Recht → Miet- & Zivilrecht
Auch unwirtschaftlicher Kostenaufwand ist umlagefähig
Energieeinsparung als Modernisierung
23.03.2016 (GE 04/2016, S. 229) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jede nachhaltige Einsparung von Endenergie (und sei sie auch noch so klein) eine Modernisierungsmaßnahme, sofern sie nur dauerhaft ist. Gegen ein kürzlich veröffentlichtes Urteil des AG Pankow/Weißensee (WuM 2015, 357) soll deshalb dem Mieter der Einwand verwehrt bleiben, die Maßnahme sei wirtschaftlich unsinnig. So jedenfalls das AG Köpenick, das über die Duldung von zahlreichen anderen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden hatte.
Der Fall: Die Vermieterin plante in dem Haus mit Ofenheizung umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die sie der Mieterin ankündigte, die darauf aber nicht reagierte. Die Vermieterin strengte daraufhin eine Duldungsklage an, der das AG Köpenick im Wesentlichen stattgab und den Mieter zur Duldung einer ganzen Reihe von Modernisierungsmaßnahmen verurteilte (vgl. die Auflistung der vom Gericht als Modernisierungsmaßnahmen eingestuften Baumaßnahmen im Kasten in GE 04/2015, S. 229; die dem Urteilstenor entnommene Liste ist auch gut als Anschauungsmaterial für Modernisierungsankündigungen geeignet).
Das Urteil: Insbesondere sei die Wärmedämmung eine Maßnahme zur Energieeinsparung und deshalb zu dulden; der Hinweis auf die Entflammbarkeit beeinträchtige nicht die Dämmwirkung eines Baustoffes, der bisher nicht gesetzlich verboten sei. Der Kostenaufwand für die Energieeinsparung sei unerheblich, so dass der Mieter sich nicht darauf berufen könne, die Maßnahme sei wirtschaftlich unsinnig. Auch der Einbau einer zentralen Heizungsanlage nebst Warmwasserbereitung sei eine Modernisierung, da der Gebrauchswert gegenüber einer Warmwasserbereitung per Durchlauferhitzer erhöht sei. Die Verlegung der Stromzähler in den Keller sei eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme, da dies vom Energieversorger gefordert werde.
Anmerkung: Das AG Pankow/Weißensee hatte aus § 242 BGB in Verbindung mit § 25 EnEV gefolgert, dass der Mieter eine wirtschaftlich unsinnige Maßnahme, die sich erst nach über 20 Jahren amortisieren würde, nicht zu dulden habe. Auch wenn die Vorschrift in § 5 Energieeinsparungsgesetz, wonach Sparmaßnahmen wirtschaftlich vertretbar sein müssen, sich an den Verordnungsgeber und nicht den einzelnen Bürger richtet, sei bei der Auslegung der EnEV diese immanente Schranke zu beachten, so dass dem Eigentümer eine Amortisation der Investitionen in angemessener Zeit möglich sein müsse (Böhm/Schwarz, NVwZ 2012, 129). Deshalb werde bei einer Verpflichtung des Vermieters zur Wärmedämmung nach § 9 Abs. 3 EnEV eine Obliegenheit angenommen, von der zuständigen Landesbehörde Befreiung zu verlangen (Beuermann, Das neue Mietrecht, Rn. 6 zu § 555d BGB). Das AG Pankow/Weißensee ist noch einen Schritt weiter gegangen und hat analog diesen Vorschriften eine unwirtschaftliche Maßnahme überhaupt nicht als Modernisierung angesehen. Immerhin hat der BGH schon vor Jahren entschieden (VIII ZR 41/08, GE 2009, 253), dass der Vermieter unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen zu vermeiden habe. Der Einbau eines Heizkörpers im Treppenhaus ist in einer älteren Entscheidung vom AG Tiergarten nicht als Modernisierung gewertet worden (GE 1988, 895; so auch Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Rn. 140 zu § 555b).
Ob der Anschluss an eine zentrale Warmwasserversorgung wirklich eine Wohnwertverbesserung darstellt, kann bezweifelt werden (a. A. etwa AG Charlottenburg, MM 1990, 349), denn damit sind auch Nachteile für den Mieter verbunden wie die umlegbaren Kosten der Legionellenprüfung. Nach Auffassung von Schmidt-Futterer/ Eisenschmid kann eine solche Maßnahme „unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung zur Duldungspflicht des Mieters führen“ (Rn. 143 zu § 555b). Dazu hatte die Vermieterin im vom AG Köpenick entschiedenen Fall offenbar nichts vorgetragen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 265 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Insbesondere sei die Wärmedämmung eine Maßnahme zur Energieeinsparung und deshalb zu dulden; der Hinweis auf die Entflammbarkeit beeinträchtige nicht die Dämmwirkung eines Baustoffes, der bisher nicht gesetzlich verboten sei. Der Kostenaufwand für die Energieeinsparung sei unerheblich, so dass der Mieter sich nicht darauf berufen könne, die Maßnahme sei wirtschaftlich unsinnig. Auch der Einbau einer zentralen Heizungsanlage nebst Warmwasserbereitung sei eine Modernisierung, da der Gebrauchswert gegenüber einer Warmwasserbereitung per Durchlauferhitzer erhöht sei. Die Verlegung der Stromzähler in den Keller sei eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme, da dies vom Energieversorger gefordert werde.
Anmerkung: Das AG Pankow/Weißensee hatte aus § 242 BGB in Verbindung mit § 25 EnEV gefolgert, dass der Mieter eine wirtschaftlich unsinnige Maßnahme, die sich erst nach über 20 Jahren amortisieren würde, nicht zu dulden habe. Auch wenn die Vorschrift in § 5 Energieeinsparungsgesetz, wonach Sparmaßnahmen wirtschaftlich vertretbar sein müssen, sich an den Verordnungsgeber und nicht den einzelnen Bürger richtet, sei bei der Auslegung der EnEV diese immanente Schranke zu beachten, so dass dem Eigentümer eine Amortisation der Investitionen in angemessener Zeit möglich sein müsse (Böhm/Schwarz, NVwZ 2012, 129). Deshalb werde bei einer Verpflichtung des Vermieters zur Wärmedämmung nach § 9 Abs. 3 EnEV eine Obliegenheit angenommen, von der zuständigen Landesbehörde Befreiung zu verlangen (Beuermann, Das neue Mietrecht, Rn. 6 zu § 555d BGB). Das AG Pankow/Weißensee ist noch einen Schritt weiter gegangen und hat analog diesen Vorschriften eine unwirtschaftliche Maßnahme überhaupt nicht als Modernisierung angesehen. Immerhin hat der BGH schon vor Jahren entschieden (VIII ZR 41/08, GE 2009, 253), dass der Vermieter unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen zu vermeiden habe. Der Einbau eines Heizkörpers im Treppenhaus ist in einer älteren Entscheidung vom AG Tiergarten nicht als Modernisierung gewertet worden (GE 1988, 895; so auch Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Rn. 140 zu § 555b).
Ob der Anschluss an eine zentrale Warmwasserversorgung wirklich eine Wohnwertverbesserung darstellt, kann bezweifelt werden (a. A. etwa AG Charlottenburg, MM 1990, 349), denn damit sind auch Nachteile für den Mieter verbunden wie die umlegbaren Kosten der Legionellenprüfung. Nach Auffassung von Schmidt-Futterer/ Eisenschmid kann eine solche Maßnahme „unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung zur Duldungspflicht des Mieters führen“ (Rn. 143 zu § 555b). Dazu hatte die Vermieterin im vom AG Köpenick entschiedenen Fall offenbar nichts vorgetragen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 265 und in unserer Datenbank)
Autor: Rudolf Beuermann
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