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Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen
67. Kammer stellt sich erneut gegen BGH
23.08.2024 (GE 15/2024, S. 725) Es ging um die Vereinbarung, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch für nicht fällige Schönheitsreparaturen einen bestimmten Anteil zu zahlen hat, was als Allgemeine Geschäftsbedingung nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist. Das Landgericht Berlin urteilt erneut, auch eine Individualvereinbarung sei nichtig.
Der Fall: Die Mieter waren aufgrund einer Vereinbarung mit der Vermieterin in einen Mietvertrag mit dem Vormieter eingetreten, der eine Quotenabgeltungsklausel enthielt. Sie hielten diese für unwirksam, sodass nach Beendigung des Mietverhältnisses die Vermieterin nicht zur Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch berechtigt sei. Das LG Berlin (GE 2022, 412) meinte, die Klausel sei auch als Individualvereinbarung unwirksam. Der BGH (GE 2024, 395) verwies die Sache an die Kammer wegen unrichtiger Begründung zurück. Das Landgericht Berlin wiederholte seine Entscheidung.
Das Urteil: Die Kammer meinte, es ginge nicht um die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, sondern um die kostenmäßige Beteiligung des Mieters. Selbst wenn man mit dem BGH die Abwälzung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter für wirksam ansehe, sei davon die Abwälzung von Kosten zu unterscheiden, was nach § 556 BGB unzulässig sei. Außerdem sei die Vereinbarung mit der Vermieterin nicht individuell ausgehandelt worden. Dazu hätten die Mieter vor Aufnahme der Verhandlungen aufgefordert werden müssen, konkrete alternative Regelungs- und Textvorschläge einzubringen, verbunden mit der zusätzlichen Erklärung der Vermieterin, auch ohne Einigung darüber die Verhandlungen fortzuführen. Daran fehle es angesichts der Wohnraummangellage in Berlin schon auf den ersten Blick. Außerdem hätte dazu noch der Vormieter beteiligt werden müssen.
Anmerkung: Es ist schon bemerkenswert, dass die Kammer bei ihrer vom Bundesgerichtshof ausdrücklich nicht geteilten Auffassung bleibt, eine Quotenabgeltungsklausel sei auch als Individualvereinbarung unwirksam und diese Auffassung auch in den amtlichen Leitsatz übernimmt. Immerhin schreckt sie davor zurück, sich nicht an die Aufhebung durch den BGH gebunden zu sehen, weil in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs die von ihr für wesentlich erachtete Unterscheidung zwischen der Übernahme von Pflichten und der Übernahme von Kosten nicht getroffen wurde.
Sie bedient sich des Tricks, dass jedenfalls eine Allgemeine Geschäftsbedingung vorliege.
Nach der Rechtsprechung des BGH (GE 2016, 852) ist dafür erforderlich, dass auch der Mieter Alternativvorschläge in die Verhandlungen einbringen konnte. Die 67. Kammer fordert zusätzlich, dass der Vermieter vor Aufnahme der Verhandlungen das ausdrücklich schon erklärt haben müsse mit dem Zusatz, dass auch ohne Einigung darüber die Verhandlungen fortgeführt würden. Daran fehle es schon auf den ersten Blick, da angesichts der Mangellage in Berlin keine Veranlassung für den Vermieter dazu bestehe.
Bei erneuter Revisionseinlegung ist es kaum denkbar, dass der Bundesgerichtshof diese Entscheidung bestätigt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 749 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Die Kammer meinte, es ginge nicht um die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, sondern um die kostenmäßige Beteiligung des Mieters. Selbst wenn man mit dem BGH die Abwälzung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter für wirksam ansehe, sei davon die Abwälzung von Kosten zu unterscheiden, was nach § 556 BGB unzulässig sei. Außerdem sei die Vereinbarung mit der Vermieterin nicht individuell ausgehandelt worden. Dazu hätten die Mieter vor Aufnahme der Verhandlungen aufgefordert werden müssen, konkrete alternative Regelungs- und Textvorschläge einzubringen, verbunden mit der zusätzlichen Erklärung der Vermieterin, auch ohne Einigung darüber die Verhandlungen fortzuführen. Daran fehle es angesichts der Wohnraummangellage in Berlin schon auf den ersten Blick. Außerdem hätte dazu noch der Vormieter beteiligt werden müssen.
Anmerkung: Es ist schon bemerkenswert, dass die Kammer bei ihrer vom Bundesgerichtshof ausdrücklich nicht geteilten Auffassung bleibt, eine Quotenabgeltungsklausel sei auch als Individualvereinbarung unwirksam und diese Auffassung auch in den amtlichen Leitsatz übernimmt. Immerhin schreckt sie davor zurück, sich nicht an die Aufhebung durch den BGH gebunden zu sehen, weil in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs die von ihr für wesentlich erachtete Unterscheidung zwischen der Übernahme von Pflichten und der Übernahme von Kosten nicht getroffen wurde.
Sie bedient sich des Tricks, dass jedenfalls eine Allgemeine Geschäftsbedingung vorliege.
Nach der Rechtsprechung des BGH (GE 2016, 852) ist dafür erforderlich, dass auch der Mieter Alternativvorschläge in die Verhandlungen einbringen konnte. Die 67. Kammer fordert zusätzlich, dass der Vermieter vor Aufnahme der Verhandlungen das ausdrücklich schon erklärt haben müsse mit dem Zusatz, dass auch ohne Einigung darüber die Verhandlungen fortgeführt würden. Daran fehle es schon auf den ersten Blick, da angesichts der Mangellage in Berlin keine Veranlassung für den Vermieter dazu bestehe.
Bei erneuter Revisionseinlegung ist es kaum denkbar, dass der Bundesgerichtshof diese Entscheidung bestätigt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 749 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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