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Beschluss mittels unzulässiger Majorisierung durch Eigentümer mit beherrschendem Übergewicht
Wem gehört das Dach eines Flachdach-Anbaus – dem Sondereigentümer oder allen?
21.08.2024 (GE 14/2024, S. 683) Das Dach eines Flachdach-Anbaus einer WEG-Anlage gehört selbst dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu derselben Sondereigentumseinheit gehören. Soll der Kostenanteil des Mehrheitseigentümers für den Verwaltungsaufwand durch „verwaltungstechnische Zusammenfassung von Einheiten“ von 9/10 auf 1/3 gedrückt werden, liegt eine rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung vor.
Der Fall: Die GdWE besteht aus drei Eigentümern. Der Kläger hält fünf Sondereigentumseinheiten, ein weiterer Eigentümer eine, ein dritter 54. Auf der Eigentümerversammlung vom 2. September 2021 wurde mehrheitlich beschlossen, dass eine „verwaltungstechnische Zusammenfassung von Einheiten“ erfolgen solle.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. November 2021 wurden zwei Beschlüsse gefasst, die der Kläger anficht. Unter TOP 5 wurde die Beschlussfassung über die Instandsetzung des Daches über der im Objekt befindlichen Gaststättenküche, einem Anbau, mehrheitlich abgelehnt, obwohl zwischen den anwesenden Eigentümern allgemein Einigkeit über die durch ein Gutachten belegte dringende Sanierung des Anbau-Daches herrschte. Unter TOP 9 wurde mehrheitlich der Beschluss gefasst, die Kosten für den Verwaltungsaufwand entsprechend der Anzahl der zusammengefassten Verwaltungseinheiten zu verteilen.
Für den Beschluss TOP 9 hat die Mehrheitseigentümerin (900/1000 MEA) gestimmt, die übrigen Eigentümer (100/1000 MEA) haben dagegen gestimmt.
Der Kläger hat hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses TOP 5 vorgetragen, dass die Dachfläche über der Gaststättenküche zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Eine anderslautende Regelung bestehe nicht. Im Übrigen befinde sich das Dach nicht nur über der – in seinem Sondereigentum befindlichen – Gaststättenküche, sondern auch über dem „Fluchtweg“, der Gemeinschaftseigentum darstelle.
Der Beschluss zu TOP 9 zur Neuverteilung der Verwaltungskosten sei nur durch die Mehrheitseigentümerin mit ihrer Stimmenmajorität gefasst worden und widerspreche § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu belasten sei. Die Kostenverteilung würde zu unzumutbaren Belastungen der übrigen Eigentümer führen.
Das AG hat der Klage vollumfänglich stattgegeben. Das Dach über der Gaststättenküche stehe im Gemeinschaftseigentum. Der Beschluss TOP 9 sei nichtig, da die Zusammenfassung der Verwaltungseinheiten nicht hinreichend bestimmt sei.
Die Entscheidung: Die Berufung blieb erfolglos. Die abgelehnte Dachsanierung sei dringend erforderlich gewesen und stelle eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme dar. Bei dem Dach handele es sich nicht um Sondereigentum, denn die konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes seien nicht sondereigentumsfähig. Dies gelte selbst dann, wenn alle Räume unter dem Dach einem Sondereigentümer gehörten, und auch dann, wenn die Räume durch einen späteren Anbau hinzugekommen sind. Es sei auch ohne Bedeutung, wenn in der Teilungserklärung das Dach als Sondereigentum ausgewiesen worden wäre, denn eine Regelung, die Gebäudeteile – obwohl nicht sondereigentumsfähig – zu Sondereigentum erkläre, sei nichtig.
Auch der Beschluss zu TOP 9 sei für ungültig zu erklären. Ein Beschluss, der mit dem beherrschenden Stimmenübergewicht eines Eigentümers gefasst wurde, kann bei einer unzulässigen Majorisierung für ungültig zu erklären sein. Zwar reicht allein die Ausnutzung des Stimmenübergewichts hierfür nicht aus, vielmehr muss ein weitergehendes Moment hinzutreten: Die Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers muss rechtsmissbräuchlich sein.
Das sei hier der Fall. Die Eigentümerin mit ihrem Stimmenübergewicht habe sich mit dem Beschluss unrechtmäßige finanzielle Vorteile zu Lasten der übrigen Eigentümer verschafft. Die Kosten des Verwalters stiegen maßgeblich insbesondere mit der Anzahl der Wohn- und Teileigentumseinheiten und nicht (nur) mit der Anzahl an Sondereigentümern bzw. zusammengefasster „Verwaltungseinheiten“ pro Sondereigentümer. In der Folge des Beschlusses würde die Eigentümerin mit 54 Sondereigentumseinheiten gegenüber nur sechs weiteren Einheiten der übrigen Eigentümer ohne sachlichen Grund mit lediglich 1/3 der Verwaltungskosten belastet, während die beiden übrigen Eigentümer auch jeweils mit 1/3 der Verwaltungskosten belastet werden würden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 701 und in unserer Datenbank.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. November 2021 wurden zwei Beschlüsse gefasst, die der Kläger anficht. Unter TOP 5 wurde die Beschlussfassung über die Instandsetzung des Daches über der im Objekt befindlichen Gaststättenküche, einem Anbau, mehrheitlich abgelehnt, obwohl zwischen den anwesenden Eigentümern allgemein Einigkeit über die durch ein Gutachten belegte dringende Sanierung des Anbau-Daches herrschte. Unter TOP 9 wurde mehrheitlich der Beschluss gefasst, die Kosten für den Verwaltungsaufwand entsprechend der Anzahl der zusammengefassten Verwaltungseinheiten zu verteilen.
Für den Beschluss TOP 9 hat die Mehrheitseigentümerin (900/1000 MEA) gestimmt, die übrigen Eigentümer (100/1000 MEA) haben dagegen gestimmt.
Der Kläger hat hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses TOP 5 vorgetragen, dass die Dachfläche über der Gaststättenküche zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Eine anderslautende Regelung bestehe nicht. Im Übrigen befinde sich das Dach nicht nur über der – in seinem Sondereigentum befindlichen – Gaststättenküche, sondern auch über dem „Fluchtweg“, der Gemeinschaftseigentum darstelle.
Der Beschluss zu TOP 9 zur Neuverteilung der Verwaltungskosten sei nur durch die Mehrheitseigentümerin mit ihrer Stimmenmajorität gefasst worden und widerspreche § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu belasten sei. Die Kostenverteilung würde zu unzumutbaren Belastungen der übrigen Eigentümer führen.
Das AG hat der Klage vollumfänglich stattgegeben. Das Dach über der Gaststättenküche stehe im Gemeinschaftseigentum. Der Beschluss TOP 9 sei nichtig, da die Zusammenfassung der Verwaltungseinheiten nicht hinreichend bestimmt sei.
Die Entscheidung: Die Berufung blieb erfolglos. Die abgelehnte Dachsanierung sei dringend erforderlich gewesen und stelle eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme dar. Bei dem Dach handele es sich nicht um Sondereigentum, denn die konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes seien nicht sondereigentumsfähig. Dies gelte selbst dann, wenn alle Räume unter dem Dach einem Sondereigentümer gehörten, und auch dann, wenn die Räume durch einen späteren Anbau hinzugekommen sind. Es sei auch ohne Bedeutung, wenn in der Teilungserklärung das Dach als Sondereigentum ausgewiesen worden wäre, denn eine Regelung, die Gebäudeteile – obwohl nicht sondereigentumsfähig – zu Sondereigentum erkläre, sei nichtig.
Auch der Beschluss zu TOP 9 sei für ungültig zu erklären. Ein Beschluss, der mit dem beherrschenden Stimmenübergewicht eines Eigentümers gefasst wurde, kann bei einer unzulässigen Majorisierung für ungültig zu erklären sein. Zwar reicht allein die Ausnutzung des Stimmenübergewichts hierfür nicht aus, vielmehr muss ein weitergehendes Moment hinzutreten: Die Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers muss rechtsmissbräuchlich sein.
Das sei hier der Fall. Die Eigentümerin mit ihrem Stimmenübergewicht habe sich mit dem Beschluss unrechtmäßige finanzielle Vorteile zu Lasten der übrigen Eigentümer verschafft. Die Kosten des Verwalters stiegen maßgeblich insbesondere mit der Anzahl der Wohn- und Teileigentumseinheiten und nicht (nur) mit der Anzahl an Sondereigentümern bzw. zusammengefasster „Verwaltungseinheiten“ pro Sondereigentümer. In der Folge des Beschlusses würde die Eigentümerin mit 54 Sondereigentumseinheiten gegenüber nur sechs weiteren Einheiten der übrigen Eigentümer ohne sachlichen Grund mit lediglich 1/3 der Verwaltungskosten belastet, während die beiden übrigen Eigentümer auch jeweils mit 1/3 der Verwaltungskosten belastet werden würden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 701 und in unserer Datenbank.
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