Archiv / Suche
Mangelbeseitigung und Mietminderung
Betriebskosten ohne Leistung
28.08.2024 (GE 15/2024, S. 727) Bei unvollständig erbrachten Leistungen des Vermieters wie Beheizung, Gartenpflege, Müllentsorgung oder Hausreinigung kommt eine Kürzung des Zahlungsanspruchs für diese Betriebskosten in Betracht. Daneben hat der Mieter aber auch einen Anspruch auf Vertragserfüllung (Mangelbeseitigung) und Minderung.
Der Fall: Die Mieterin (Gesamtmiete von mehr als 3.000 €) verlangte Mangelbeseitigung und Mietrückzahlung wegen erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigungen durch unzureichende Hausreinigung, Müllentsorgung und Gartenpflege. Das AG hielt den Vortrag für unsubstantiiert und wies die Klage ab. Die Berufung war erfolgreich.
Das Urteil: Das LG Berlin verwies die Sache an das AG zurück. Die unterlassene Beweisaufnahme beruhe auf überspannten Anforderungen an den Vortrag des Mieters bezüglich der behaupteten Mängel. Auch eine unterlassene Mängelanzeige führe nur dann zum Anspruchsverlust, wenn der Vermieter sonst den Mangel beseitigt hätte. Bei höherpreisigem Wohnraum habe der Mieter auch ohne besondere Absprachen einen Anspruch auf Einhaltung eines Mindeststandards hinsichtlich Müllentsorgung, Hausreinigung und Gartenpflege. Das gelte besonders dann, wenn der Mieter die Betriebskosten hierfür zu übernehmen habe. Auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot komme es dabei nicht an.
Anmerkung: Ob eine Schlechtleistung des Vermieters oder beauftragter Dritten zu einer Kürzung der Betriebskostenforderung wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot führt (AG Zossen, WuM 2012, 545) oder nur einen Minderungsanspruch begründet (AG Dresden, NZM 2006, 741), ist umstritten. Das LG Berlin meint, jedenfalls bei erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung könne der Mieter Minderung geltend machen und darüber hinaus bei einer mangelhaften Einhaltung des Mindeststandards auch die Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen verlangen. Eine Kürzung wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot setzt eine schuldhafte Verletzung des Vermieters gegen eine vertragliche Nebenpflicht zur Wahrung der Interessen des Mieters voraus (Langenberg/Zehelein, Betriebskostenrecht Rn. H 101).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 750 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das LG Berlin verwies die Sache an das AG zurück. Die unterlassene Beweisaufnahme beruhe auf überspannten Anforderungen an den Vortrag des Mieters bezüglich der behaupteten Mängel. Auch eine unterlassene Mängelanzeige führe nur dann zum Anspruchsverlust, wenn der Vermieter sonst den Mangel beseitigt hätte. Bei höherpreisigem Wohnraum habe der Mieter auch ohne besondere Absprachen einen Anspruch auf Einhaltung eines Mindeststandards hinsichtlich Müllentsorgung, Hausreinigung und Gartenpflege. Das gelte besonders dann, wenn der Mieter die Betriebskosten hierfür zu übernehmen habe. Auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot komme es dabei nicht an.
Anmerkung: Ob eine Schlechtleistung des Vermieters oder beauftragter Dritten zu einer Kürzung der Betriebskostenforderung wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot führt (AG Zossen, WuM 2012, 545) oder nur einen Minderungsanspruch begründet (AG Dresden, NZM 2006, 741), ist umstritten. Das LG Berlin meint, jedenfalls bei erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung könne der Mieter Minderung geltend machen und darüber hinaus bei einer mangelhaften Einhaltung des Mindeststandards auch die Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen verlangen. Eine Kürzung wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot setzt eine schuldhafte Verletzung des Vermieters gegen eine vertragliche Nebenpflicht zur Wahrung der Interessen des Mieters voraus (Langenberg/Zehelein, Betriebskostenrecht Rn. H 101).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 750 und in unserer Datenbank.
Links:
