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Nackter Vermieter im Hof und Schuhe und Kinderwagen im Flur: Alles keine Mietmängel
Keine Mietminderung
03.07.2023 (GE 11/2023, S. 529) Sonnt sich der Vermieter nackt im Hof, mag das bei seinen Mietern Befremden und noch unangenehmere Empfindungen auslösen, ein Grund zur Mietminderung ist es indes nicht, so das OLG Frankfurt am Main, das sich in einer neuen Entscheidung nicht nur mit diesem vermeintlichen, sondern auch noch mit zahlreichen anderen von einem Mieter geltend gemachten Mietmängeln beschäftigen musste.
Der Fall: Der Kläger vermietete an die Beklagte eine Büroetage in einem Gebäude im Frankfurter Westend, welches zum Teil zu reinen Wohnzwecken – u. a. vom Kläger – genutzt wurde. Die Beklagte minderte die Miete nach knapp einjähriger Mietzeit. Mit seiner Klage begehrt der Vermieter u. a. rückständige Mieten. Das Landgericht hatte der Klage hinsichtlich der ausstehenden Mieten nach Beweisaufnahme überwiegend stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG nur geringfügig Erfolg.
Das Urteil: Zu Recht habe die Beklagte die Miete allerdings wegen umfangreicher Bauarbeiten in der Nachbarschaft gemindert. Im Hinblick auf die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Räume durch Lärm und Staubimmissionen im Umfeld des Mietobjektes habe die Beklagte für drei Monate die Miete um 15 % mindern dürfen. Die Baumaßnahmen in der Nachbarschaft und damit verbundene Beeinträchtigungen seien hier nicht mehr als unwesentlich oder ortsüblich einzuordnen. Weitergehende Minderungsgründe bestehen dagegen nicht. Soweit die Beklagte die Miete gemindert habe, da im Erdgeschossbereich „Gerümpel“ abgestellt worden sei, sei dies unbegründet. Das Verhalten der Mitbewohner sei zwar häufiger Anlass für Beanstandungen. Da die Wohnung neben der Funktion der Unterkunft und Lebensmittelpunkt auch soziale Kontakte, individuelle Erholung und Entspannung ermöglichen soll, seien Konflikte programmiert, so das OLG. Der Freiraum der Mitbewohner sei unter dem Gesichtspunkt der Sozialverträglichkeit zu werten und mit dem Gebot der Rücksichtnahme abzuwägen. Beeinträchtigungen durch abgestellte Sachen im Flur (Kinderwagen, Schuhe, Ranzen, Tüten o. Ä.) gingen nur in Ausnahmefällen über das als sozialadäquat hinzunehmende Maß der Beeinträchtigung durch einen Mitmieter hinaus. Ohne Erfolg habe die Beklagte auch eine Minderung in Hinblick auf Küchengerüche vorgenommen. Vor dem Hintergrund der gemischten Nutzung des Gebäudes sei auch mit sozialadäquatem Verhalten der Mitbewohner zu rechnen. Dazu gehöre, dass man sich gelegentlich ein Mittagessen koche und es zuweilen auch rieche. Schließlich könne die Miete auch nicht gemindert werden, soweit sich der Kläger unstreitig nackt im Hof sonne. Rein das ästhetische Empfinden eines anderen verletzende Umstände führten grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den anderen richteten. Eine „grob ungehörige Handlung“ i.S.d. § 118 OWiG liege nicht vor. Durch den sich im Hof nackt sonnenden Kläger werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt.
Den Wortlaut finden Sie in unserer Datenbank.
Das Urteil: Zu Recht habe die Beklagte die Miete allerdings wegen umfangreicher Bauarbeiten in der Nachbarschaft gemindert. Im Hinblick auf die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Räume durch Lärm und Staubimmissionen im Umfeld des Mietobjektes habe die Beklagte für drei Monate die Miete um 15 % mindern dürfen. Die Baumaßnahmen in der Nachbarschaft und damit verbundene Beeinträchtigungen seien hier nicht mehr als unwesentlich oder ortsüblich einzuordnen. Weitergehende Minderungsgründe bestehen dagegen nicht. Soweit die Beklagte die Miete gemindert habe, da im Erdgeschossbereich „Gerümpel“ abgestellt worden sei, sei dies unbegründet. Das Verhalten der Mitbewohner sei zwar häufiger Anlass für Beanstandungen. Da die Wohnung neben der Funktion der Unterkunft und Lebensmittelpunkt auch soziale Kontakte, individuelle Erholung und Entspannung ermöglichen soll, seien Konflikte programmiert, so das OLG. Der Freiraum der Mitbewohner sei unter dem Gesichtspunkt der Sozialverträglichkeit zu werten und mit dem Gebot der Rücksichtnahme abzuwägen. Beeinträchtigungen durch abgestellte Sachen im Flur (Kinderwagen, Schuhe, Ranzen, Tüten o. Ä.) gingen nur in Ausnahmefällen über das als sozialadäquat hinzunehmende Maß der Beeinträchtigung durch einen Mitmieter hinaus. Ohne Erfolg habe die Beklagte auch eine Minderung in Hinblick auf Küchengerüche vorgenommen. Vor dem Hintergrund der gemischten Nutzung des Gebäudes sei auch mit sozialadäquatem Verhalten der Mitbewohner zu rechnen. Dazu gehöre, dass man sich gelegentlich ein Mittagessen koche und es zuweilen auch rieche. Schließlich könne die Miete auch nicht gemindert werden, soweit sich der Kläger unstreitig nackt im Hof sonne. Rein das ästhetische Empfinden eines anderen verletzende Umstände führten grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den anderen richteten. Eine „grob ungehörige Handlung“ i.S.d. § 118 OWiG liege nicht vor. Durch den sich im Hof nackt sonnenden Kläger werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt.
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