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Grundsätzlich nur Anspruch gegen Mieter auf Kostenerstattung für Wohnungsschloss
Schlüsselverlust bei Schließanlage
17.08.2020 (GE 14/2020, S. 906) Wenn ein Mieter seinen Schlüssel für eine zentrale Schließanlage verliert, kann der Vermieter Schadensersatz für den Austausch der Schließanlage nicht aufgrund eines Kostenvoranschlags verlangen (BGH, GE 2014, 659; OLG Hamm, Beschluss vom 1. März 2018 - 28 U 143/17). Auch nach durchgeführtem Austausch ist der Anspruch jedoch meist auf die Kosten für ein neues Wohnungsschloss beschränkt, wie das LG München jetzt entschieden hat.
Der Fall: Der Vermieter hatte im Jahr 2015 eine zentrale Schließanlage in dem Mehrfamilienhaus einbauen lassen; drei Jahre später teilte der Mieter mit, er habe sämtliche vier Wohnungsschlüssel verloren. Der Vermieter ließ für rund 2.000 € die Schließanlage auswechseln und verlangte vom Mieter Kostenerstattung, wobei er Ratenzahlung anbot. Der Mieter lehnte eine Zahlung ab, zahlte später aber die erste Rate. Die Klage des Vermieters auf Schadensersatz war auch in der 2. Instanz erfolglos.
Das Urteil: Das Landgericht München meinte, durch die Zahlung der 1. Rate habe der Mieter den Anspruch nicht anerkannt, und es sei auch kein Vergleich zustande gekommen, weil der Mieter vorher erklärt habe, er werde nicht zahlen.
Die Kosten für den Austausch der Schließanlage schulde der Mieter nicht, denn die Missbrauchsgefahr sei bei einem Verlust von unbeschrifteten Schlüsseln in einer Großstadt eher unwahrscheinlich. Grundsätzlich sei der Mieter daher bei einer erweiterbaren Schließanlage nur verpflichtet, die Kosten für den Austausch des Wohnungsschlosses zu übernehmen. Bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage gelte das Gleiche, wenn der Vermieter den Mieter nicht auf das hohe Schadensrisiko hingewiesen habe. Zudem bestehe auch hier die Möglichkeit, ein separates Türschloss einzubauen, da es zumutbar sei, wenn der Mieter (oder der Nachfolgemieter) zwei Schlüssel für Haustür und Wohnungstür in Gebrauch habe.
Anmerkung der Redaktion: Bei einem fahrlässigen Verlust von beschrifteten Schlüsseln hat das OLG Dresden den Mieter nicht nur zur Kostenerstattung für den Austausch der Schließanlage verurteilt, sondern auch zum Ersatz provisorischer Sicherungsmaßnahmen (GE 2019, 1418). Grundsätzlich entsteht ein ersatzfähiger Schaden dann, wenn sich der Vermieter aus objektiver Sicht unter den konkreten Umständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und er den Austausch auch vornimmt. Ansonsten ist Vermietern zu empfehlen, Mieter bei Vertragsschluss oder einer nachträglichen Modernisierung auf das Kostenrisiko hinzuweisen, damit sie eine günstige Schlüsselversicherung abschließen können. Auch dann können aber nicht die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage geltend gemacht werden, worauf sich wohl auch die Haftpflichtversicherung des Mieters berufen würde
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 930 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Landgericht München meinte, durch die Zahlung der 1. Rate habe der Mieter den Anspruch nicht anerkannt, und es sei auch kein Vergleich zustande gekommen, weil der Mieter vorher erklärt habe, er werde nicht zahlen.
Die Kosten für den Austausch der Schließanlage schulde der Mieter nicht, denn die Missbrauchsgefahr sei bei einem Verlust von unbeschrifteten Schlüsseln in einer Großstadt eher unwahrscheinlich. Grundsätzlich sei der Mieter daher bei einer erweiterbaren Schließanlage nur verpflichtet, die Kosten für den Austausch des Wohnungsschlosses zu übernehmen. Bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage gelte das Gleiche, wenn der Vermieter den Mieter nicht auf das hohe Schadensrisiko hingewiesen habe. Zudem bestehe auch hier die Möglichkeit, ein separates Türschloss einzubauen, da es zumutbar sei, wenn der Mieter (oder der Nachfolgemieter) zwei Schlüssel für Haustür und Wohnungstür in Gebrauch habe.
Anmerkung der Redaktion: Bei einem fahrlässigen Verlust von beschrifteten Schlüsseln hat das OLG Dresden den Mieter nicht nur zur Kostenerstattung für den Austausch der Schließanlage verurteilt, sondern auch zum Ersatz provisorischer Sicherungsmaßnahmen (GE 2019, 1418). Grundsätzlich entsteht ein ersatzfähiger Schaden dann, wenn sich der Vermieter aus objektiver Sicht unter den konkreten Umständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und er den Austausch auch vornimmt. Ansonsten ist Vermietern zu empfehlen, Mieter bei Vertragsschluss oder einer nachträglichen Modernisierung auf das Kostenrisiko hinzuweisen, damit sie eine günstige Schlüsselversicherung abschließen können. Auch dann können aber nicht die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage geltend gemacht werden, worauf sich wohl auch die Haftpflichtversicherung des Mieters berufen würde
Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 930 und in unserer Datenbank.
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