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Mieterhöhungsverlangen wurde begründet mit Vergleichswohnungen
Urteil ohne Beweisaufnahme
19.08.2024 (GE 14/2024, S. 679) Wenn der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, ist in der ersten Stufe zu prüfen, ob das Verlangen formell ordnungsgemäß begründet ist. In der zweiten Stufe ist ein Nachweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert. Ein Gericht, das sich mit der Prüfung der ersten Stufe begnügt, handelt verfassungswidrig. Ein solches Urteil verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör, wenn der Einwand des Mieters, die zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens angeführten Wohnungen seien nicht vergleichbar, als unsubstantiiertes Bestreiten gewertet und deshalb ohne Beweisaufnahme der Klage stattgegeben wird.
Der Fall: Die Vermieter begründeten ihr Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen; ein Mietspiegel existierte nicht. Der Mieter hatte vorgerichtlich unter der Bedingung der Beseitigung von Mängeln an der Wohnungstür dem Erhöhungsverlangen zugestimmt. Nachdem die Vermieter Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhoben hatten, bestritt der Mieter im Rechtsstreit die Vergleichbarkeit der Wohnungen und auch die Ortsüblichkeit der verlangten Miete und bot als Beweis die Einholung eines Sachverständigengutachtens an. Das Amtsgericht hielt das pauschale Bestreiten der Vergleichbarkeit für unsubstantiiert und verurteilte den Mieter zur Zustimmung. Die Gehörsrüge war erfolglos – nicht jedoch die Verfassungsbeschwerde.
Der Beschluss: Der Verfassungsgerichtshof Rheinland-Pfalz nahm eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör an. Das Kernvorbringen des Mieters, der auch die Ortsüblichkeit der beanspruchten Miete bestritten hatte, sei vom Amtsgericht nicht beschieden worden. Die Auffassung des Gerichts, wegen des angenommenen pauschalen Bestreitens der Vergleichbarkeit der Wohnungen sei keine Tatsachenfeststellung zur ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich, sondern komme einem unzulässigen Ausforschungsbeweis gleich, werde weder von der Rechtsprechung noch der Literatur geteilt und sei damit eine überraschende Entscheidung.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 693 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Der Verfassungsgerichtshof Rheinland-Pfalz nahm eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör an. Das Kernvorbringen des Mieters, der auch die Ortsüblichkeit der beanspruchten Miete bestritten hatte, sei vom Amtsgericht nicht beschieden worden. Die Auffassung des Gerichts, wegen des angenommenen pauschalen Bestreitens der Vergleichbarkeit der Wohnungen sei keine Tatsachenfeststellung zur ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich, sondern komme einem unzulässigen Ausforschungsbeweis gleich, werde weder von der Rechtsprechung noch der Literatur geteilt und sei damit eine überraschende Entscheidung.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 693 und in unserer Datenbank.
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