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Teilnichtiger Abrechnungsbeschluss über „die Jahresabrechnung“ nach früherem Recht
WEG-Jahresabrechnung
24.07.2023 Wird im Abrechnungsbeschluss weiterhin „die Jahresabrechnung“ und nicht, wie nach der WEG-Reform nunmehr vorgesehen, die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen beschlossen, führt dies zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses insgesamt, hat aber die Teilnichtigkeit insoweit zur Folge, als die Beschlussfassung über die neuen Beschlusskompetenzen des § 28 Abs. 2 WEG hinausgeht. Bestehen bleibt aber die dem jetzigen Gesetz entsprechende Beschlussfassung (nur) über die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen. Die Teilnichtigkeit hat das Gericht von Amts wegen festzustellen, ohne dass dieser Mangel vom Kläger gerügt werden muss.
Der Fall: Mit der Klage fechten die Kläger verschiedene Beschlüsse einer Eigentümerversammlung an. Mit den Beschlüssen zu TOP 2 und TOP 9 wurden die Jahresabrechnungen für 2018, 2019 und 2020 dergestalt beschlossen, dass alle Gesamt- und Einzelabrechnungen anerkannt wurden. An der Versammlung nahm die Eigentümerin der Einheit 1 nicht teil. Innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist hat der Kläger gegen die Beschlüsse eingewandt, die Einladungsfrist sei nicht eingehalten, die Einladung sei nicht vom Verwalter gekommen, und an der Versammlung habe eine Erwerberin teilgenommen und abgestimmt, die noch nicht im Grundbuch eingetragen gewesen sei. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung des Klägers.
Das Urteil: Die Berufung hat Erfolg insoweit, als die Abrechnungsbeschlüsse nur insoweit nichtig sind, soweit mit ihnen – neben der Einforderung von Nachschüssen und der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse – insgesamt über die Gesamt- und Einzelabrechnungen beschlossen worden ist. Mit den Beschlüssen ist nicht, wie in § 28 Abs. 2 WEG vorgesehen, nur die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen beschlossen worden, sondern die Abrechnungen sind im Ganzen mit allen sonstigen Einzelheiten anerkannt worden. Das führt aber nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse insgesamt. Gegen eine vollständige Nichtigkeit spricht, dass ein derartig formulierter Beschluss nur der üblichen Beschlussfassung zum alten Recht entspricht. Damals war die Abrechnungsspitze, die inhaltlich der heutige Beschlussgegenstand des genannten § 28 Abs. 2 WEG ist, bereits zentraler Beschlussgegenstand. Damit ist es ausgeschlossen, einen Beschluss, der jedenfalls als Kern den richtigen Beschlussgegenstand des § 28 Abs. 2 WEG enthält, insgesamt als nichtig anzusehen. Somit verbleibt es auch nach wie vor bei den Zahlungspflichten für die Nachschüsse und Guthaben. Dies führt also im Ergebnis dazu, dass die gefassten Abrechnungsbeschlüsse nur insoweit nichtig sind, als sie über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vorschüsse hinausgehen. Darin liegt ein Teilunterliegen der Beklagten von einem Drittel. Gleichwohl muss sich die Kompetenzüberschreitung der Beschlussfassung auch in der Kostenquote widerspiegeln.
Anmerkung: Die Revision an den BGH wurde zugelassen, so dass von der Seite noch eine weitere Entscheidung zu erwarten ist. Nebenbei hat das Urteil auch zu formellen Mängeln in der Eigentümerversammlung Ausführungen gemacht, die aber nicht dazu führen, dass ein relevanter Verstoß vorliegt. Weder das Teilnahme- noch das Mitwirkungsrecht der Eigentümer wurde hierdurch tangiert, noch handelt es sich um schwerwiegende Verstöße, die die Ungültigkeit der Beschlüsse rechtfertigen. Eine systematische Missachtung der Regeln des Gesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt nicht vor. Ferner fehlt die Kausalität der formalen Fehler, wie sie gerügt worden sind.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 607 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Die Berufung hat Erfolg insoweit, als die Abrechnungsbeschlüsse nur insoweit nichtig sind, soweit mit ihnen – neben der Einforderung von Nachschüssen und der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse – insgesamt über die Gesamt- und Einzelabrechnungen beschlossen worden ist. Mit den Beschlüssen ist nicht, wie in § 28 Abs. 2 WEG vorgesehen, nur die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen beschlossen worden, sondern die Abrechnungen sind im Ganzen mit allen sonstigen Einzelheiten anerkannt worden. Das führt aber nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse insgesamt. Gegen eine vollständige Nichtigkeit spricht, dass ein derartig formulierter Beschluss nur der üblichen Beschlussfassung zum alten Recht entspricht. Damals war die Abrechnungsspitze, die inhaltlich der heutige Beschlussgegenstand des genannten § 28 Abs. 2 WEG ist, bereits zentraler Beschlussgegenstand. Damit ist es ausgeschlossen, einen Beschluss, der jedenfalls als Kern den richtigen Beschlussgegenstand des § 28 Abs. 2 WEG enthält, insgesamt als nichtig anzusehen. Somit verbleibt es auch nach wie vor bei den Zahlungspflichten für die Nachschüsse und Guthaben. Dies führt also im Ergebnis dazu, dass die gefassten Abrechnungsbeschlüsse nur insoweit nichtig sind, als sie über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vorschüsse hinausgehen. Darin liegt ein Teilunterliegen der Beklagten von einem Drittel. Gleichwohl muss sich die Kompetenzüberschreitung der Beschlussfassung auch in der Kostenquote widerspiegeln.
Anmerkung: Die Revision an den BGH wurde zugelassen, so dass von der Seite noch eine weitere Entscheidung zu erwarten ist. Nebenbei hat das Urteil auch zu formellen Mängeln in der Eigentümerversammlung Ausführungen gemacht, die aber nicht dazu führen, dass ein relevanter Verstoß vorliegt. Weder das Teilnahme- noch das Mitwirkungsrecht der Eigentümer wurde hierdurch tangiert, noch handelt es sich um schwerwiegende Verstöße, die die Ungültigkeit der Beschlüsse rechtfertigen. Eine systematische Missachtung der Regeln des Gesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt nicht vor. Ferner fehlt die Kausalität der formalen Fehler, wie sie gerügt worden sind.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 607 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister
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