Kein Kostenerstattungsanspruch des Wohnraummieters gegen den Vermieter

10.03.2008 (GE 5/2008, 301) Der Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist, hat keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung. Dies entschied der Bundesgerichtshof und bekräftigte damit seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht (Urteil vom 23. Februar 2005 - VIII ZR 100/04 -, NJW 2005, 1348) auch für das Wohnraummietrecht.

Der Fall: Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 heißt es unter anderem: „Heizung muss dringend kontrolliert werden.“ Die Klägerin hat behauptet, sie habe im Oktober 2002 Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen und den Beklagten auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Der BGH wies die Revision der Klägerin zurück.

Das Urteil: Nach Auffassung des BGH stand der Mieterin kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu, denn die Mieterin hatte den Vermieter vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt. Die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse „dringend kontrolliert“ werden, habe eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich gemacht. Danach hätte die Mieterin auf Rechnung des Vermieters allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.
Die Mieterin konnte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch keinen Ersatz ihrer Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen. Diese Bestimmungen böten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung.
Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536 a Abs. 1 BGB komme unter diesen Umständen nicht in Betracht, denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB komme dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er solle nicht vor „vollendete Tatsachen“ gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel bestehe, auf welcher Ursache er beruhe, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden könne.

BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 - Wortlaut Seite 325