Modernisierung abgelehnt

20.01.2023 (GE 23/2022, S. 1242) Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung abzustellen (LG Berlin GE 2020, 1250). Es ist dem Mieter dabei nicht verwehrt, sich auf ein wohnwertminderndes Merkmal zu berufen, auch wenn der Vermieter dies vorher im Zuge einer Modernisierung beseitigen wollte, die vom Mieter jedoch abgelehnt wurde (hier: WC ohne Lüftungsmöglichkeit).

Der Fall: Der Vermieter wollte die Wohnung umfassend sanieren und modernisieren; da der Mieter nicht zustimmte, setzte der Vermieter nur einen Teil der Maßnahmen mit einer Duldungsklage durch. Das vom Bad getrennte WC ohne Fenster blieb unverändert, nachdem der Beklagte dem Einbau des Fensters widersprochen und der Kläger auf die Durchführung dieser Maßnahme verzichtet hatte. In einem späteren Mieterhöhungsprozess berief sich der Mieter auf das wohnwertmindernde Merkmal; der Vermieter hielt das für rechtsmissbräuchlich.

Die Entscheidungen: Das Amtsgericht Kreuzberg verwies darauf, dass ausschlaggebend allein der tatsächliche Zustand der Wohnung sei; wenn der Vermieter ein Modernisierungsvorhaben nicht durchgesetzt habe, sei das unerheblich. Das Landgericht Berlin folgte dieser Beurteilung und meinte, der Vermieter habe diesen Umstand selbst zu vertreten. Ein Verstoß gegen Art. 14 Grundgesetz liege darin nicht.

Anmerkung: Der Fall liegt eben anders als bei der Verhinderung einer Mangelbeseitigung durch den Mieter. In einem solchen Fall ist der Mieter nicht zur Minderung berechtigt (LG Berlin, GE 2021, 711). Ein wohnwertminderndes Merkmal im Sinne des Mietspiegels ist jedoch kein Mangel, sondern kann nur als Begründung für eine Modernisierungsmaßnahme herangezogen werden.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 1269 und in unserer Datenbank.

Links: