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Schadensersatzanspruch noch möglich: Vorkaufsrecht nach Umwandlung war nach 20 Jahren noch ausübbar
Nach der Überlassung vollzogene oder beabsichtigte Realteilung
30.01.2026 (GE 23/2025, S. 1178) Nach einer Umwandlung zu Eigentumswohnungen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, über das er vom Vermieter zu unterrichten ist. Wird die Mitteilung unterlassen, ist auch nach Jahrzehnten noch die Ausübung des Vorkaufsrechts möglich. Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt einen das Vorkaufsrecht des Mieters auslösenden Verkauf an einen Dritten dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks.
Der Fall: Die Kläger waren seit März 2000 Mieter einer Doppelhaushälfte; Grundstückseigentümer war die beklagte GmbH. Nach einer Realteilung des Grundstücks in mehrere einzelne Grundstücke wurde das Grundstück mit der Doppelhaushälfte der Kläger im April 2000 an eine Kommanditgesellschaft veräußert.
In den folgenden Jahren zeigten die Kläger wiederholt Interesse an dem Erwerb der von ihnen bewohnten Doppelhaushälfte und erhielten in den Jahren 2004, 2007, 2010, 2011 und 2017 mehrere Kaufangebote. Ein Kaufvertrag kam jedoch nicht zustande.
Eine förmliche Unterrichtung der Kläger über ihr Vorkaufsrecht war unterblieben; im Februar 2019 erklärten sie die Ausübung des Vorkaufsrechts und forderten die Beklagte unter Fristsetzung zur Abgabe einer Erklärung auf, ob sie zur Übereignung des Grundstücks zu den seinerzeit mit der Kommanditgesellschaft vereinbarten Konditionen bereit und in der Lage sei. Nachdem die Beklagte eine solche Übereignung ablehnte, verlangten die Kläger von der Beklagten Schadensersatz. Das Landgericht Potsdam bejahte zwar grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, das auch fristgerecht ausgeübt worden sei; das könne jedoch nach Treu und Glauben nicht geltend gemacht werden. Im Übrigen sei ein Anspruch auch verwirkt. Die zugelassene Revision hatte Erfolg.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof bestätigte grundsätzlich die Auffassung der Vorinstanz, dass auch die Realteilung zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtige. Unerheblich sei auch, dass der Kaufvertrag zwischen einer GmbH und einer Personenhandelsgesellschaft abgeschlossen worden sei mit denselben Personen als Gesellschafter. Der Zweck des Vorkaufsrechts greife auch hier ein, denn eine Personenhandelsgesellschaft habe durch den von ihr gewählten Geschäftszweck deutlich gemacht, dass es auf die Interessen der Gesellschaft und nicht auf die ihrer Gesellschafter ankommt.
Anders als das Landgericht angenommen habe, stelle die späte Ausübung des Vorkaufsrechts aber keine unzulässige Rechtsausübung dar, weil die Kläger nicht verpflichtet gewesen seien, auf die Kaufangebote zu unterschiedlichen Konditionen einzugehen. Das Verlangen der Kläger sei weder widersprüchlich noch rechtsmissbräuchlich; der Schadensersatzanspruch nach § 311a BGB sei erst mit Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden und damit nicht verjährt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 1194 und in unserer Datenbank.
In den folgenden Jahren zeigten die Kläger wiederholt Interesse an dem Erwerb der von ihnen bewohnten Doppelhaushälfte und erhielten in den Jahren 2004, 2007, 2010, 2011 und 2017 mehrere Kaufangebote. Ein Kaufvertrag kam jedoch nicht zustande.
Eine förmliche Unterrichtung der Kläger über ihr Vorkaufsrecht war unterblieben; im Februar 2019 erklärten sie die Ausübung des Vorkaufsrechts und forderten die Beklagte unter Fristsetzung zur Abgabe einer Erklärung auf, ob sie zur Übereignung des Grundstücks zu den seinerzeit mit der Kommanditgesellschaft vereinbarten Konditionen bereit und in der Lage sei. Nachdem die Beklagte eine solche Übereignung ablehnte, verlangten die Kläger von der Beklagten Schadensersatz. Das Landgericht Potsdam bejahte zwar grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, das auch fristgerecht ausgeübt worden sei; das könne jedoch nach Treu und Glauben nicht geltend gemacht werden. Im Übrigen sei ein Anspruch auch verwirkt. Die zugelassene Revision hatte Erfolg.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof bestätigte grundsätzlich die Auffassung der Vorinstanz, dass auch die Realteilung zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtige. Unerheblich sei auch, dass der Kaufvertrag zwischen einer GmbH und einer Personenhandelsgesellschaft abgeschlossen worden sei mit denselben Personen als Gesellschafter. Der Zweck des Vorkaufsrechts greife auch hier ein, denn eine Personenhandelsgesellschaft habe durch den von ihr gewählten Geschäftszweck deutlich gemacht, dass es auf die Interessen der Gesellschaft und nicht auf die ihrer Gesellschafter ankommt.
Anders als das Landgericht angenommen habe, stelle die späte Ausübung des Vorkaufsrechts aber keine unzulässige Rechtsausübung dar, weil die Kläger nicht verpflichtet gewesen seien, auf die Kaufangebote zu unterschiedlichen Konditionen einzugehen. Das Verlangen der Kläger sei weder widersprüchlich noch rechtsmissbräuchlich; der Schadensersatzanspruch nach § 311a BGB sei erst mit Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden und damit nicht verjährt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 1194 und in unserer Datenbank.
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