Vorauszahlung oder Pauschale?

24.06.2024 (GE 11/2024, S. 528) Bei einer Betriebskostenpauschale wird – anders als bei vereinbarter Vorauszahlung – nicht über die tatsächlichen Kosten abgerechnet. Eine unklare Vereinbarung führt dazu, dass der Vermieter keine Nachforderungen geltend machen kann.

Der Fall: Im Mietvertrag aus dem Jahr 2012 hieß es, dass Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten geschuldet seien „zzgl. Nebenkosten inkl.“ Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte die Mieterin Rückzahlung der Kaution; die Vermieterin rechnete mit Nachzahlungsansprüchen aus einer Betriebskostenabrechnung auf. Die Klägerin meinte, es sei eine Pauschale vereinbart, zumal in der Vergangenheit über die Betriebskosten nicht abgerechnet worden sei.

Das Urteil: Das AG Düsseldorf nahm eine unklare Mietvertragsregelung an, die dazu führte, dass ein Nachzahlungsanspruch der Vermieterin nicht bestand. Maßgeblich sei die dem Kunden, also der Mieterin, günstigste Auslegung und damit eine Pauschale ohne Nachforderungsanspruch der Vermieterin. Im Vertrag sei nur hinsichtlich der Heizkosten der Begriff „Vorauszahlung“ verwandt worden; die weitere Formulierung „zzgl. Nebenkosten inkl. zzgl. Heizungsvorauszahlung“ sei sprachlich unrichtig und widersprüchlich. Die Vermieterin könne damit nicht mit Gegenansprüchen aufrechnen und die Klägerin habe einen Anspruch auf vollständige Rückzahlung der Kaution.

Anmerkung: Vor der Verwendung des Begriffs „Nebenkosten“ ist hier schon öfter gewarnt worden; nur der Begriff der Betriebskosten ist nach der Rechtsprechung des BGH hinreichend definiert. Wenn dann noch andere Unklarheiten hinzukommen, wird im Zweifel der Vermieter leer ausgehen, denn – flapsig formuliert – „Was der Richter nicht versteht, weist er ab“. Die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung in der NZG stammt allerdings nicht vom BGH, sondern vom OLG München.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 551 und in unserer Datenbank.

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