Recht → Miet- & Zivilrecht
Keine Übersicherung trotz vom Vermieter geforderter Bürgschaft eines Dritten?
Zusätzlich zur Barkaution
25.03.2016 (GE 04/2016, S. 234) Wenn neben der Barkaution ein Dritter eine Mietbürgschaft übernimmt, liegt eine unzulässige Übersicherung vor – so jedenfalls die Rechtsprechung des IX. Senats des BGH (IX ZR 212/88, GE 1989, 565), die der VIII. Senat fortgeführt hat (BGH, VIII ZR 243/03, GE 2004, 956). Eine Ausnahme sollte nur für die unaufgeforderte Bürgschaftsverpflichtung gelten (IX ZR 16/90, GE 1990, 921). Das Amtsgericht Saarbrücken meint mit beachtlichen Argumenten, eine solche Einschränkung liege nicht im Interesse des Mieters.
Der Fall: Der Mieter hatte eine Barkaution von zwei Monatsmieten geleistet; zusätzlich hatte die Vermieterin eine Bürgschaftsvereinbarung mit einem Dritten getroffen, die auf acht Monatsmieten begrenzt war. Nachdem erhebliche Zahlungsrückstände entstanden waren, nahm die Vermieterin den Bürgen in Anspruch, der eine unzulässige Übersicherung einwandte. Die Zahlungsklage war erfolgreich.
Das Urteil: Das Amtsgericht Saarbrücken verneinte eine unzulässige Übersicherung, zumal § 551 BGB nur eine Verpflichtung des Mieters und deren Begrenzung regele, nicht aber die Verpflichtung eines Dritten. Ob die Bürgschaft unaufgefordert oder auf Wunsch des Vermieters vereinbart wurde, sei unerheblich. Wenn, wie hier, der Vermieter erklärt habe, wegen der schlechten Bonität des Mieters würde er die Wohnung nicht vermieten und daraufhin die zusätzliche Sicherheit erbracht wurde, sei das mit dem Fall zu vergleichen, in dem zur Abwendung der Kündigung und zum Erhalt der Wohnung eine zusätzliche Bürgschaft übernommen wird. Das sei vom BGH ausdrücklich gebilligt worden.
Anmerkung: Das – auf den ersten Blick verblüffende – Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken (schließlich steht seit 1989 in allen Mietrechtskommentaren das Gegenteil) kann sich zunächst einmal auf den Wortlaut von § 551 BGB berufen. Die gesetzliche Regelung beginnt mit„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten ...“. Die Verpflichtung eines Dritten wird nicht erwähnt.
Im vom BGH (VIII ZR 243/03, GE 2004, 956) entschiedenen Fall hatte sich der Mieter verpflichtet, eine zusätzliche Bürgschaft eines Vaters beizubringen, so dass § 551 BGB ohne Weiteres anwendbar war.
Die vom IX. Senat angenommene Unterscheidung zwischen der geforderten und der freiwilligen Bürgschaft, die zulässig sein sollte (IX ZR 16/90, GE 1990, 921), war schon immer zweifelhaft (vgl. AG Kerpen, ZMR 2012, 363; MüKo/Bieber, 6. Auflage 2012, Rn. 11 zu § 551 BGB; Wiek, WuM 2014, 119), zumal dem Vermieter die Beweislast dafür auferlegt wurde, dass die Bürgschaftsverpflichtung tatsächlich unaufgefordert eingegangen ist (LG Mannheim, ZMR 2010, 367). Wenn man auf die schutzwürdigen Interessen des Mieters abstellt, ist in der Tat die Situation bei Beendigung des Mietverhältnisses (zulässige Bürgschaft zur Abwendung der Kündigung) mit der bei seinem möglichen Beginn (kein Mietvertrag ohne zusätzliche Sicherheit) vergleichbar. Bis zu einer Änderung der obergerichtlichen Rechtsprechung bewegen sich die Mietvertragsparteien allerdings in einer Grauzone, und das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken ist nur eine Argumentationshilfe. Immerhin bestehen keine Bedenken aus der Bestimmbarkeit des Umfangs der Bürgschaft; es genügt, wenn eine Bürgschaft für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag übernommen wird (Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht 12. Auflage 2015, Rn. 22 zu § 551 BGB).
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 263 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Das Amtsgericht Saarbrücken verneinte eine unzulässige Übersicherung, zumal § 551 BGB nur eine Verpflichtung des Mieters und deren Begrenzung regele, nicht aber die Verpflichtung eines Dritten. Ob die Bürgschaft unaufgefordert oder auf Wunsch des Vermieters vereinbart wurde, sei unerheblich. Wenn, wie hier, der Vermieter erklärt habe, wegen der schlechten Bonität des Mieters würde er die Wohnung nicht vermieten und daraufhin die zusätzliche Sicherheit erbracht wurde, sei das mit dem Fall zu vergleichen, in dem zur Abwendung der Kündigung und zum Erhalt der Wohnung eine zusätzliche Bürgschaft übernommen wird. Das sei vom BGH ausdrücklich gebilligt worden.
Anmerkung: Das – auf den ersten Blick verblüffende – Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken (schließlich steht seit 1989 in allen Mietrechtskommentaren das Gegenteil) kann sich zunächst einmal auf den Wortlaut von § 551 BGB berufen. Die gesetzliche Regelung beginnt mit„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten ...“. Die Verpflichtung eines Dritten wird nicht erwähnt.
Im vom BGH (VIII ZR 243/03, GE 2004, 956) entschiedenen Fall hatte sich der Mieter verpflichtet, eine zusätzliche Bürgschaft eines Vaters beizubringen, so dass § 551 BGB ohne Weiteres anwendbar war.
Die vom IX. Senat angenommene Unterscheidung zwischen der geforderten und der freiwilligen Bürgschaft, die zulässig sein sollte (IX ZR 16/90, GE 1990, 921), war schon immer zweifelhaft (vgl. AG Kerpen, ZMR 2012, 363; MüKo/Bieber, 6. Auflage 2012, Rn. 11 zu § 551 BGB; Wiek, WuM 2014, 119), zumal dem Vermieter die Beweislast dafür auferlegt wurde, dass die Bürgschaftsverpflichtung tatsächlich unaufgefordert eingegangen ist (LG Mannheim, ZMR 2010, 367). Wenn man auf die schutzwürdigen Interessen des Mieters abstellt, ist in der Tat die Situation bei Beendigung des Mietverhältnisses (zulässige Bürgschaft zur Abwendung der Kündigung) mit der bei seinem möglichen Beginn (kein Mietvertrag ohne zusätzliche Sicherheit) vergleichbar. Bis zu einer Änderung der obergerichtlichen Rechtsprechung bewegen sich die Mietvertragsparteien allerdings in einer Grauzone, und das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken ist nur eine Argumentationshilfe. Immerhin bestehen keine Bedenken aus der Bestimmbarkeit des Umfangs der Bürgschaft; es genügt, wenn eine Bürgschaft für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag übernommen wird (Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht 12. Auflage 2015, Rn. 22 zu § 551 BGB).
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 263 und in unserer Datenbank)
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