekt auch fremd vermietete Gewerberäume gehörten.
Anmerkung: Nach Auffassung des LG Frankfurt/Main (Urteil vom 22. März 2023, 2-15 O 26/22) ist die übliche Verkehrsauffassung für die Einordnung als Einfamilienhaus maßgeblich, wobei objektive Gesichtspunkte wie die Zahl der Stockwerke oder das Vorhandensein selbständiger Eingänge maßgeblich sind. Während das LG Wuppertal auf die tatsächliche Nutzung bei Abschluss des Maklervertrages abstellt, nimmt das LG Kiel (Urteil vom 2. März 2023, 6 O 249/22) einen späteren Zeitpunkt an. Bei Abschluss des Maklervertrages war die Immobilie ein Zweifamilienhaus und wurde später in zwei Wohnungen mit zwei Käufern aufgeteilt. Das LG Kiel meinte, hier gelte der Halbteilungsgrundsatz.
Bis zu einer obergerichtlichen Klärung bleibt offen, nach welchen Maßstäben die Einordnung vorzunehmen ist und welcher Zeitpunkt (Maklervertrag oder Kaufvertrag) dafür gilt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 401 und in unserer Datenbank.
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