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Von Opferanoden bis Raucher
Was tun?
10.03.2008 (GE 5/2008, 296) Fragen & Antworten
Sie fragen - Wir antworten!
Frage 1:
Einige meiner Mieter haben Gaszentralheizung mit Warmwasserboiler. Dieser Boiler wird durch eine sog. Opferanode geschützt, die bei der Wartung je nach Verbrauch ausgewechselt wird. Früher geschah dies ca. alle vier bis fünf Jahre, nun jährlich. Kann ich diese Kosten für den Verbrauch der Anode bei den Betriebskosten mit berücksichtigen? Für die Montage werden zusätzlich ca. 50 berechnet.
Frage 2:
Nach sehr schlechten Erfahrungen mit Rauchern möchte ich zukünftig nur noch an Nichtraucher vermieten. Wie weit ist dies durchsetzbar bzw. wie sieht es dann mit der Endrenovierung Geruchsbeseitigung etc. aus?
Frage 3:
Ich erinnere mich, in Ihrer Zeitschrift etwas über Arbeiten durch den Vermieter (z. B. Gartenarbeit, Ablesen von Zählern) gelesen zu haben, die ich nach Stundensatz bei der Betriebskostenabrechnung anrechnen kann?
Gisela F., Berlin
Antwort 1:
Das kommt darauf an. Maßgeblich ist zunächst immer die Vereinbarung im Mietvertrag, ob und welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Nach § 2 Nr. 5 c BetrKV zählen die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten zu den Betriebskosten. Es heißt dort wörtlich: Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.
Auch wenn das keine abschließende Aufzählung ist, wie sich schon aus dem Wortlaut ergibt, würden wir das Auswechseln einer Opferanode nicht dazuzählen. Da diese regelmäßig anfällt, handelt es sich nach unserer Auffassung um sonstige Betriebskosten i. S. d. Nr. 17 zu § 2 BetrKV. Die Umlage dieser sonstigen Betriebskosten muss jedoch konkret im Mietvertrag vereinbart sein, wenn nicht durch langjährige Übung eine stillschweigende Vereinbarung vorliegt. Faustregel: In fünf Betriebskostenabrechnungen taucht die Position auf und wird vom Mieter widerspruchslos bezahlt. Eine herrschende Rechtsprechung zu dieser Frage hat sich jedoch noch nicht entwickelt, zumal auch immer wieder die Grundsätze, die für kleinere Instandhaltungen gelten, unzulässigerweise auf die Umlegung von Betriebskosten (was etwas ganz anderes ist) herangezogen werden (vgl. Besprechung von AG Schöneberg in GE 1996, 648). Bei kleineren Instandhaltungskosten, die vom Mieter zu übernehmen sind, muss eine Höchstgrenze im Mietvertrag vereinbart werden; für Betriebskosten gilt das nicht, die immer in voller Höhe umgelegt werden dürfen, wenn der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wurde.
Antwort 2:
Der Bundesgerichtshof meint, dass das Rauchen zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung gehört (GE 2006, 1158). Zwar hat das AG Cham (ZMR 2002, 761) dem Vermieter einen Schadensersatz wegen der bräunlich verfärbten Wohnung zugebilligt oder sogar das Recht zur Kündigung, wenn entgegen dem Vertrag geraucht wurde (AG Rastatt, DWW 2005, 331). Wir haben aber, auch angesichts des Urteils, große Zweifel daran, ob ein Rauchverbot durchsetzbar wäre. Bei einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel schuldet jedenfalls der Mieter die Beseitigung von Abnutzungsspuren. Wenn durch die Nikotinablagerungen schon vor den üblichen Fristen eine Renovierung erforderlich wird, ist das Sache des Mieters. Ob andere Mieter, die sich durch den Tabakrauch gestört fühlen, Unterlassung verlangen können, ist ebenfalls umstritten. Das AG Bonn (WuM 1999, 452) hat das verneint. Auch das Amtsgericht Wennigsen (WuM 2001, 487) hat gemeint, dass der Mieter Belästigungen durch Tabakrauch vom Nachbarbalkon hinnehmen muss. Wir würden aber eine Einschränkung dahin gehend machen, dass der Vermieter verlangen kann, dass im Hausflur nicht geraucht werden darf.
Antwort 3:
Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass der Vermieter auch den Wert von Eigenleistungen bei der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf (ohne Mehrwertsteuer). Wenn er also selbst bei Glatteis streut, kann er das ansetzen, was ein Hauswart oder ein gewerbliches Unternehmen dafür bekämen. Erforderlich ist aber eine genaue Buchführung für den Nachweis.
Einige meiner Mieter haben Gaszentralheizung mit Warmwasserboiler. Dieser Boiler wird durch eine sog. Opferanode geschützt, die bei der Wartung je nach Verbrauch ausgewechselt wird. Früher geschah dies ca. alle vier bis fünf Jahre, nun jährlich. Kann ich diese Kosten für den Verbrauch der Anode bei den Betriebskosten mit berücksichtigen? Für die Montage werden zusätzlich ca. 50 berechnet.
Frage 2:
Nach sehr schlechten Erfahrungen mit Rauchern möchte ich zukünftig nur noch an Nichtraucher vermieten. Wie weit ist dies durchsetzbar bzw. wie sieht es dann mit der Endrenovierung Geruchsbeseitigung etc. aus?
Frage 3:
Ich erinnere mich, in Ihrer Zeitschrift etwas über Arbeiten durch den Vermieter (z. B. Gartenarbeit, Ablesen von Zählern) gelesen zu haben, die ich nach Stundensatz bei der Betriebskostenabrechnung anrechnen kann?
Gisela F., Berlin
Antwort 1:
Das kommt darauf an. Maßgeblich ist zunächst immer die Vereinbarung im Mietvertrag, ob und welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Nach § 2 Nr. 5 c BetrKV zählen die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten zu den Betriebskosten. Es heißt dort wörtlich: Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.
Auch wenn das keine abschließende Aufzählung ist, wie sich schon aus dem Wortlaut ergibt, würden wir das Auswechseln einer Opferanode nicht dazuzählen. Da diese regelmäßig anfällt, handelt es sich nach unserer Auffassung um sonstige Betriebskosten i. S. d. Nr. 17 zu § 2 BetrKV. Die Umlage dieser sonstigen Betriebskosten muss jedoch konkret im Mietvertrag vereinbart sein, wenn nicht durch langjährige Übung eine stillschweigende Vereinbarung vorliegt. Faustregel: In fünf Betriebskostenabrechnungen taucht die Position auf und wird vom Mieter widerspruchslos bezahlt. Eine herrschende Rechtsprechung zu dieser Frage hat sich jedoch noch nicht entwickelt, zumal auch immer wieder die Grundsätze, die für kleinere Instandhaltungen gelten, unzulässigerweise auf die Umlegung von Betriebskosten (was etwas ganz anderes ist) herangezogen werden (vgl. Besprechung von AG Schöneberg in GE 1996, 648). Bei kleineren Instandhaltungskosten, die vom Mieter zu übernehmen sind, muss eine Höchstgrenze im Mietvertrag vereinbart werden; für Betriebskosten gilt das nicht, die immer in voller Höhe umgelegt werden dürfen, wenn der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wurde.
Antwort 2:
Der Bundesgerichtshof meint, dass das Rauchen zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung gehört (GE 2006, 1158). Zwar hat das AG Cham (ZMR 2002, 761) dem Vermieter einen Schadensersatz wegen der bräunlich verfärbten Wohnung zugebilligt oder sogar das Recht zur Kündigung, wenn entgegen dem Vertrag geraucht wurde (AG Rastatt, DWW 2005, 331). Wir haben aber, auch angesichts des Urteils, große Zweifel daran, ob ein Rauchverbot durchsetzbar wäre. Bei einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel schuldet jedenfalls der Mieter die Beseitigung von Abnutzungsspuren. Wenn durch die Nikotinablagerungen schon vor den üblichen Fristen eine Renovierung erforderlich wird, ist das Sache des Mieters. Ob andere Mieter, die sich durch den Tabakrauch gestört fühlen, Unterlassung verlangen können, ist ebenfalls umstritten. Das AG Bonn (WuM 1999, 452) hat das verneint. Auch das Amtsgericht Wennigsen (WuM 2001, 487) hat gemeint, dass der Mieter Belästigungen durch Tabakrauch vom Nachbarbalkon hinnehmen muss. Wir würden aber eine Einschränkung dahin gehend machen, dass der Vermieter verlangen kann, dass im Hausflur nicht geraucht werden darf.
Antwort 3:
Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass der Vermieter auch den Wert von Eigenleistungen bei der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf (ohne Mehrwertsteuer). Wenn er also selbst bei Glatteis streut, kann er das ansetzen, was ein Hauswart oder ein gewerbliches Unternehmen dafür bekämen. Erforderlich ist aber eine genaue Buchführung für den Nachweis.
