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Unbeschränkte Feststellungsklage bei einer gegen die Mietpreisbremse verstoßenden Staffelmiete
Keine Rechtskraft für später fällig werdende Staffeln
10.06.2024 (GE 10/2024, S. 477) Im Falle einer Staffelmietvereinbarung muss der Mieter eine auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichtete Klage nicht auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln beschränken, sondern kann die preisrechtlich zulässige Höhe der – derzeitigen und/oder der in der Vergangenheit geschuldeten – Miete im Rahmen einer unbeschränkten Feststellungsklage geltend machen. Ein solches Feststellungsurteil entfaltet für erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdende Mietstaffeln keine Rechtskraft, auch wenn der Feststellungstenor zeitlich unbeschränkt ist, denn der Maßstab der preisrechtlichen Überprüfung einer Folgestaffel ist der Zeitpunkt ihrer erstmaligen Fälligkeit, und nicht der Beginn des Mietverhältnisses.
Der Fall: Die Parteien hatten eine Staffelmiete abgeschlossen, die mieterseitig als gegen die Mietpreisbremse verstoßend gerügt wurde. In der Berufung ging es nur noch um das ergangene Feststellungsurteil. Nachdem die Parteien sich im Laufe des Rechtsstreits verglichen hatten, war vorliegend nur noch über die Kosten zu entscheiden, die das LG der Beklagten auferlegte.
Die Entscheidung: Die ausschließlich gegen die Feststellungsverurteilung gerichtete Berufung der Beklagten war unbegründet. Deren Argumentation, die Feststellung der preisrechtlichen Unzulässigkeit der Miete bedürfe einer zeitlichen Begrenzung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, weil die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln gesondert auf ihre Zulässigkeit zu überprüfen seien, verfange nicht. Denn im Fall einer Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse nach Abschluss des Rechtsstreits entfalle die Rechtskraftwirkung des Feststellungsausspruchs. Die erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung eintretende Fälligkeit weiterer Mietstaffeln stelle eine nachträgliche Änderung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse dar. Maßstab der gerichtlichen Überprüfung sei nämlich gemäß § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB der Zeitpunkt der erstmaligen Fälligkeit der Folgestaffeln, und nicht etwa der Beginn des Mietverhältnisses oder der Schluss der mündlichen Verhandlung.
Davon ausgehend müssen Mieter, die auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete klagen, ihr Feststellungsbegehren nicht auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln beschränken, sondern dürfen die preisrechtlich zulässige Höhe der – derzeitigen und/oder der in der Vergangenheit geschuldeten – Miete im Rahmen einer unbeschränkten Feststellungsklage geltend machen. Eine Ausnahme gilt wegen des Vorrangs der Leistungsklage nur dann, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung bereits beendet ist. In diesem Fall muss der Mieter auf Leistung und nicht auf Feststellung klagen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 503 und in unserer Datenbank.
Die Entscheidung: Die ausschließlich gegen die Feststellungsverurteilung gerichtete Berufung der Beklagten war unbegründet. Deren Argumentation, die Feststellung der preisrechtlichen Unzulässigkeit der Miete bedürfe einer zeitlichen Begrenzung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, weil die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln gesondert auf ihre Zulässigkeit zu überprüfen seien, verfange nicht. Denn im Fall einer Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse nach Abschluss des Rechtsstreits entfalle die Rechtskraftwirkung des Feststellungsausspruchs. Die erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung eintretende Fälligkeit weiterer Mietstaffeln stelle eine nachträgliche Änderung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse dar. Maßstab der gerichtlichen Überprüfung sei nämlich gemäß § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB der Zeitpunkt der erstmaligen Fälligkeit der Folgestaffeln, und nicht etwa der Beginn des Mietverhältnisses oder der Schluss der mündlichen Verhandlung.
Davon ausgehend müssen Mieter, die auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete klagen, ihr Feststellungsbegehren nicht auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln beschränken, sondern dürfen die preisrechtlich zulässige Höhe der – derzeitigen und/oder der in der Vergangenheit geschuldeten – Miete im Rahmen einer unbeschränkten Feststellungsklage geltend machen. Eine Ausnahme gilt wegen des Vorrangs der Leistungsklage nur dann, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung bereits beendet ist. In diesem Fall muss der Mieter auf Leistung und nicht auf Feststellung klagen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 503 und in unserer Datenbank.
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