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Anspruch auf Untervermietung mit Gewinnabsicht und unter Verstoß gegen Mietpreisbremse
Ein von der Rechtsordnung nicht gebilligtes Verhalten von Mietern
15.12.2023 (GE 22/2023, S. 1125)
Ein Vermieter muss einem Mieter jedenfalls nicht ohne Beteiligung an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen; dabei steht einer Gewinnerzielung nicht entgegen, dass die Untermiete zum Teil auch auf das Wohnungsinventar entfällt, weil der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst infolge und i.V.m. der Untervermietung der Wohnung generieren kann. Ein Mieter hat außerdem von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist. Steht dem Mieter deshalb kein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, sodass der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann.
Der Fall: Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Zweizimmerwohnung in Anspruch, die der Beklagte vollständig untervermietet hat, wobei er persönliche Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen hatte und auch weiter über Wohnungsschlüssel verfügte. Er selbst zahlte eine Grundmiete von 460 € monatlich und verlangte von den beiden Untermietern eine Grundmiete von 962 € monatlich. Das AG hatte die Klage abgewiesen; die Berufung des Klägers war erfolgreich.
Das Urteil: Der Beklagte habe keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung in der von ihm konkret praktizierten Form gehabt. Zwar bestünden nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. den Wortlaut der BGH-Entscheidung in dieser Ausgabe Seite 1141) über die zulässige teilweise Untervermietung einer Einzimmerwohnung keine Bedenken mehr gegen die hier vorliegende unbeschränkte Untervermietung der gesamten Wohnung, weil der Beklagte nach dem Untermietvertrag noch Mitgewahrsam an der Wohnung innehatte und sich ein Recht zum jederzeitigen Zutritt zur Wohnung sowie Besitz an einem Satz der Wohnungsschlüssel vorbehielt; neben den mitvermieteten Möbeln und weiterem Hausrat sei auch zu seinen Gunsten davon auszugehen, dass er vereinbarungsgemäß auch noch persönliche Gegenstände und Kleidungsstücke in der Wohnung verwahrte, auf die die Untermieter keinen Zugriff hatten.
Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer müsse aber ein Vermieter es einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Die Kammer teile ferner auch die Rechtsprechung der Zivilkammer 65, wonach ein Mieter von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung habe, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ vereinbar sei. Beide Aspekte bedingten schon jeweils für sich genommen, dass die Klägerin dem – wenn auch im Grundsatz berechtigten – Untervermietungsverlangen angesichts der konkreten Untervermietungsvereinbarung nicht nachkommen musste. Daran ändere auch nichts, dass die Klägerin die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gar nicht auf die konkreten Mietkonditionen gestützt und den Beklagten auch nicht auf eine Verletzung der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ hingewiesen habe.
Angesichts der im Hauptmietverhältnis vereinbarten Nettokaltmiete von ursprünglich 460 € und 497,35 € seit dem 1. September 2021 habe die vereinbarte und vom Beklagten vereinnahmte Grund-Untermiete von 962 € dem Beklagten einen monatlichen Rohgewinn von anfänglich mehr als 500 € und immer noch deutlich über 450 € ab September 2021 verschafft. Eine wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie und ein solches Wirtschaften mit der vermieteten Wohnung brauche der Vermieter dem Mieter ohne Partizipation an den Erträgen – die der Beklagte aber nicht angeboten habe – nach ständiger Rechtsprechung der Kammer nicht zu ermöglichen.
Die Höhe der Untermiete verstoße überdies gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“, sodass ein Anspruch des Beklagten auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis auch daran scheiterte, dass es sich bei der konkreten Untervermietung nicht um ein von der Rechtsordnung gebilligtes Vorhaben handele.
Anmerkung: Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Revision wurde zugelassen und vom Beklagten nach Mitteilung des Landgerichts auch eingelegt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 1150 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Der Beklagte habe keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung in der von ihm konkret praktizierten Form gehabt. Zwar bestünden nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. den Wortlaut der BGH-Entscheidung in dieser Ausgabe Seite 1141) über die zulässige teilweise Untervermietung einer Einzimmerwohnung keine Bedenken mehr gegen die hier vorliegende unbeschränkte Untervermietung der gesamten Wohnung, weil der Beklagte nach dem Untermietvertrag noch Mitgewahrsam an der Wohnung innehatte und sich ein Recht zum jederzeitigen Zutritt zur Wohnung sowie Besitz an einem Satz der Wohnungsschlüssel vorbehielt; neben den mitvermieteten Möbeln und weiterem Hausrat sei auch zu seinen Gunsten davon auszugehen, dass er vereinbarungsgemäß auch noch persönliche Gegenstände und Kleidungsstücke in der Wohnung verwahrte, auf die die Untermieter keinen Zugriff hatten.
Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer müsse aber ein Vermieter es einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Die Kammer teile ferner auch die Rechtsprechung der Zivilkammer 65, wonach ein Mieter von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung habe, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ vereinbar sei. Beide Aspekte bedingten schon jeweils für sich genommen, dass die Klägerin dem – wenn auch im Grundsatz berechtigten – Untervermietungsverlangen angesichts der konkreten Untervermietungsvereinbarung nicht nachkommen musste. Daran ändere auch nichts, dass die Klägerin die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gar nicht auf die konkreten Mietkonditionen gestützt und den Beklagten auch nicht auf eine Verletzung der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ hingewiesen habe.
Angesichts der im Hauptmietverhältnis vereinbarten Nettokaltmiete von ursprünglich 460 € und 497,35 € seit dem 1. September 2021 habe die vereinbarte und vom Beklagten vereinnahmte Grund-Untermiete von 962 € dem Beklagten einen monatlichen Rohgewinn von anfänglich mehr als 500 € und immer noch deutlich über 450 € ab September 2021 verschafft. Eine wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie und ein solches Wirtschaften mit der vermieteten Wohnung brauche der Vermieter dem Mieter ohne Partizipation an den Erträgen – die der Beklagte aber nicht angeboten habe – nach ständiger Rechtsprechung der Kammer nicht zu ermöglichen.
Die Höhe der Untermiete verstoße überdies gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“, sodass ein Anspruch des Beklagten auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis auch daran scheiterte, dass es sich bei der konkreten Untervermietung nicht um ein von der Rechtsordnung gebilligtes Vorhaben handele.
Anmerkung: Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Revision wurde zugelassen und vom Beklagten nach Mitteilung des Landgerichts auch eingelegt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 1150 und in unserer Datenbank.
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